Vivre à Kedungu, Bali : Tanah Lot et la côte de Tabanan

Vous pensez vivre à Kedungu, à Bali, ou ailleurs à Tabanan ? Plages, Tanah Lot, temps de trajet, écoles, loyers et règles à vérifier avant d’acheter un terrain.

Kedungu, à Bali, est une portion de côte rurale de la régence de Tabanan, à quelques kilomètres du temple de Tanah Lot et à environ 24 minutes du centre de Canggu en scooter hors heures de pointe, selon notre estimation. Ce guide couvre Kedungu, Nyanyi, Tanah Lot, Kediri, la ville de Tabanan et les villages de Kaba-Kaba, Buwit et Cepaka : plages, temps de trajet, écoles, loyers et achat de terrain.

Où se trouve Kedungu, à Bali, et à quoi ressemble le secteur ?

Kedungu se trouve sur la côte sud-ouest de Bali, dans le district de Kediri (régence de Tabanan) ; sa plage relève du village de Belalang. Le temple de Tanah Lot et la plage de Nyanyi sont à quelques kilomètres le long de la côte, dans le village de Beraban. Kediri et la ville de Tabanan se trouvent dans les terres, au nord-est, et les villages de Kaba-Kaba, Buwit et Cepaka, également situés dans le district de Kediri, à l’est, en direction de Badung.

Loin des plages, des rizières s’étendent encore entre les villas et les villages. Les riziculteurs balinais se partagent l’eau grâce au subak, un système coopératif de canaux et de petits barrages, que l’UNESCO a inscrit au patrimoine mondial en 2012 à travers des paysages situés plus loin dans les terres.

Le second campus de ProEd Global School, le campus Nuanu, se trouve à Beraban, près de la plage de Nyanyi.

Les plages : Kedungu, Nyanyi et Tanah Lot

Les plages font face à l’océan Indien. La plage de Kedungu a des vagues propices au surf et a accueilli son premier festival de surf en juin 2023. La plage de Nyanyi est à quelques minutes de Nyanyi et de Tanah Lot, et la plage de Yeh Gangga se trouve plus à l’ouest.

Le temple de Tanah Lot se dresse sur un rocher de corail, juste au large du rivage. C’est un ancien temple hindou dédié aux divinités de la mer, dont les origines remontent aux XVe et XVIe siècles, aujourd’hui séparé de la terre ferme par l’érosion. Il attire beaucoup de visiteurs, surtout pendant les congés. Ici comme partout à Bali, les plages accueillent des cérémonies comme le melasti avant Nyepi (le jour du silence).

Vivre à Tabanan : ce qui change au quotidien

Vous êtes plus loin des commerces et des services de Canggu : prévoyez donc de rouler davantage. Les règles de Tabanan diffèrent aussi de celles de Badung :

• Déclaration d’adresse : les titulaires d’un KITAS (permis de séjour temporaire) s’enregistrent auprès du service de l’état civil de Tabanan (Disdukcapil).
• Salaire minimum : 3,29 millions IDR par mois en 2026, contre 3,79 millions IDR à Badung.
• Zonage : c’est le plan d’aménagement du territoire propre à Tabanan qui s’applique (Perda Tabanan 3/2023).
• Impôts régionaux : Tabanan fixe ses propres taux pour la taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB) et pour le droit de mutation (BPHTB) ; renseignez-vous auprès de son service des recettes fiscales (Bapenda) ou d’un PPAT (officier public chargé des actes fonciers).

Se déplacer

Nos estimations en scooter hors heures de pointe, depuis le centre de chaque secteur ; aux heures de pointe, ces temps peuvent doubler.

Depuis Kaba-Kaba, Buwit et Cepaka, le centre de Canggu est à 18–20 minutes et l’aéroport à 49–52 minutes.

La circulation vers Canggu et Denpasar peut être lente aux heures de pointe et pendant les cérémonies : testez donc votre trajet quotidien avant de louer ou d’acheter.

Écoles et santé à proximité

Les temps indiqués sont nos estimations en scooter hors heures de pointe ; aux heures de pointe, ils peuvent doubler.

Le campus Nuanu de ProEd affiche, pour 2026–27, des frais de scolarité de 92,4 à 213,15 millions IDR par an, auxquels s’ajoutent des frais d’inscription et diverses contributions. En cas d’urgence médicale, appelez le 119.

Combien coûte la location d’une villa à Kedungu et à Tabanan ?

Nous ne pouvons pas donner de fourchette fiable. En octobre 2026, trop peu de villas à Kedungu, à Kediri et dans les villages voisins affichaient des prix clairs en location longue durée ; beaucoup présentaient comme loyers des prix de vente ou de bail (leasehold). À titre de comparaison, les villas de 2 chambres de Canggu et de Berawa demandaient environ 250 à 450 millions IDR par an.

Les trois annonces au mois exploitables, à Nyanyi, Buwit et Kaba-Kaba, n’étaient pas moins chères que des villas comparables autour de Canggu, mais trois annonces ne prouvent pas grand-chose. Avant de louer une villa à Kedungu ou à Tanah Lot, consultez les annonces actuelles de villas à louer à Kedungu, Nyanyi, Tanah Lot et Kediri, ainsi que notre guide de la location longue durée pour savoir ce qu’il faut vérifier.

Acheter un bien à Tabanan : terrain, zonage et temples

Les étrangers ne peuvent pas détenir la pleine propriété (Hak Milik) : ils passent donc par un bail, par un Hak Pakai (droit d’usage) pour leur logement ou par une société à capitaux étrangers (PT PMA) ; consultez notre guide sur l’achat d’un bien à Bali en tant qu’étranger. Ici, de nombreuses parcelles sont des rizières ; vérifiez donc le terrain avant de regarder le prix :

• Terres agricoles : depuis fin février 2026 environ, le Perda Bali 4/2026 encadre strictement le changement d’affectation des terres productives, et la conversion de terres agricoles protégées (LP2B) est passible, en vertu de la loi nationale, d’une peine pouvant aller jusqu’à cinq ans de prison. Évaluez une rizière au prix d’une terre agricole.
• Zone : nous n’avons trouvé aucun plan d’urbanisme détaillé (RDTR) pour ce secteur : demandez donc à la régence de confirmer par écrit ce que le plan de Tabanan de 2023 autorise sur votre parcelle.
• Plage : dans une marge de recul d’au moins 100 m à partir de la ligne des plus hautes marées, seules des constructions limitées sont autorisées ; c’est Tabanan qui en fixe le tracé exact.
• Temples : le Bhisama (décision religieuse) de 1994 du conseil hindou PHDI protège des zones autour des grands temples. Demandez à la régence quelles règles s’appliquent près de Tanah Lot.
• Prête-noms : le Perda Bali 4/2026 interdit aussi la détention par prête-nom (un terrain détenu au nom d’un Indonésien pour le compte d’une autre personne).
• Titre et permis : faites vérifier le titre de propriété au bureau foncier par un notaire/PPAT et, pour une villa, demandez le PBG (permis de construire) et le SLF (certificat de conformité).

Lisez nos guides du zonage à Bali, des vérifications préalables à l’achat et de l’achat d’un terrain à Bali, puis parcourez les terrains à vendre sur la côte de Tabanan ou les villas à vendre près de Kedungu et de Tanah Lot.

À qui conviennent Kedungu et la côte de Tabanan

Vous préférez le côté Badung de la limite ? Consultez notre guide de Seseh, Cemagi et Munggu. Vous hésitez encore ? Confiez-nous votre recherche : notre agence se trouve à Tibubeneng (Berawa), et nous proposons des villas et des terrains dans tous ces secteurs.