Bisakah Orang Asing Membeli Properti di Bali? Penjelasan Jalur Legalnya

Bisakah WNA membeli properti di Bali? Hak Milik tidak, tetapi hak sewa, Hak Pakai, dan PT PMA legal. Bandingkan aturan, harga minimum, langkah, dan biaya.

Bisakah orang asing membeli properti di Bali? Bisa, tetapi tidak dengan status freehold: Hak Milik (kepemilikan penuh) hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia, sehingga orang asing menggunakan sewa jangka panjang, Hak Pakai (hak untuk menggunakan) atas nama sendiri, atau perusahaan milik asing (PT PMA) yang memegang HGB (Hak Guna Bangunan). Panduan ini membandingkan jalur-jalur tersebut, menjelaskan pilihan bagi pasangan yang salah satunya warga negara Indonesia, serta memandu Anda melalui biaya dan langkah pembelian sebagaimana berlaku pada Oktober 2026.

Mengapa orang asing tidak dapat memiliki Hak Milik (freehold) di Bali

Undang-Undang Pokok Agraria Indonesia (UUPA, UU 5/1960) memperuntukkan Hak Milik, yaitu hak kepemilikan penuh yang tercantum pada sertifikat SHM, hanya bagi warga negara Indonesia (Pasal 21). Perusahaan biasa tidak dapat memegangnya, termasuk PT PMA, begitu pula orang yang juga memiliki kewarganegaraan lain. Undang-undang ini juga menutup jalan belakang: setiap jual beli, hibah, atau perbuatan lain yang dimaksudkan untuk mengalihkan Hak Milik secara langsung maupun tidak langsung kepada orang asing batal demi hukum, tanahnya jatuh kepada negara, dan uang yang telah dibayarkan tidak dapat dituntut kembali (Pasal 26 ayat (2)). Karena itu, kepemilikan properti oleh orang asing di Bali ditempuh melalui hak-hak lain: sewa, Hak Pakai, atau HGB yang dipegang oleh perusahaan.

Bisakah orang asing membeli properti di Bali? Perbandingan jalurnya

Ada tiga jalur bagi orang asing, ditambah pilihan keempat jika Anda menikah dengan warga negara Indonesia. Singkatnya: Hak Pakai cocok untuk rumah dengan harga setara atau di atas harga minimum, sewa cocok untuk rumah di bawah harga itu dan untuk tanah, sedangkan PT PMA cocok untuk usaha yang benar-benar dijalankan.

Jalur 1: Hak sewa (leasehold), sewa jangka panjang

Hak sewa (leasehold) adalah kontrak: pemilik tetap memegang sertifikat Hak Milik dan mengizinkan Anda menggunakan tanah atau vila selama jangka waktu yang disepakati, dengan pembayaran sejumlah harga (Pasal 1548 KUHPerdata). Seluruh uang sewa boleh dibayar di muka (Pasal 44 UUPA), dan undang-undang tidak menetapkan batas maksimum masa sewa; dalam praktiknya, 25 hingga 30 tahun sudah lazim. UUPA menyebut orang asing yang berkedudukan di Indonesia, perusahaan Indonesia, dan perusahaan asing yang memiliki kantor perwakilan di Indonesia sebagai pihak yang dapat memegang hak sewa (Pasal 45). Jika Anda tinggal di luar negeri, tanyakan kepada notaris Anda bagaimana ketentuan ini berlaku bagi Anda.

Penjualan properti tidak mengakhiri sewa yang dibuat sebelumnya, kecuali perjanjian sewa memungkinkannya (Pasal 1576), demikian pula meninggalnya pemilik atau penyewa (Pasal 1575). Namun, sewa tertulis berakhir demi hukum ketika masa sewanya habis (Pasal 1570), dan tanpa hak perpanjangan yang disepakati, pemilik boleh menolak untuk memperpanjang.

Yang perlu diwaspadai:

• Pemilik dan sertifikat: pastikan orang yang menandatangani adalah pemilik yang tercantum pada sertifikat, dan tanyakan kepada notaris siapa lagi yang harus memberikan persetujuan (pasangan, sesama ahli waris).
• Klausul penjualan: pastikan perjanjian sewa tidak memungkinkan pemilik mengakhirinya ketika properti dijual.
• Perpanjangan: opsi yang menetapkan jumlah tahun tambahan, harga atau rumus yang jelas, serta batas waktu pemberitahuan jauh lebih kuat daripada opsi yang membiarkan harganya “akan disepakati kemudian”.
• Menyewakan ulang dan mengalihkan sewa: keduanya memerlukan izin pemilik (Pasal 1559), jadi cantumkan dalam perjanjian sewa jika Anda mungkin akan menyewakan atau menjual sisa masa sewanya.
• Akhir masa sewa: perjanjian sewa harus menyebutkan apa yang terjadi pada bangunan.
• Akta: kami menyarankan akta sewa notaris. Anda juga dapat meminta kantor pertanahan mencatat sewa tersebut dalam buku tanah atau pada sertifikat (Pasal 90 PP 18/2021).

Selengkapnya dalam panduan kami tentang leasehold vs freehold di Bali.

Jalur 2: Hak Pakai (hak untuk menggunakan) atas nama Anda sendiri

Hak Pakai memungkinkan orang asing perorangan memegang hak atas tanah yang terdaftar atas namanya sendiri. Aturannya terdapat dalam Peraturan Pemerintah (PP) 18/2021, peraturan kementerian agraria tahun 2021 (Permen ATR/BPN 18/2021), dan keputusan menteri tahun 2022 tentang harga minimum.

• Siapa yang memenuhi syarat: orang asing yang memiliki dokumen keimigrasian. Penjelasan resmi PP 18/2021 menerima visa, paspor, atau izin tinggal, tetapi notaris dan kantor pertanahan mungkin tetap meminta KITAS atau KITAP (izin tinggal) dan nomor pokok wajib pajak (NPWP). Tanyakan kepada notaris atau PPAT (pejabat pembuat akta tanah) Anda apa yang disyaratkan kantor pertanahan setempat.
• Apa yang dapat Anda miliki: rumah, dengan Hak Pakai, atau satuan apartemen, dengan status strata title (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) di gedung yang berdiri di atas tanah HGB atau Hak Pakai (Pasal 67 dan 71 PP 18/2021). Hak Pakai dapat diberikan di atas Hak Milik orang lain dengan akta PPAT, dan jika rumah berdiri di atas tanah Hak Milik atau HGB, haknya diubah menjadi Hak Pakai sebagai bagian dari pembelian.
• Harga minimum di Bali: Rp 5 miliar untuk rumah dan Rp 2 miliar untuk apartemen (strata title), berdasarkan Kepmen ATR/BPN 1241/2022, yang masih berlaku per Oktober 2026.
• Batasan: termasuk kategori “rumah mewah”, satu bidang tanah per orang atau keluarga, dan luas tanah paling banyak 2.000 m² kecuali menteri mengizinkan lebih (Pasal 186 Permen ATR/BPN 18/2021), dan hanya untuk tempat tinggal (Pasal 72 PP 18/2021).
• Jangka waktu: di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan (HPL), hingga 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui 30 tahun jika Anda masih memenuhi syarat. Di atas Hak Milik orang lain, hingga 30 tahun, dan hanya dapat diperbarui dengan akta baru yang ditandatangani pemiliknya (Pasal 52). Tanyakan kepada PPAT Anda bentuk hak mana yang timbul dari pembelian Anda.

Jika Anda tidak lagi memenuhi syarat, misalnya karena tidak lagi memegang dokumen keimigrasian yang berlaku, pada umumnya Anda memiliki waktu satu tahun untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak yang memenuhi syarat; jika tidak, hak itu hapus demi hukum (Pasal 50 PP 18/2021). Rumah tersebut dapat diwariskan, tetapi ahli waris yang berkewarganegaraan asing juga harus memiliki dokumen keimigrasian (Pasal 69).

Selengkapnya dalam panduan Hak Pakai di Bali kami.

Jalur 3: Perusahaan PT PMA yang memegang HGB

PT PMA adalah perusahaan Indonesia dengan pemegang saham asing. Sebagai badan hukum Indonesia, PT PMA dapat memegang HGB dan Hak Pakai, tetapi tidak pernah Hak Milik. HGB di atas tanah negara berlaku hingga 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui 30 tahun; HGB di atas Hak Milik orang lain berlaku hingga 30 tahun dan hanya dapat diperbarui dengan akta baru bersama pemiliknya (Pasal 37 PP 18/2021).

Peraturan BKPM 5/2025, yang berlaku sejak Oktober 2025, mensyaratkan modal disetor paling sedikit Rp 2,5 miliar (panduan lama mungkin masih menyebut Rp 10 miliar) dan rencana investasi di atas Rp 10 miliar per bidang usaha (kode KBLI) per lokasi. Untuk usaha akomodasi, dan untuk usaha properti yang membangun, menjual, atau menyewakan seluruh gedung atau kompleks perumahan, tanah dan bangunan diperhitungkan dalam rencana investasi tersebut (unit terpisah tidak); mintalah konsultan berizin memastikan bagaimana ketentuan ini berlaku bagi Anda. Perusahaan juga wajib menyampaikan laporan kegiatan penanaman modal (LKPM) secara berkala.

PT PMA adalah badan usaha, bukan cara untuk memiliki rumah pribadi. Pemegang saham nominee dilarang dan batal demi hukum menurut Undang-Undang Penanaman Modal (UU 25/2007), dan sejumlah bidang usaha kini tertutup bagi penanaman modal asing baru di Bali (lihat di bawah). Selengkapnya dalam panduan kami tentang kepemilikan properti melalui PT PMA.

Menikah dengan WNI? Pasangan Anda dapat memegang Hak Milik

WNI yang menikah dengan orang asing dapat memegang Hak Milik atau HGB seperti WNI lainnya, selama tanah tersebut bukan harta bersama dalam perkawinan (Pasal 70 PP 18/2021). Tanpa perjanjian perkawinan, harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama (Pasal 35 UU Perkawinan), sehingga pasangan asing ikut menjadi pemilik, dan pasangan Anda tidak dapat secara sah memegang Hak Milik. Solusinya adalah perjanjian pisah harta yang dibuat di hadapan notaris; sejak Putusan Mahkamah Konstitusi 69/PUU-XIII/2015, perjanjian ini juga dapat dibuat selama perkawinan berlangsung.

Ingatlah bahwa secara hukum properti tersebut milik pasangan Anda. Jika suatu saat Anda sendiri memperoleh Hak Milik karena pewarisan tanpa wasiat atau melalui harta perkawinan, Anda wajib melepaskannya dalam waktu satu tahun; jika tidak, tanahnya jatuh kepada negara (Pasal 21 ayat (3) UUPA); aturan yang sama berlaku bagi anak berkewarganegaraan ganda (Pasal 21 ayat (4)). Hibah atau wasiat Hak Milik kepada orang asing langsung batal demi hukum (Pasal 26 ayat (2)). Temui notaris sebelum Anda membeli.

Mengapa skema nominee batal demi hukum dan berbahaya

Dalam skema nominee (pinjam nama), seorang WNI memegang Hak Milik di atas kertas, sementara orang asing yang membayar dan “memilikinya” melalui dokumen sampingan seperti perjanjian pinjaman, surat kuasa, atau perjanjian sewa. Pasal 26 ayat (2) UUPA menjadikan skema ini batal demi hukum, karena mengalihkan Hak Milik kepada orang asing secara tidak langsung, dan pengadilan juga menilai perjanjian semacam itu tidak memiliki sebab yang halal menurut KUHPerdata.

Mahkamah Agung telah membatalkan perjanjian nominee, misalnya dalam putusan 2414 K/Pdt/2009, 1540 K/Pdt/2014, dan 424 K/Pdt/2017, dan mengakui WNI yang namanya tercantum pada sertifikat sebagai pemilik yang sah, yang boleh menjual atau menjaminkan properti tersebut; orang asing paling banyak hanya dapat menggugat ganti rugi. Undang-undang menyatakan tanah semacam itu jatuh kepada negara. Bagaimanapun juga, orang asinglah yang dirugikan. Peraturan Daerah (Perda) Provinsi Bali 4/2026, yang berlaku sejak sekitar akhir Februari 2026, juga melarang kepemilikan tanah dengan skema nominee.

Bisakah Anda menyewakan properti tersebut?

Itu bergantung pada jalur yang Anda pilih dan perizinannya. Rumah dengan Hak Pakai ditujukan untuk ditinggali, dan properti hak sewa hanya dapat disewakan ulang dengan izin pemilik. Menyewakan kepada tamu liburan adalah usaha akomodasi wisata: usaha ini memerlukan izin yang dipegang oleh WNI atau perusahaan Indonesia, atau oleh PT PMA, dan penghasilannya dikenai pajak.

• Izin: vila yang dijalankan sebagai akomodasi memerlukan nomor induk berusaha (NIB) dari sistem perizinan daring pemerintah, OSS, persetujuan bangunan gedung (PBG), dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Apakah sewa bulanan atau tahunan biasa memerlukan izin usaha belum jelas pengaturannya; tanyakan kepada konsultan perizinan.
• Pajak: penghasilan dari sewa dikenai PPh final 10% atas harga sewa bruto, termasuk biaya layanan (PP 34/2017). Penginapan jangka pendek justru dikenai pajak berdasarkan aturan pajak penghasilan umum, dan kabupaten dapat menambahkan pajak hingga 10% atas jasa perhotelan, yang menurut undang-undang mencakup vila.

Berlaku pada 2026

• 18 bidang usaha tertutup bagi penanaman modal asing baru. Sejak pekan ketiga Mei 2026, dengan persetujuan menteri investasi, Bali menutup sistem OSS bagi permohonan PMA baru di 18 bidang usaha “sampai ada kebijakan lebih lanjut”. Bidang usaha tersebut antara lain 68111 (penyewaan properti milik sendiri atau sewaan), hotel dengan luas di bawah 6.000 m² (55110, 55120), dan akomodasi lainnya (55900). Vila (55193) tidak tercantum dalam daftar tersebut, dan tidak ada nomor peraturan yang disebutkan, jadi tanyakan kepada konsultan berizin.
• Lahan pertanian dan nominee. Perda 4/2026 mengendalikan secara ketat alih fungsi lahan pertanian produktif dan melarang kepemilikan dengan skema nominee. Kami belum dapat memeriksa aturan rincinya, jadi tanyakan kepada kantor pertanahan dan notaris tentang bidang tanah tertentu yang Anda incar.

Belum dipastikan sebagai hukum

• Tidak ada moratorium hotel dan vila baru di seluruh Bali yang dapat dipastikan: selain aturan lahan pertanian di atas, belum ada peraturan dengan cakupan seluas itu yang dapat dipastikan.
• Vila yang disewakan kepada tamu liburan dengan label “rumah pribadi” tetap termasuk objek pajak daerah atas jasa perhotelan, yang menurut undang-undang mencakup vila. Kami belum dapat memastikan adanya aturan baru Badung mengenai vila semacam itu, jadi tanyakan kepada badan pendapatan daerah kabupaten (Bapenda).

Selengkapnya dalam panduan kami tentang menyewakan vila di Bali.

Berapa biaya pembelian? Ringkasan pajak dan biaya

Sebagian besar biaya ditetapkan oleh undang-undang nasional, tetapi beberapa tarif ditetapkan oleh masing-masing kabupaten, jadi pastikan angka akhirnya dengan PPAT Anda. Per Oktober 2026:

Tarif 5% adalah batas maksimum menurut hukum; pastikan tarif di Badung atau Tabanan dengan PPAT Anda. Batas atas biaya tersebut adalah angka maksimum, bukan harga yang lazim, jadi mintalah penawaran tertulis. Pemilik juga membayar pajak bumi dan bangunan tahunan (PBB-P2), yang tarifnya dibatasi undang-undang paling tinggi 0,5%.

Lihat panduan kami tentang pajak properti dan biaya pembelian di Bali untuk rinciannya.

Cara membeli properti di Bali sebagai orang asing, langkah demi langkah

1. Pilih jalur Anda. Lakukan ini sebelum melihat properti, karena jalur menentukan apa yang dapat Anda beli dan berapa harga minimumnya.
2. Temukan propertinya. Lihat vila dijual dan tanah dijual kami, dan mintalah salinan sertifikat sejak awal. Kami memeriksa sertifikat dan izin bersama pemilik sebelum properti ditayangkan.
3. Pesan dengan hati-hati. Jika penjual meminta uang tanda jadi, sepakati secara tertulis berapa lama properti itu ditahan untuk Anda dan apakah uangnya dikembalikan jika pemeriksaan menemukan masalah.
4. Uji tuntas (due diligence). Mintalah PPAT memeriksa sertifikat di kantor pertanahan (biaya resmi Rp 50.000), dan periksa identitas pemilik, zonasi, persetujuan bangunan, serta tagihan PBB terbaru (SPPT) beserta bukti pembayarannya. Untuk lahan pertanian, tanyakan apakah lahan itu boleh dibangun sama sekali. Lihat panduan uji tuntas kami.
5. Perjanjian pendahuluan (PPJB). Perjanjian pengikatan jual beli ini menetapkan harga, jadwal pembayaran, dan syarat-syarat sebelum akta final. Menurut undang-undang, BPHTB pembeli terutang saat PPJB ditandatangani; tanyakan kepada PPAT bagaimana kabupaten Anda menerapkannya.
6. Pembayaran. Bayarlah melalui transfer bank yang dapat dilacak, sesuai jadwal yang disepakati. Kantor pertanahan hanya memproses peralihan hak jika ada bukti bahwa pajak penjual telah dibayar, dan dalam praktiknya PPAT meminta pajak kedua belah pihak dilunasi sebelum penandatanganan akta.
7. Akta. Jual beli ditandatangani di hadapan PPAT dalam bentuk akta jual beli (AJB), dan Hak Pakai di atas Hak Milik juga diberikan dengan akta PPAT. Sewa sebaiknya dibuat dengan akta notaris.
8. Pendaftaran. Kantor pertanahan (BPN) mencatat pemegang hak yang baru; biaya resminya 0,1% dari nilai tanah ditambah Rp 50.000. Sewa dapat dicatat atas permohonan.

Lamanya proses ini bergantung pada pemeriksaan dan kantor pertanahan, jadi mintalah jadwal yang realistis kepada notaris Anda. Sebelum membayar apa pun, libatkan notaris atau PPAT yang independen, serta konsultan berizin jika Anda merencanakan PT PMA atau penghasilan sewa. Jika Anda sudah siap, beri tahu kami apa yang Anda cari; kami bekerja sama dengan notaris independen.