Безопасная аренда виллы на Бали: залог, мошенничество и что проверить

Распространённые схемы мошенничества при аренде на Бали

Одни и те же приёмы повторяются снова и снова, чаще всего в группах в соцсетях и на порталах, где разместить объявление может кто угодно.

• Чужое объявление. Фотографии, скопированные с реальной виллы, цена заметно ниже рыночной и «владелец», который находится за границей и просит залог, чтобы придержать виллу. Вилла существует; этот человек ею не владеет.
• Оплата до просмотра. История о множестве других желающих и просьба внести плату за бронирование уже сегодня. Настоящий владелец или агент сначала организует просмотр.
• Субарендодатель без права. Человек, который сам арендует виллу, пересдаёт её вам на год с наценкой — без разрешения владельца или с собственным договором, который заканчивается раньше вашего. Когда владелец узнаёт об этом, съезжать приходится вам.
• Счёт агента. Арендную плату предлагают перевести на счёт частного лица «для владельца», без квитанции от владельца. Арендная плата должна поступать на счёт того, кто указан в договоре.
• Исчезающий залог. Нет описи при заезде, нет списка удержаний при выезде, а залог месяцами «в обработке». Это не мошенничество в юридическом смысле, поэтому никто не станет добиваться его за вас.
• Наличные без квитанции. Крупный платёж наличными, рукопожатие, а потом спор о том, что было уплачено и за что.

Прежде чем платить: проверки

Четыре проверки выявляют почти всё.

1. Посмотрите виллу. Лично или по видеосвязи в прямом эфире, когда по ней ходит человек, которому вы доверяете. Сравните увиденное с фотографиями.
2. Посмотрите, с кем имеете дело. Попросите сертификат на землю (sertifikat) и удостоверение личности того, кто будет подписывать договор. Имена должны совпадать. Если подписывает арендатор, попросите его договор: он должен действовать дольше вашего срока и разрешать сдачу в аренду. Если виллу сдаёт компания, попросите её регистрационные документы и узнайте, кто подписывает от её имени.
3. Прочитайте договор до того, как переведёте деньги. Частный письменный договор, подписанный обеими сторонами, действителен по Гражданскому кодексу Индонезии без нотариуса, поэтому что в нём написано, то вы и получите. Наш чек-лист по договору аренды виллы перечисляет каждый пункт. Если владелец из Индонезии, настаивайте на двуязычном индонезийско-английском договоре; все наши договоры двуязычные.
4. Платите правильно. Банковским переводом на счёт человека, указанного в договоре, под подписанную квитанцию. На квитанцию на сумму свыше 5 млн IDR наклеивается марка гербового сбора (meterai) за 10 000 IDR; так же и на каждый подписанный экземпляр договора. Храните копии всего.

Если участвует агентство, письменно спросите, кто платит его комиссию и куда идёт арендная плата. У нас комиссию агентства платит владелец, а арендатор переводит арендную плату напрямую владельцу. Наша статья о том, как найти и снять виллу на Бали, объясняет процесс шаг за шагом.

Как работает залог за виллу на Бали

Залог (uang jaminan) — это деньги, которые владелец держит на случай повреждений и неоплаченных счетов и возвращает в конце срока аренды. На практике он обычно равен арендной плате за один-два месяца и согласуется для каждой виллы отдельно. Всё решает договор: сумму, удержания и дату возврата.

Три привычки делают возврат почти автоматическим:

• Подписанная опись при заезде с фотографиями. Обойдите каждую комнату с владельцем или управляющим, перечислите мебель и технику, сфотографируйте имеющиеся повреждения, запишите показания счётчиков электричества и воды и подпишите вдвоём. В тот же день отправьте копию владельцу, чтобы была запись с датой.
• Сообщайте о проблемах письменно, пока живёте в вилле, с фотографиями, и сохраняйте сообщения. Насос, который сломался на третьем месяце, нельзя поставить вам в счёт на двенадцатом.
• Осмотр при выезде по описи, составленной при заезде, с итоговыми показаниями счётчиков и оплаченными последними счетами. Согласуйте удержания, если они есть, письменно в тот же день.

Как безопасно оплатить год вперёд

Аренду на год на Бали обычно оплачивают вперёд, поэтому сразу переводится крупная сумма. Безопасность обеспечивает порядок действий: просмотр, проверка сертификата, письменное согласование договора, подписи обеих сторон, затем перевод на счёт владельца под квитанцию. Некоторые владельцы соглашаются на два платежа. Наша статья об аренде виллы на Бали на год подробно объясняет оплату и продление.

Если вас просят внести плату за бронирование, чтобы снять виллу с рынка на время подготовки договора, пусть она будет небольшой, возьмите квитанцию с указанием, что она засчитывается в арендную плату, и письменно договоритесь, когда её вернут, если договор не будет заключён.

Если что-то пошло не так

Большинство споров касается залога, ремонта и досрочного выезда, и большинство решается спокойной письменной перепиской.

1. Пишите, а не звоните. Изложите проблему, что сказано в договоре и чего вы просите, приложите фотографии и квитанции и назовите разумный срок. Держите деловой тон: некоторые владельцы — не профессиональные арендодатели.
2. Опирайтесь на договор. Укажите на пункт: дата возврата залога, ремонт, который лежит на владельце, условия досрочного выезда. Если договор оформляло агентство, попросите его выступить посредником; мы остаёмся контактным лицом для обеих сторон на весь срок аренды без дополнительной платы.
3. Местное посредничество. В споре с местным владельцем посредником может согласиться выступить глава деревни или banjar (kepala desa или kelian banjar).
4. Упрощённое производство по мелким искам. По денежным требованиям до 500 млн IDR районные суды Индонезии предлагают упрощённую процедуру по мелким искам (gugatan sederhana), задуманную как более быстрая и дешёвая, чем обычный иск; юрист подскажет, подходит ли под неё ваш случай. При более дорогой аренде или если другая сторона покинула Бали реальный следующий шаг — юрист.
5. Мошенничество. Если кто-то взял деньги за виллу, которую не имел права сдавать, это уголовное дело: обратитесь в полицию с выписками о переводах и перепиской и сообщите в свой банк.

Оценивайте шансы реалистично: вернуть деньги у того, кто исчез, трудно где угодно. Проверки выше стоят куда больше любых средств защиты постфактум.