Fiscalité immobilière et frais d’achat à Bali : qui paie quoi

Fiscalité immobilière à Bali : qui paie la BPHTB, l’impôt de 2,5 % du vendeur, le notaire, la TVA et l’impôt de 10 % sur les baux. Exemples chiffrés 2026.

À Bali, la fiscalité immobilière ne se résume pas à un seul impôt : il y en a plusieurs, et ceux qui s’appliquent dépendent de ce que vous achetez. Pour un achat en pleine propriété (freehold) ou en Hak Pakai (droit d’usage), l’acheteur paie un droit de mutation régional pouvant aller jusqu’à 5 % et le vendeur un impôt sur le revenu de 2,5 % ; un bail (leasehold) n’est soumis à aucun droit de mutation, mais le propriétaire doit 10 % du prix du bail. Voici, impôt par impôt et frais par frais, la situation en octobre 2026, avec des exemples chiffrés.

La fiscalité immobilière à Bali en un coup d’œil : qui paie quoi

L’Indonésie n’a pas d’impôt immobilier unique. Un achat entraîne la BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, droit de mutation sur les terrains et les bâtiments) pour l’acheteur, un impôt libératoire sur le revenu (PPh) pour le vendeur, ainsi que des frais pour l’acte, établi par un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, officier public chargé des actes fonciers), et pour l’enregistrement au bureau foncier (BPN). Un bail n’entraîne pas de BPHTB : le principal impôt est celui de 10 % sur le revenu, dû par le propriétaire, auquel s’ajoute le droit de timbre sur le contrat signé.

Un contrat peut changer qui supporte un coût, mais pas qui est redevable d’un impôt selon la loi, et les honoraires du PPAT et les frais du bureau foncier se répartissent comme convenu. Les étrangers ne peuvent pas détenir de Hak Milik : ils achètent une maison en Hak Pakai, tandis que les sociétés comme une PT PMA (société à capitaux étrangers) détiennent un HGB. Notre guide sur l’achat d’un bien immobilier à Bali en tant qu’étranger présente les différentes options.

Ce que vous payez lors d’un achat en pleine propriété ou en Hak Pakai

BPHTB : le droit de mutation payé par l’acheteur

La BPHTB est l’impôt indonésien sur les mutations immobilières. Elle est due par quiconque acquiert un Hak Milik, un HGB ou un Hak Pakai, qu’il s’agisse du transfert d’un droit existant ou de l’octroi d’un nouveau droit, comme un Hak Pakai sur le terrain d’un propriétaire indonésien. La loi n° 1/2022 plafonne le taux à 5 %, et chaque régence fixe son propre taux et son abattement dans un règlement régional (Perda). Pour Badung, il s’agit du Perda 7/2023 ; Tabanan a le sien.

La formule est la suivante : BPHTB = taux × (valeur imposable − montant non imposable). La valeur imposable est le prix réel, ou le NJOP (Nilai Jual Objek Pajak, valeur officielle fixée par l’administration et utilisée pour la taxe foncière annuelle) s’il est plus élevé ou si le prix n’est pas connu. Déclarer un prix inférieur à celui que vous payez n’est donc pas une économie légitime. Le montant non imposable (NPOPTKP) est d’au moins 80 millions IDR pour votre première acquisition dans la régence concernée, et d’au moins 300 millions IDR pour un héritage ou un legs entre parents, enfants et conjoints.

En cas de vente, la BPHTB devient exigible selon la loi dès la signature de l’avant-contrat de vente qui engage les parties (PPJB, Perjanjian Pengikatan Jual Beli), et pas seulement lors de l’acte définitif.

L’impôt sur le revenu de 2,5 % du vendeur

Le vendeur paie un impôt libératoire sur le revenu de 2,5 % de la valeur brute de la cession, en vertu du règlement gouvernemental (PP) 34/2016, que la vente dégage ou non une plus-value. Sont exonérées les successions, certaines donations en ligne directe et les cessions de moins de 60 millions IDR réalisées par des vendeurs dont les revenus sont inférieurs au seuil de non-imposition. Le bureau foncier n’enregistre une mutation que sur preuve de ce paiement et, en pratique, le PPAT vérifie l’impôt du vendeur comme la BPHTB de l’acheteur avant la signature de l’acte de vente (AJB, Akta Jual Beli). Vous vendez plutôt ? Consultez notre guide sur la vente d’un bien immobilier à Bali.

Frais de notaire, de PPAT et du bureau foncier

• Honoraires du PPAT pour l’acte de vente : au maximum 1 % du prix (PP 24/2016). Un règlement du ministère de l’Agraire de 2021 abaisse ce plafond à 0,75 % au-delà de 500 millions IDR, à 0,5 % au-delà de 1 milliard IDR et à 0,25 % au-delà de 2,5 milliards IDR.
• Honoraires du notaire pour un PPJB ou un bail notarié : au maximum 2,5 % de la valeur de l’acte jusqu’à 100 millions IDR, 1,5 % jusqu’à 1 milliard IDR et 1 % au-delà (loi n° 30/2004 sur le notariat, art. 36). La loi ne fixe aucun minimum (c’est l’association des notaires qui fixe des honoraires minimaux par région), et les honoraires sont souvent inférieurs au plafond.
• Frais de mutation du bureau foncier : (1 ‰ × valeur du terrain) + 50 000 IDR, sur la base de la valeur de zone du bureau foncier ou, à défaut, du NJOP.
• Vérification officielle du titre au bureau foncier : 50 000 IDR. Droit de timbre : 10 000 IDR par document signé.

Ces plafonds sont des maximums, pas des tarifs. Comparez deux ou trois devis écrits et demandez ce que chacun comprend.

Comment un bail (leasehold) est-il imposé à Bali ?

Un bail n’est pas soumis à la BPHTB, car le bail (sewa) ne figure pas parmi les droits fonciers dont l’acquisition est assujettie à la BPHTB par la loi n° 1/2022 (art. 44). En revanche, le propriétaire doit un impôt libératoire sur le revenu de 10 % sur la totalité du prix du bail, en vertu du PP 34/2017. Un agent de retenue désigné, comme une société indonésienne (y compris une PT PMA), le retient à la source ; sinon, par exemple lorsque le preneur à bail est un particulier, le propriétaire le paie directement.

Pour un bail payé d’avance, l’impôt est dû au moment du paiement ou à son échéance, selon ce qui intervient en premier. L’assiette comprend tout ce que verse le preneur, sous quelque dénomination que ce soit, y compris les frais d’entretien, de sécurité ou de service, même s’ils relèvent d’un contrat distinct.

Les agents de retenue désignés comprennent les sociétés indonésiennes (une PT PMA aussi), les établissements stables et les organismes publics : ils prélèvent l’impôt, le reversent et remettent au propriétaire une attestation de retenue à la source. Un particulier, par exemple un étranger qui prend un bail en son nom propre, n’effectue pas de retenue.

Juridiquement, cet impôt sur les baux à Bali incombe au propriétaire, mais le contrat peut préciser qui en supporte le coût. Avant de vous mettre d’accord sur un prix, demandez s’il inclut les 10 % du propriétaire, mettez par écrit qui les paie et demandez la preuve du paiement. Un acte notarié est facultatif, mais il constitue une preuve plus solide. Si un bail est ensuite converti en l’octroi d’un Hak Pakai ou d’un HGB, la BPHTB s’applique à cet octroi. Pour en savoir plus, consultez notre guide bail ou pleine propriété à Bali.

Acheter une villa neuve à un promoteur : TVA et taxe sur les produits de luxe

Un vendeur assujetti à la TVA (PKP, Pengusaha Kena Pajak), en général un promoteur qui vend une villa neuve, ajoute la TVA (PPN). Ce n’est pas le cas d’un particulier qui vend un logement ancien. La BPHTB, les honoraires du PPAT et l’impôt de 2,5 % du vendeur s’appliquent comme pour toute vente.

• TVA : 12 % selon la loi depuis janvier 2025, mais calculée sur 11/12 du prix pour tout ce qui n’est pas un produit de luxe, soit 11 % en pratique pour un logement ordinaire.
• Logements de luxe : à partir de 30 milliards IDR, la TVA pleine de 12 % plus une taxe de 20 % sur les ventes de produits de luxe (PPnBM).
• Incitation 2026 : en vertu du règlement du ministre des Finances (PMK) 90/2025, l’État prend en charge la TVA sur la première tranche de 2 milliards IDR du prix des logements neufs vendus jusqu’à 5 milliards IDR. Le logement doit être neuf, prêt à habiter, remis pour la première fois par un vendeur assujetti à la TVA et doté d’un code d’identification du logement, l’acte (ou un PPJB intégralement payé) et la remise des clés devant tous deux intervenir en 2026. Chaque personne ne peut en bénéficier que pour un seul logement.

Son maintien en 2027 dépend d’un nouveau règlement, alors vérifiez avant de compter dessus. Demandez aussi si le prix du promoteur inclut la TVA.

Exemple détaillé : les frais d’achat à Bali en chiffres

Exemple 1 : une villa de 5 milliards IDR achetée à un particulier (en pleine propriété, ou en Hak Pakai pour un acheteur étranger). Nos hypothèses : le NJOP est inférieur au prix ; la BPHTB est au taux maximal de 5 %, avec l’abattement minimal de 80 millions IDR ; la valeur du terrain est de 3 milliards IDR ; les honoraires du PPAT sont au plafond, en appliquant le taux de la tranche la plus haute, 0,25 %, à la totalité du prix (à confirmer avec votre PPAT). Les chiffres réels de votre régence peuvent différer.

Si l’acheteur prend en charge les honoraires du PPAT et les frais du bureau foncier, ses impôts et frais s’élèvent à environ 261,6 millions IDR, soit 5,2 % du prix, auxquels s’ajoutent les vérifications juridiques et, si un PPJB est signé au préalable, les honoraires du notaire (au maximum 1 %, soit 50 millions IDR). Les 125 millions IDR du vendeur sont prélevés sur le produit de la vente. Achetée neuve à un promoteur en 2026 avec l’incitation sur la TVA, la villa ne supporterait la TVA que sur la part dépassant 2 milliards IDR : 11 % × 3 milliards IDR = 330 millions IDR, en plus d’un prix annoncé hors TVA.

Exemple 2 : un bail de 25 ans pour 3 milliards IDR, payé d’avance par un particulier. Aucune BPHTB ne s’applique.

Si le preneur avait été une société, par exemple une PT PMA, elle aurait retenu à la source les 300 millions IDR et les aurait versés à l’administration fiscale pour le compte du propriétaire.

Quand chaque impôt est-il payé ?

Selon la loi, la BPHTB est due à la signature du PPJB et, en pratique, la BPHTB comme l’impôt du vendeur sont payés avant l’acte de vente. Les frais d’enregistrement suivent, l’impôt sur le bail est dû au paiement du loyer, et la taxe foncière revient chaque année. Demandez à votre PPAT à quel moment votre régence attend la BPHTB.

Les coûts annuels d’un bien immobilier à Bali

La taxe foncière annuelle est la PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, taxe foncière sur les terrains et les bâtiments), facturée par la régence au moyen d’un avis d’imposition annuel (SPPT). Selon la loi, le taux est de 0,5 % au maximum, et plus bas pour les terres de production alimentaire. Il s’applique au NJOP diminué d’au moins 10 millions IDR, dont la régence impose de 20 % à 100 %. Les NJOP sont généralement révisés tous les trois ans.

À titre de plafond, un NJOP de 3 milliards IDR avec les paramètres maximaux donne 0,5 % × (3 milliards IDR − 10 millions IDR) = environ 15 millions IDR par an ; votre SPPT indique le taux et l’assiette réels. À Badung, un arrêté du régent de 2024 (Perbup 28/2024, qui a remplacé des règles d’allègement antérieures datant de 2019 et de 2020) déduit automatiquement toute hausse par rapport à l’avis de l’année précédente : le montant reste donc normalement au niveau de l’an dernier, sauf par exemple si le bâtiment a été agrandi ou modifié. Demandez à la Bapenda de Badung si cette règle s’applique à votre bien. Dans le cas d’un bail, celui-ci doit préciser qui paie la PBB.

Les autres frais courants, comme l’entretien, la piscine et le jardin, le personnel, l’assurance, les charges et les éventuelles cotisations banjar (communauté villageoise), varient trop pour être résumés en un seul chiffre. Demandez au vendeur ses factures récentes.

Quels impôts payez-vous lorsque vous mettez votre bien en location ?

Les loyers supportent un impôt libératoire sur le revenu de 10 % sur leur montant brut, et les villas louées comme hébergement peuvent en outre être redevables d’une taxe régionale pouvant atteindre 10 %. Le régime des villas louées au mois ou à l’année n’est pas entièrement tranché : faites-vous conseiller avant de vous lancer.

• Impôt sur les loyers : le PP 34/2017 ne fixe aucune durée minimale, si bien que les baux au mois et à l’année sont concernés, frais de service compris. Un agent de retenue désigné, comme un locataire qui est une société indonésienne, le retient à la source ; avec un locataire particulier, vous le payez vous-même via le système Coretax de l’administration fiscale. Un loyer annuel de 300 millions IDR représente 30 millions IDR d’impôt. Les revenus tirés de la fourniture de services d’hébergement en sont exclus et sont imposés selon les règles ordinaires de l’impôt sur le revenu.
• PBJT (taxe régionale sur certains biens et services) : elle couvre les services hôteliers et cite expressément les villas et les maisons particulières utilisées comme hôtels, à un taux pouvant atteindre 10 %, sans durée minimale de séjour dans la loi. La question de savoir si les locations de villas au mois et à l’année sont concernées n’est pas tranchée, et Badung a déjà enregistré comme contribuables régionaux des villas exploitées commercialement sous l’étiquette de « maison particulière ». Renseignez-vous auprès de la Bapenda ou d’un conseiller fiscal.
• Licences et usage : une maison en Hak Pakai est destinée à être habitée, et sa mise en location soulève des questions de licence. Consultez notre guide sur la mise en location d’une villa à Bali.
• Numéro fiscal : les étrangers doivent s’enregistrer pour obtenir un NPWP dès qu’ils sont résidents fiscaux (plus de 183 jours en Indonésie sur 12 mois, ou installés ici avec l’intention d’y rester) et qu’ils perçoivent des revenus, par exemple des loyers. Si vous n’êtes pas résident fiscal, demandez à un conseiller fiscal agréé comment l’impôt sur les loyers s’applique à vous.

Les touristes étrangers paient eux-mêmes la taxe touristique de Bali (150 000 IDR à chaque entrée à Bali, inchangée en octobre 2026 d’après nos recherches ; les titulaires d’un KITAS ou d’un KITAP en sont exemptés). Ce n’est pas un impôt à la charge des propriétaires.

Comment éviter les mauvaises surprises

1. Obtenez d’abord une estimation écrite des coûts. Demandez au notaire/PPAT de lister tous les impôts et frais, en précisant qui les paie et quand, au taux réellement appliqué par votre régence. Lorsque vous achetez par notre intermédiaire, nous demandons au notaire cette estimation complète avant que vous ne vous engagiez.
2. Vérifiez la taxe foncière. Demandez le dernier SPPT et les preuves de paiement des dernières années, et faites confirmer par le notaire qu’il n’y a pas d’arriérés.
3. Mettez la répartition par écrit. Le PPJB ou le bail doit préciser qui paie la BPHTB, l’impôt du vendeur, l’impôt de 10 % sur le bail, chacun des frais et les éventuels arriérés de PBB.
4. Vérifiez la valeur. Comparez le prix au NJOP et assurez-vous de bénéficier de l’abattement prévu pour une première acquisition dans la régence.
5. Conservez les justificatifs : les bordereaux de paiement de la BPHTB et de l’impôt sur le revenu, ainsi que toute attestation de retenue à la source pour l’impôt sur le bail.
6. Préparez la mise en location avant d’acheter : renseignez-vous d’abord sur l’impôt sur les loyers, la PBJT et les licences.

Les impôts ne sont qu’une partie des vérifications ; notre guide sur les vérifications préalables (due diligence) d’un bien à Bali couvre le reste. Le moment venu, parcourez nos villas à vendre et nos terrains à vendre.