Un étranger peut-il acheter un bien à Bali ? Les options légales

Un étranger peut-il acheter à Bali ? Pas en pleine propriété, mais bail (leasehold), Hak Pakai et PT PMA sont légaux. Règles, prix minimums, étapes et coûts.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Bali ? Oui, mais pas en pleine propriété : le Hak Milik (pleine propriété) est réservé aux citoyens indonésiens. Les étrangers passent donc par un bail de longue durée, par un Hak Pakai (droit d’usage) en leur nom propre, ou par une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d’un HGB (droit de bâtir). Ce guide compare ces options, explique les possibilités pour les couples dont l’un des partenaires est indonésien, et vous présente les coûts et les étapes de l’achat tels qu’ils se présentent en octobre 2026.

Pourquoi un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété à Bali

La loi agraire fondamentale indonésienne (UUPA, loi n° 5/1960) réserve le Hak Milik, le titre de pleine propriété attesté par un certificat SHM, aux citoyens indonésiens (art. 21). Les sociétés ordinaires ne peuvent pas le détenir, PT PMA comprise, pas plus qu’une personne ayant une seconde nationalité. La loi verrouille aussi les contournements : toute vente, donation ou autre acte visant à transférer directement ou indirectement un Hak Milik à un étranger est nul, le terrain revient à l’État et les sommes versées ne peuvent pas être réclamées (art. 26(2)). L’accès des étrangers à la propriété à Bali passe donc par d’autres droits : un bail, un Hak Pakai ou un HGB détenu par une société.

Un étranger peut-il acheter un bien à Bali ? Les options comparées

Il existe trois options pour les étrangers, et une quatrième si votre conjoint est indonésien. En résumé : le Hak Pakai convient à une résidence dont le prix atteint au moins le minimum fixé, le bail convient aux logements moins chers et aux terrains, et la PT PMA convient à une véritable activité commerciale.

Option 1 : le bail (leasehold), une location de longue durée

Le leasehold est un contrat : le propriétaire conserve le titre de propriété (Hak Milik) et vous laisse l’usage du terrain ou de la villa pendant une durée convenue, moyennant un prix (Code civil, art. 1548). La totalité du loyer peut être payée d’avance (UUPA, art. 44), et la loi ne fixe aucune durée maximale ; 25 à 30 ans sont courants en pratique. La loi agraire fondamentale range les étrangers domiciliés en Indonésie, les sociétés indonésiennes et les sociétés étrangères ayant un bureau de représentation en Indonésie parmi ceux qui peuvent être preneurs à bail (art. 45). Si vous vivez à l’étranger, demandez à votre notaire comment cela s’applique à votre cas.

La vente du bien ne met pas fin à un bail conclu auparavant, sauf si le bail le permettait (art. 1576), pas plus que le décès du propriétaire ou du locataire (art. 1575). En revanche, un bail écrit prend fin de plein droit à son terme (art. 1570), et sans droit de prolongation convenu, le propriétaire peut refuser de le prolonger.

Les points de vigilance :

• Propriétaire et titre : vérifiez que le signataire est bien le propriétaire inscrit sur le titre de propriété, et demandez au notaire qui d’autre doit donner son consentement (un conjoint, des cohéritiers).
• Clause de vente : assurez-vous que le bail ne permet pas au propriétaire d’y mettre fin en cas de vente.
• Prolongation : une option qui fixe les années supplémentaires, le prix ou une formule claire, ainsi que le délai de préavis, est bien plus solide qu’une option qui laisse le prix « à convenir ».
• Sous-location et cession : l’une comme l’autre exigent l’autorisation du propriétaire (art. 1559) ; inscrivez-les donc dans le bail si vous êtes susceptible de mettre le bien en location ou de vendre les années restantes.
• Fin du bail : le bail doit préciser le sort des constructions.
• L’acte : nous recommandons un bail notarié. Vous pouvez aussi demander au bureau foncier d’inscrire le bail au registre foncier ou sur le titre de propriété (PP 18/2021, art. 90).

Plus de détails dans notre guide leasehold ou pleine propriété à Bali.

Option 2 : le Hak Pakai (droit d’usage) en votre nom propre

Le Hak Pakai permet à un particulier étranger de détenir un titre foncier enregistré en son nom propre. Les règles figurent dans le règlement gouvernemental (PP) 18/2021, dans un règlement du ministère de l’Agraire de 2021 (Permen ATR/BPN 18/2021) et dans une décision de 2022 sur les prix minimums.

• Qui peut en bénéficier : un étranger muni d’un document d’immigration. L’explication officielle du PP 18/2021 admet un visa, un passeport ou un permis de séjour, mais les notaires et les bureaux fonciers peuvent encore exiger un KITAS ou un KITAP (permis de séjour) et un numéro fiscal (NPWP). Demandez à votre notaire ou à votre PPAT (officier public chargé des actes fonciers) ce qu’exige votre bureau foncier.
• Ce que vous pouvez posséder : une maison, détenue en Hak Pakai, ou un appartement, détenu en copropriété (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) dans un immeuble bâti sur un terrain en HGB ou en Hak Pakai (PP 18/2021, art. 67 et 71). Un Hak Pakai peut être constitué sur le Hak Milik d’un tiers par un acte de PPAT, et si une maison est bâtie sur un terrain en Hak Milik ou en HGB, le titre est converti en Hak Pakai lors de l’achat.
• Prix minimum à Bali : 5 milliards IDR pour une maison et 2 milliards IDR pour un appartement (en copropriété), en vertu du Kepmen ATR/BPN 1241/2022, en vigueur en octobre 2026.
• Limites : une « maison de luxe », une seule parcelle par personne ou par famille et pas plus de 2 000 m² de terrain, sauf autorisation du ministre (Permen ATR/BPN 18/2021, art. 186), à usage d’habitation uniquement (PP 18/2021, art. 72).
• Durée : sur les terres de l’État ou sur un terrain soumis à un droit de gestion (HPL), jusqu’à 30 ans, prolongeable de 20 ans et renouvelable pour 30 ans si vous remplissez toujours les conditions. Sur le Hak Milik d’un tiers, jusqu’à 30 ans, renouvelable uniquement par un nouvel acte signé par le propriétaire (art. 52). Demandez à votre PPAT quelle forme de droit naîtra de votre achat.

Si vous cessez de remplir les conditions, par exemple parce que vous n’avez plus de document d’immigration valide, vous disposez en général d’un an pour céder le droit à une personne qui les remplit ; à défaut, il prend fin de plein droit (PP 18/2021, art. 50). La maison peut être transmise par succession, mais un héritier étranger doit lui aussi disposer d’un document d’immigration (art. 69).

Plus de détails dans notre guide du Hak Pakai à Bali.

Option 3 : une société PT PMA titulaire d’un HGB

Une PT PMA est une société indonésienne à actionnaires étrangers. En tant que personne morale de droit indonésien, elle peut détenir un HGB et un Hak Pakai, mais jamais un Hak Milik. Le HGB sur les terres de l’État est accordé pour 30 ans au plus, prolongeable de 20 ans et renouvelable pour 30 ans ; le HGB constitué sur le Hak Milik d’un tiers dure jusqu’à 30 ans et ne se renouvelle que par un nouvel acte passé avec le propriétaire (PP 18/2021, art. 37).

Le règlement BKPM 5/2025, en vigueur depuis octobre 2025, exige un capital libéré d’au moins 2,5 milliards IDR (des guides plus anciens citent parfois encore 10 milliards IDR) et un plan d’investissement supérieur à 10 milliards IDR par secteur d’activité (code KBLI) et par site. Pour les activités d’hébergement, et pour les activités immobilières qui construisent, vendent ou louent un immeuble entier ou un ensemble résidentiel, le terrain et les bâtiments entrent dans le calcul de ce plan (les lots séparés n’y entrent pas) ; faites confirmer par un consultant agréé comment cela s’applique à votre cas. La société doit aussi déposer régulièrement des rapports d’investissement (LKPM).

Une PT PMA est une entreprise, pas un moyen de détenir une résidence privée. Les actionnaires prête-noms sont interdits, et les montages correspondants nuls, en vertu de la loi sur l’investissement (UU 25/2007), et certains secteurs d’activité sont désormais fermés aux nouveaux investissements étrangers à Bali (voir ci-dessous). Plus de détails dans notre guide de la détention d’un bien via une PT PMA.

Votre conjoint est indonésien ? Il peut détenir la pleine propriété

Un Indonésien marié à un étranger peut détenir un Hak Milik ou un HGB comme n’importe quel autre Indonésien, à condition que le terrain ne fasse pas partie des biens communs du couple (PP 18/2021, art. 70). En l’absence de contrat de mariage, les biens acquis pendant le mariage sont communs (loi sur le mariage, art. 35), ce qui ferait du conjoint étranger un copropriétaire : votre conjoint ne pourrait donc pas détenir valablement la pleine propriété. La solution est un contrat de séparation de biens passé devant notaire ; depuis la décision 69/PUU-XIII/2015 de la Cour constitutionnelle, il peut aussi être conclu pendant le mariage.

Gardez à l’esprit que le bien appartient juridiquement à votre conjoint. Si vous acquérez vous-même un jour un Hak Milik par succession sans testament ou par le jeu du régime matrimonial, vous devez vous en défaire dans un délai d’un an, faute de quoi le terrain revient à l’État (UUPA, art. 21(3)) ; la même règle s’applique aux enfants ayant la double nationalité (art. 21(4)). Une donation ou un legs de Hak Milik à un étranger est purement et simplement nul (art. 26(2)). Consultez un notaire avant d’acheter.

Pourquoi les montages avec prête-nom sont nuls et dangereux

Dans un montage avec prête-nom (nominee), un Indonésien détient la pleine propriété sur le papier, tandis que l’étranger paie et la « possède » au moyen d’actes annexes, comme un contrat de prêt, une procuration ou un bail. L’art. 26(2) de l’UUPA rend ce montage nul, car il transfère indirectement un Hak Milik à un étranger, et les tribunaux considèrent aussi que ces conventions n’ont pas de cause licite au sens du Code civil.

La Cour suprême a annulé des conventions de prête-nom, par exemple dans les décisions 2414 K/Pdt/2009, 1540 K/Pdt/2014 et 424 K/Pdt/2017, et elle reconnaît l’Indonésien inscrit sur le titre de propriété comme le propriétaire légal, libre de vendre ou d’hypothéquer le bien ; l’étranger peut tout au plus réclamer des dommages-intérêts. La loi, elle, prévoit que ces terrains reviennent à l’État. Dans les deux cas, l’étranger est perdant. Le règlement provincial de Bali (Perda) 4/2026, en vigueur depuis fin février 2026 environ, interdit lui aussi la détention de terrains par prête-nom.

Pouvez-vous mettre le bien en location ?

Cela dépend de l’option choisie et des licences. Un logement en Hak Pakai est destiné à l’habitation, et un bail (leasehold) ne peut être sous-loué qu’avec l’autorisation du propriétaire. Louer à des vacanciers est une activité d’hébergement touristique : elle exige des licences détenues par une personne ou une société indonésienne, ou par une PT PMA, et les revenus sont imposés.

• Licences : une villa exploitée comme hébergement doit disposer d’un numéro d’identification d’entreprise (NIB) délivré par OSS, le système public de licences en ligne, d’un permis de construire (PBG) et d’un certificat de conformité (SLF). La question de savoir si une simple location au mois ou à l’année exige une licence d’activité n’est pas clairement tranchée ; interrogez un consultant spécialisé en licences.
• Fiscalité : les loyers d’un bail sont soumis à un impôt libératoire de 10 % sur le loyer brut, charges de service comprises (PP 34/2017). L’hébergement de courte durée relève quant à lui des règles normales de l’impôt sur le revenu, et les régences peuvent y ajouter une taxe allant jusqu’à 10 % sur les services hôteliers, qui incluent légalement les villas.

En vigueur en 2026

• 18 secteurs d’activité fermés aux nouveaux investissements étrangers. Depuis la troisième semaine de mai 2026, avec l’accord du ministre de l’Investissement, Bali a fermé le système OSS aux nouvelles demandes de PMA dans 18 secteurs d’activité « jusqu’à nouvelle décision ». Parmi eux figurent le 68111 (location de biens immobiliers détenus ou loués), les hôtels de moins de 6 000 m² (55110, 55120) et les autres hébergements (55900). Les villas (55193) ne figuraient pas sur cette liste, et aucun numéro de règlement n’a été communiqué : renseignez-vous auprès d’un consultant agréé.
• Terres agricoles et prête-noms. Le Perda 4/2026 encadre strictement le changement d’affectation des terres agricoles productives et interdit la détention par prête-nom. Nous n’avons pas encore pu en vérifier les règles détaillées : pour toute parcelle précise, interrogez le bureau foncier et un notaire.

Non confirmé par un texte

• Aucun moratoire sur les nouveaux hôtels et villas à l’échelle de Bali n’est confirmé : en dehors des règles sur les terres agricoles évoquées ci-dessus, aucun règlement d’une portée aussi large n’a été confirmé.
• Une villa louée à des vacanciers sous l’étiquette de « résidence privée » reste soumise à la taxe régionale sur les services hôteliers, qui couvre les villas en vertu de la loi. Nous n’avons pas pu confirmer de nouvelles règles de Badung sur ces villas : renseignez-vous auprès du service des recettes fiscales de la régence (Bapenda).

Plus de détails dans notre guide sur la mise en location d’une villa à Bali.

Combien coûte un achat ? Taxes et frais en bref

La plupart des coûts sont fixés par la loi nationale, mais certains taux le sont par chaque régence : faites confirmer les montants définitifs par votre PPAT. Situation en octobre 2026 :

Les 5 % sont un maximum légal ; faites confirmer le taux de Badung ou de Tabanan par votre PPAT. Les plafonds d’honoraires sont des maximums, pas des prix habituels : demandez des devis écrits. Les propriétaires paient aussi chaque année une taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB-P2), que la loi plafonne à 0,5 %.

Consultez notre guide des taxes et frais d’acquisition immobilière à Bali pour le détail.

Acheter un bien à Bali en tant qu’étranger, étape par étape

1. Choisissez votre option. Faites-le avant les visites, car elle détermine ce que vous pouvez acheter et le prix minimum.
2. Trouvez le bien. Parcourez nos villas à vendre et nos terrains à vendre, et demandez tôt une copie du titre de propriété. Nous vérifions le titre de propriété et les permis avec le propriétaire avant toute mise en ligne.
3. Réservez avec prudence. Si le vendeur demande un paiement de réservation, convenez par écrit de la durée pendant laquelle il vous réserve le bien et de son remboursement éventuel si les vérifications échouent.
4. Vérifications préalables. Faites vérifier le titre de propriété au bureau foncier par un PPAT (frais officiels de 50 000 IDR), et contrôlez l’identité du propriétaire, le zonage, les autorisations de construire et le dernier avis de taxe foncière (SPPT) avec la preuve de paiement. Pour une terre agricole, demandez si elle est seulement constructible. Consultez notre guide des vérifications préalables.
5. Avant-contrat (PPJB). Ce compromis de vente, qui engage les parties, fixe le prix, l’échéancier de paiement et les conditions avant l’acte définitif. Selon la loi, la BPHTB de l’acheteur devient exigible à sa signature ; demandez au PPAT comment votre régence applique cette règle.
6. Paiement. Payez par virement bancaire traçable, selon l’échéancier convenu. Le bureau foncier n’enregistre une mutation que sur preuve du paiement de l’impôt du vendeur, et en pratique le PPAT demande que les impôts des deux parties soient réglés avant l’acte.
7. L’acte. Une vente se signe devant un PPAT sous la forme d’un acte de vente (AJB, Akta Jual Beli), et un Hak Pakai sur un Hak Milik est lui aussi constitué par un acte de PPAT. Pour un bail, mieux vaut un acte notarié.
8. Enregistrement. Le bureau foncier (BPN) inscrit le nouveau titulaire ; les frais officiels sont de 0,1 % de la valeur du terrain plus 50 000 IDR. Un bail peut être inscrit sur demande.

Les délais dépendent des vérifications et du bureau foncier : demandez à votre notaire un calendrier réaliste. Avant de payer quoi que ce soit, faites intervenir un notaire ou un PPAT indépendant, ainsi qu’un consultant agréé si vous envisagez une PT PMA ou des revenus locatifs. Quand vous êtes prêt, dites-nous ce que vous recherchez ; nous travaillons avec des notaires indépendants.