Договор аренды виллы на Бали: чек-лист по пунктам

Подписываете договор аренды виллы на Бали? Проверьте его по пунктам: кто вправе сдавать виллу, арендная плата, залог, ремонт, досрочный выезд, продажа и язык.

Договор аренды виллы на Бали определяет, кому вы платите, что покрывает арендная плата, кто что ремонтирует и вернут ли вам деньги, если планы изменятся. В хорошем договоре арендодателем указан тот, кто вправе сдавать виллу, описаны вилла и её содержимое, зафиксированы арендная плата, залог и текущие расходы, распределён ремонт и предусмотрены досрочный выезд, продажа виллы и язык договора. Возьмите этот чек-лист (по состоянию на октябрь 2026 года) на просмотр или подписание; он пригодится и арендодателям.

Почему договор важнее объявления

Объявление — это реклама, а договор аренды — то, что связывает вас обоих. По Гражданскому кодексу Индонезии (KUHPerdata) договор аренды обязателен для сторон как закон и может быть прекращён только по взаимному согласию или по основаниям, допускаемым законом (ст. 1338). Аренду на год обычно оплачивают целиком вперёд, так что договор защищает годовую арендную плату. Всё, что для вас важно, — от обслуживания бассейна до домашнего питомца — должно быть записано. О ценах, районах, просмотрах и безопасной оплате читайте в нашей статье о долгосрочной аренде виллы на Бали.

Договор аренды виллы на Бали: пункт за пунктом

Вот что должно быть в договоре аренды виллы на Бали.

1. Стороны и право арендодателя сдавать виллу

• Имена и документы: полные имена, номера удостоверений личности (KTP — индонезийского удостоверения личности — или паспорта) и адреса, с приложенными копиями.
• Если сдаёт владелец: посмотрите сертификат на землю (sertifikat) и сверьте имя с удостоверением личности владельца. О сертификатах рассказывает наш чек-лист проверки объекта.
• Если сдаёт тот, кто сам арендует виллу: посмотрите его договор аренды; он должен действовать дольше вашего срока и разрешать субаренду. Арендатор не может сдавать в субаренду без разрешения владельца, если его договор этого не позволяет; иначе владелец может добиться расторжения этого договора и не связан вашим (ст. 1559 Гражданского кодекса).
• Супруги и наследники: имущество, приобретённое в браке, является совместным, если у супругов нет договора о раздельном режиме имущества. Спросите, должны ли подписать договор супруг(а) или сонаследники.
• Представители: попросите у каждого, кто подписывает договор от имени владельца, письменную доверенность.

2. Вилла и опись имущества

Опишите, что вы арендуете: адрес, номер сертификата и всё, что используется совместно или исключено, например комнату для персонала. Приложите подписанную опись мебели и техники с датированными фотографиями каждой комнаты и всех имеющихся повреждений, а также показания счётчиков на момент передачи. По Гражданскому кодексу арендатор отвечает за повреждения в период аренды, если не докажет, что они возникли не по его вине (ст. 1564), и эти фотографии — ваше доказательство.

3. Срок, продление и пересмотр арендной платы

• Даты: начало, окончание и передача виллы. Согласуйте срок с визой или разрешением на пребывание; см. нашу статью о визах для жизни на Бали.
• Продление: письменный договор аренды прекращается автоматически в дату окончания (ст. 1570), и владелец может отказаться продлевать его, если вы не согласовали право на продление. Хотите остаться на второй год? Впишите опцион с крайним сроком уведомления.
• Пересмотр арендной платы: фиксированная сумма или чёткая формула гораздо надёжнее, чем «арендная плата по согласованию», что немногим больше обещания поговорить.

4. Арендная плата, оплата и квитанции

• Сумма и график: арендная плата в рупиях и сроки платежей (обычно сразу за весь год, иногда двумя платежами раз в 6 месяцев).
• Кому вы платите: на банковский счёт на имя владельца, основного арендатора или компании, указанных в договоре; никаких наличных и третьих лиц.
• Квитанции: на каждый платёж. Квитанция на сумму свыше 5 млн IDR облагается гербовым сбором 10 000 IDR.
• Налог с аренды: арендодатель должен заплатить финальный подоходный налог 10% с валовой арендной платы (PP 34/2017). Арендатор — индонезийская компания, например ваша PT PMA (компания с иностранным капиталом), — обязан его удержать, поэтому укажите, приводится ли арендная плата до или после этого налога.

5. Залог

Возвратный залог — обычная практика; его размер согласуют для каждой виллы отдельно. Укажите сумму, что из неё можно удержать (неоплаченные счета, повреждения сверх нормального износа), какими доказательствами нужно подтверждать удержания, и точную дату возврата.

6. Что входит в арендную плату и кто платит за остальное

Что включено, зависит от виллы, поэтому по каждому пункту укажите, включён ли он, или кто за него платит: электричество, вода, питьевая вода, интернет, газ, уход за бассейном и садом, уборка и персонал, вывоз мусора, охрана, взнос в banjar (деревенскую общину), если он есть (см. пункт 10), и PBB — ежегодный налог на землю и строения. О суммах — в нашей статье о коммунальных услугах и расходах на содержание виллы.

7. Обслуживание и ремонт

Гражданский кодекс задаёт базовые правила:

• Арендодатель: передаёт виллу и поддерживает её в состоянии, пригодном для использования по назначению (ст. 1550); проводит в период аренды необходимый ремонт, кроме того, что входит в обязанности арендатора (ст. 1551); отвечает за недостатки, препятствующие пользованию, даже если не знал о них, и возмещает возникшие из-за них убытки (ст. 1552).
• Арендатор: бережно пользуется виллой, «как рачительный хозяин», и вовремя платит (ст. 1560); отвечает за повреждения в период аренды, если не докажет, что они возникли не по его вине (ст. 1564).
• Срочный ремонт: арендатор обязан его допустить, но если он длится дольше 40 дней, арендная плата снижается, а если жильё становится непригодным для проживания, арендатор может расторгнуть договор (ст. 1555).

Нормы кодекса носят общий характер, поэтому запишите распределение обязанностей для конкретной виллы. Обычно владелец поддерживает виллу в пригодном для жизни состоянии и отвечает за крупный ремонт, например конструкций и крыши, если повреждение не вызвано арендатором, а арендатор — за повседневный уход. Укажите, к чему относятся насосы, кондиционеры и другое оборудование и кто платит за повреждения, причинённые гостями. Добавьте, как сообщать о неисправностях (письменно, с фото), как быстро реагирует владелец и можете ли вы устранить срочную неисправность сами и зачесть расходы в пределах установленного лимита.

8. Доступ арендодателя

Арендодатель обязан обеспечить вам спокойное пользование виллой (ст. 1550). Договоритесь о предварительном уведомлении перед визитами (кроме экстренных случаев), о графике работы персонала и ключах, а также о показах виллы ближе к концу аренды.

9. Использование виллы

• Жильцы и гости: кто живёт на вилле и как долго могут оставаться гости.
• Назначение: укажите, если работаете из дома. Если виллу используют не по назначению или во вред арендодателю, он может потребовать расторжения договора (ст. 1561).
• Субаренда: как правило, только с разрешения владельца или если это позволяет договор (ст. 1559).
• Домашние животные и переделки: письменное разрешение и что будет с переделками по окончании аренды.

10. Правила проживания и banjar

Приложите правила дома или жилого комплекса, если они есть. Banjar — это соседская община в составе desa adat (традиционной деревни). Согласно региональному акту Бали о традиционных деревнях (Perda Bali 4/2019), у жителей, которые не являются членами деревенской общины — балийцами-индуистами, например у иностранных арендаторов, обязанности ограничены, а все должны помогать оберегать святость, чистоту и порядок деревни. Подробности определяют собственные правила каждой деревни (awig-awig и pararem). Спросите арендодателя, есть ли взнос и кто его платит, и запишите это.

11. Досрочный выезд

Если год оплачен вперёд, досрочный выезд часто означает потерю неиспользованной арендной платы, если в договоре не сказано иное; расторгнуть договор в одностороннем порядке только потому, что изменились планы, нельзя (ст. 1338). Договоритесь о возможности выхода до подписания:

• Арендатор на замену: право предложить такого арендатора, которому арендодатель не может отказать без уважительной причины.
• Уведомление с возвратом денег: возврат неиспользованной арендной платы после срока уведомления, возможно, за вычетом согласованной комиссии.
• Условие о досрочном расторжении: право съехать через определённое число месяцев.

Проверьте и обратную сторону: может ли арендодатель расторгнуть договор досрочно и на каких условиях.

12. Продажа виллы или смерть одной из сторон

Продажа не прекращает ранее заключённый договор аренды, если это не было предусмотрено договором при его заключении (ст. 1576), а со смертью арендодателя или арендатора договор аренды не прекращается (ст. 1575). Если в проекте есть пункт о продаже, попросите его убрать или хотя бы добейтесь длительного срока уведомления, возврата неиспользованной арендной платы и компенсации.

13. Повреждения, форс-мажор и непригодная для жизни вилла

Если вилла уничтожена или повреждена настолько, что ею больше нельзя пользоваться, в результате события, не зависящего ни от кого, договор аренды прекращается в силу закона, без решения суда (ст. 1553 в толковании Верховного суда). Если повреждение причинил арендатор, он обязан выплатить компенсацию. Предоплаченная арендная плата — отдельный вопрос, поэтому впишите пропорциональный возврат неиспользованной арендной платы и определите, что считается форс-мажором (наводнение, пожар, землетрясение).

14. Язык и споры

С арендодателем из Индонезии договор должен быть на индонезийском языке с параллельным текстом на английском или вашем языке: Закон № 24/2009 требует индонезийского языка в договорах с гражданами или компаниями Индонезии, а также версии на иностранном языке, если договор подписывает иностранец. Циркуляр Верховного суда от декабря 2023 года (SEMA 3/2023) гласит, что отсутствие индонезийской версии само по себе не является основанием для признания договора недействительным, если её не опустили недобросовестно, но циркуляр — не закон. Подписывайте обе версии одновременно, проверьте, что они совпадают, и укажите, какая из них имеет преимущественную силу при расхождениях. Для споров договоритесь сначала о переговорах, затем о медиации, а затем о суде или арбитраже, указанных в договоре.

Наши договоры аренды на год двуязычные, англо-индонезийские, и охватывают все пункты этого чек-листа: посмотрите наши виллы в аренду на год или расскажите, что вам нужно.

15. Подписание

• Подписи: обе стороны подписывают обе версии и ставят инициалы на каждой странице и каждом приложении.
• Meterai: марка meterai за 10 000 IDR на каждом подписанном экземпляре, с подписью поверх марки. Отсутствие meterai не делает договор недействительным: сбор можно оплатить позже, со штрафом, прежде чем договор будет использован в суде.
• Копии: у каждой стороны остаётся подписанный экземпляр, а также копии удостоверений личности, сертификата (или основного договора аренды), описи и квитанций.
• Нотариус: для аренды на год не обязателен; при долгосрочной аренде (leasehold) обычно оформляют нотариальный акт (см. нашу статью Leasehold или freehold на Бали).

Чек-лист договора аренды на Бали: кратко