Location de villa longue durée à Bali : guide pratique 2026

Louer une villa à Bali à long terme ? Loyers demandés en 2026 par secteur, au mois ou à l’année, ce que couvre le loyer, dépôt, bail et points à vérifier.

À Bali, une location de villa longue durée prend généralement l’une de deux formes : un bail d’un an payé intégralement au départ, ou une location au mois, plus chère par mois mais qui vous permet de partir plus tôt. En octobre 2026, les annonces en cours à Canggu et Berawa demandaient environ 250 à 450 millions IDR par an pour une villa de 2 chambres et 330 à 480 millions IDR pour une villa de 3 chambres, davantage pour les villas haut de gamme. Ce guide passe en revue les prix par secteur, ce que comprend le loyer, ce qu’il faut vérifier lors d’une visite, le bail et la façon de payer en toute sécurité.

Location de villa longue durée à Bali : au mois ou à l’année ?

Optez pour un bail d’un an si vous savez que vous resterez un an et pouvez payer d’avance : il revient généralement moins cher par mois. Choisissez une location au mois si vos projets, votre visa ou votre budget ne sont pas encore arrêtés, ou si vous voulez d’abord essayer un secteur. Un mois ou deux en location au mois sont un bon moyen de tester un quartier avant de vous engager.

L’écart entre les prix au mois et à l’année n’est pas fixe. Il dépend de la villa, du bailleur et de la période de l’année : comparez donc toujours le prix annuel avec douze fois le prix mensuel de la même villa. Une location de villa à l’année à Bali vous donne aussi un coût fixe pour l’année, ce qui facilite la gestion de votre budget.

Nous proposons les deux : parcourez nos villas à louer à l’année et nos villas à louer au mois.

Combien coûte une villa en location longue durée en 2026 ?

En octobre 2026, les villas de 2 chambres proposées avec un bail d’un an demandaient environ 250 à 450 millions IDR par an à Canggu et Berawa, et 250 à 420 millions IDR à Umalas et Kerobokan. Les villas de trois chambres demandaient environ 300 à 480 millions IDR par an dans ces secteurs et 330 à 550 millions IDR à Pererenan, davantage pour les villas haut de gamme. Il s’agit de prix demandés indicatifs, et non de tarifs fixes.

Comment nous avons obtenu ces chiffres. En octobre 2026, nous avons lu 85 annonces de villas. Nous avons écarté les erreurs manifestes, les prix de vente et de leasehold, les appartements avec services et les villas de quatre chambres ou plus. Il restait environ 25 annonces avec un prix annuel (dont trois locations de 3 à 6 mois, indiquées à 12 fois le loyer mensuel), et les fourchettes ci-dessus en sont des arrondis. Aucune de ces annonces ne concernait Seseh. Certaines annonces n’avaient pas été mises à jour depuis des mois, et toutes indiquent des prix demandés : le loyer finalement convenu peut donc être plus bas, et si peu d’annonces peuvent passer à côté de villas plus anciennes ou plus simples.

Locations au mois. Les prix mensuels varient encore davantage. En octobre 2026, les villas de 2 et 3 chambres proposées au mois ou pour 3 à 6 mois demandaient pour la plupart 22 à 40 millions IDR par mois, et les quelques villas de 1 chambre proposées à ces conditions, 25 à 33 millions IDR. Si vous cherchez une villa à louer au mois à Canggu, attendez-vous à de grands écarts et comparez ce que couvre chaque prix.

Ce qui détermine le prix

• Emplacement : la distance de la plage, des commerces et des cafés, et des grands axes.
• Taille et agencement : le nombre de chambres, la surface du terrain et du jardin, la piscine, un salon fermé ou ouvert.
• Âge et finitions : les villas neuves ou au design soigné demandent plus que les plus anciennes.
• Ameublement : la seule villa de 2 chambres non meublée parmi les annonces d’octobre 2026 demandait environ 170 millions IDR par an.
• Ce qui est inclus : des services comme le ménage ou l’entretien de la piscine peuvent être compris dans le prix ou non.
• Accès et environnement : l’accès en voiture, le bruit et les chantiers à proximité.
• Conditions : la durée du bail et les modalités de paiement.

Choisir un secteur

Les secteurs locatifs du sud-ouest de Bali diffèrent par leur rythme, leurs prix et le temps que vous passerez sur la route. Notre guide des meilleurs quartiers où vivre dans le sud-ouest de Bali les compare en détail. En voici la version courte.

Canggu et Berawa. La portion la plus animée de cette côte, avec le plus de cafés, de salles de sport, de commerces et de circulation. Parmi les annonces d’octobre 2026, Canggu et Berawa comptaient la seule villa haut de gamme, et les loyers des villas de 3 chambres y étaient plus élevés qu’à Umalas et Kerobokan ; ceux des villas de 2 chambres étaient comparables. Consultez notre guide de Canggu et Berawa.

Pererenan et Seseh. Juste au nord-ouest de Canggu, le long de la côte, en général plus calmes, avec des rizières entre les villas. En octobre 2026, peu de villas y étaient proposées avec un prix à l’année : renseignez-vous autour de vous et attendez-vous à chercher un peu plus longtemps. Lisez notre guide de Pererenan et notre guide de Seseh, Cemagi et Munggu.

Umalas et Kerobokan. Dans les terres, à l’est de Canggu et au nord de Seminyak, des secteurs surtout résidentiels. En octobre 2026, les villas de 3 chambres y demandaient un peu moins qu’à Canggu et Berawa. Consultez notre guide d’Umalas et Kerobokan.

Kedungu, Kediri et autres villages de Tabanan. Plus au nord-ouest, de l’autre côté de la limite, dans la régence de Tabanan : plus rural, plus calme et plus éloigné des services de Canggu. Les villas en location longue durée y sont moins nombreuses et les prix très variables. Notre guide de Kedungu, Tanah Lot et Tabanan vous en dit plus.

Parcourez les villas disponibles à Canggu et Berawa, à Pererenan et Seseh, à Umalas et Kerobokan ou à Kedungu et Kediri.

Que comprend le loyer, et que payez-vous en plus ?

Le loyer annoncé couvre souvent la villa et son mobilier, mais pas toujours l’électricité, internet, le ménage, l’entretien ou le personnel. Ce qui est inclus varie d’une villa à l’autre : posez la question pour chaque poste ci-dessous et assurez-vous que le bail précise qui paie quoi.

Pour une vue complète des frais mensuels, consultez notre guide des charges et frais courants d’une villa.

Qu’est-ce que la cotisation banjar ?

Le banjar est une unité de voisinage du desa adat (village coutumier). Le règlement de Bali sur les villages coutumiers (Perda Bali 4/2019) range parmi les tamiu les personnes qui séjournent ou vivent dans un village sans en être des villageois hindous balinais, comme les locataires étrangers. Elles n’ont que des obligations limitées dans les affaires communautaires et environnementales du village, et toute personne qui y vit doit contribuer à en préserver le caractère sacré, la propreté et l’ordre. Le règlement ne fixe aucune cotisation. Chaque village en précise les modalités dans ses propres règles, l’awig-awig et le pararem : la question de savoir si une contribution est demandée aux résidents, et de quel montant, varie donc d’un village à l’autre. Interrogez le bailleur et inscrivez sa réponse dans le bail.

Ce qu’il faut vérifier lors d’une visite

Visitez de jour, puis de nouveau le soir si possible, et idéalement après une forte pluie. Testez les choses vous-même plutôt que de vous fier aux photos.

• Pression de l’eau : faites couler en même temps la douche et les robinets de l’étage. Demandez d’où vient l’eau et s’il y a une pompe, une citerne et un filtre.
• Humidité et moisissures : regardez dans les placards, derrière les lits, dans les angles des salles de bain et aux plafonds. Une odeur de moisi est un signal d’alerte.
• Fuites de toiture : cherchez des taches aux plafonds et autour des fenêtres, et demandez comment la villa a supporté la dernière saison des pluies.
• Inondations : demandez si la villa, le jardin ou la voie d’accès sont inondés en cas de fortes pluies. Bali a connu des inondations meurtrières en septembre 2025.
• Bruit : repérez les chantiers et les terrains vides à proximité, les routes passantes, les bars et les beach clubs. Les cérémonies au temple et les fêtes de village peuvent parfois être bruyantes. Interrogez les voisins si vous le pouvez.
• Accès routier : une voiture peut-elle arriver jusqu’au portail, ou seulement un scooter par une ruelle étroite ? C’est important pour l’emménagement, les taxis, les livraisons et les urgences.
• Électricité : demandez la puissance du raccordement (en VA, indiquée sur le compteur) et si le compteur est à prépaiement ou facturé chaque mois, et allumez tous les climatiseurs. Une pompe de piscine et plusieurs climatiseurs exigent un raccordement plus puissant, et les raccordements plus puissants paient le kWh plus cher : en octobre 2026, 1 699,53 IDR à partir de 3 500 VA, contre 1 444,70 IDR de 1 300 à 2 200 VA.
• Internet et réseau mobile : demandez quel fournisseur dessert la villa et s’il s’agit de fibre, faites un test de débit sur le Wi-Fi et vérifiez votre réseau mobile dans chaque pièce.
• Sécurité : vérifiez le portail, les serrures, l’éclairage extérieur et l’éventuel coffre-fort, et demandez qui d’autre a les clés.
• Piscine et jardin : vérifiez la pompe et le filtre, et demandez qui les entretient et à quelle fréquence.
• Animaux : si vous en avez un, assurez-vous que le bail l’autorise et que le jardin est clôturé.

Réserver et négocier

Ne vous laissez pas pousser à payer avant d’avoir lu le bail. Demandez d’abord le projet de bail, et négociez l’ensemble des conditions, pas seulement le loyer.

• Frais de réservation : si vous en versez pour bloquer une villa, obtenez un reçu qui indique leur objet, qu’ils seront déduits du loyer et quand ils vous seront remboursés si l’affaire ne se fait pas.
• Prix et paiement : payer une année entière d’avance est votre meilleur argument pour obtenir un loyer plus bas. Si vous préférez payer en deux fois, demandez-le, mais attendez-vous à une remise moindre.
• Tout le reste : la date de début, ce qui est inclus, les réparations ou améliorations avant votre arrivée, le mobilier supplémentaire, et la manière dont sera fixé le loyer d’une deuxième année.

Si vous souhaitez de l’aide, confiez-nous votre recherche et nous vous proposerons des villas adaptées.

Le bail : ce qu’il doit prévoir

Un bail est un contrat régi par le Code civil indonésien. Un bail écrit sous seing privé, signé par les deux parties, est juridiquement valable, et le recours à un notaire est facultatif. Ce qui vous protège, c’est le contenu du bail : lisez donc chaque clause. Notre liste de contrôle du contrat de location de villa le passe en revue ligne par ligne.

• Le droit du bailleur à louer : demandez à voir le titre de propriété (sertifikat) et la pièce d’identité du bailleur, et vérifiez que les noms concordent. Si la personne qui vous loue la villa n’en est pas le propriétaire, par exemple parce qu’elle la loue elle-même, demandez à voir son bail et vérifiez qu’il court au-delà de votre date de fin et qu’il autorise la mise en location.
• Loyer, durée et paiement : le montant, les dates de début et de fin, les échéances de paiement et ce qui se passe au renouvellement.
• Dépôt de garantie : le montant, ce qui peut en être déduit et la date de restitution. Un dépôt de garantie restituable est la norme ; son montant se fixe villa par villa, alors faites mettre par écrit le montant, les retenues autorisées et la date de restitution.
• Frais et prestations incluses : la liste du tableau ci-dessus, y compris l’éventuelle cotisation banjar et la PBB.
• Réparations : une répartition courante veut que le propriétaire maintienne la villa habitable et prenne en charge les grosses réparations, tandis que le locataire assure l’entretien courant. Précisez par écrit ce qui relève de chacun.
• Vente de la villa : selon le Code civil, la vente d’un bien loué ne met pas fin au bail, sauf si le bail le prévoyait dès sa conclusion, et le bail se poursuit également en cas de décès du bailleur ou du locataire. Méfiez-vous d’une clause qui permettrait au bailleur de mettre fin au bail s’il vend.
• Départ anticipé : ce qui se passe si vous devez partir plus tôt, et si vous pouvez proposer un locataire de remplacement.
• Droit de timbre : apposez un meterai (timbre fiscal) de 10 000 IDR sur chaque original signé. L’absence de meterai ne rend pas le bail invalide ; le droit peut être acquitté plus tard, avec une pénalité, avant que le bail ne soit produit en justice.

Si c’est une société indonésienne qui loue la villa, par exemple l’entité indonésienne de votre employeur ou votre PT PMA (société à capitaux étrangers), elle doit retenir à la source l’impôt libératoire de 10 % sur le loyer, dû par le bailleur, en vertu du PP 34/2017. Un particulier, ou une société étrangère sans établissement en Indonésie, n’effectue normalement pas de retenue : le bailleur paie lui-même l’impôt. Convenez dans le bail de qui le supporte.

Le bail doit-il être rédigé en indonésien ?

Si votre bailleur est indonésien, oui : idéalement en indonésien et en anglais, côte à côte. La loi indonésienne sur la langue (loi n° 24/2009) impose l’indonésien dans les contrats impliquant des citoyens ou des sociétés indonésiens, avec une version en anglais ou dans la langue de la partie étrangère lorsqu’un étranger est concerné.

En 2015, la Cour suprême a confirmé une décision qui annulait un contrat de prêt rédigé uniquement en anglais avec une société indonésienne. Une circulaire de la Cour suprême de décembre 2023 (SEMA 3/2023) indique désormais aux juges que l’absence de version indonésienne n’est pas, à elle seule, un motif d’annulation d’un contrat, sauf si elle a été omise de mauvaise foi. Une circulaire oriente les juges mais n’est pas une loi : le choix le plus sûr reste donc un bail bilingue, dont les deux versions sont signées en même temps. Pour les locations à l’année, nous utilisons un bail bilingue anglais–indonésien.

Payer en toute sécurité

Ne payez qu’une fois le bail signé, uniquement à la personne ou à la société en droit de donner la villa en location, et toujours contre un reçu.

• Vérifiez qui vous payez : le nom du compte bancaire doit correspondre à celui du propriétaire inscrit sur le titre de propriété, à celui du titulaire du bail indiqué dans son contrat, ou à celui de la société désignée dans votre bail.
• Payez par virement bancaire plutôt qu’en espèces, pour en garder une trace.
• Obtenez un reçu signé pour chaque paiement. Un reçu de plus de 5 millions IDR est soumis à un droit de timbre (meterai) de 10 000 IDR.
• Vous passez par un agent ? Demandez par écrit qui reçoit l’argent et qui paie la commission de l’agent.
• Conservez des copies du bail signé, des reçus, de la pièce d’identité et du titre de propriété (ou du bail) du bailleur, ainsi que de l’état des lieux d’entrée.

L’emménagement

Le jour de l’emménagement, consignez l’état de la villa et les relevés des compteurs, et réglez la déclaration de votre adresse.

1. État des lieux avec photos : faites le tour de chaque pièce avec le bailleur ou le gestionnaire, dressez la liste du mobilier et des appareils, photographiez tout dommage existant, et signez tous les deux cette liste. C’est ce qui protège votre dépôt de garantie.
2. Relevés des compteurs : photographiez le compteur d’électricité (et le solde de crédit s’il est à prépaiement) ainsi que le compteur d’eau s’il y en a un.
3. Abonnements et contacts : notez au nom de qui sont les contrats d’électricité et d’internet, et qui appeler pour la piscine, le jardin et les réparations.
4. Déclaration à l’immigration : en Indonésie, il est demandé aux hébergeurs, villas comprises, de déclarer leurs hôtes étrangers via l’application APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing, application de déclaration des étrangers). Pour une location longue durée, c’est au bailleur ou au gestionnaire de la villa qu’il revient d’enregistrer ainsi les locataires étrangers. Demandez-leur de le faire et communiquez-leur les informations de votre passeport.
5. SKTT pour les titulaires d’un KITAS : si vous détenez un KITAS (permis de séjour temporaire), inscrivez-vous auprès du service de l’état civil de la régence (Disdukcapil) pour obtenir une SKTT (Surat Keterangan Tempat Tinggal, attestation de résidence). Gardez-la sur vous, car vous déplacer sans elle peut vous valoir une amende administrative. Les titulaires d’un KITAP (permis de séjour permanent) reçoivent à la place une carte d’identité électronique (KTP-el). Les touristes munis d’un visa de visite n’obtiennent pas de SKTT.

Vivre dans une villa louée

Signalez les problèmes tôt et par écrit, prenez soin de la villa comme l’exige le bail, et parlez du renouvellement bien avant la fin du bail.

• Entretien : écrivez au bailleur ou au gestionnaire dès qu’apparaît une fuite, un problème de pompe ou une panne de climatisation, photos à l’appui, et conservez les messages.
• Saison des pluies : gardez les évacuations et les gouttières dégagées, aérez les pièces et utilisez la climatisation ou un déshumidificateur pour éviter les moisissures, et signalez immédiatement toute fuite de toiture.
• Vie du village : cérémonies et processions font partie de la vie à Bali. Attendez-vous à un peu de bruit et, de temps à autre, à une route bloquée, et respectez les règles de votre banjar.
• Départ anticipé : commencez par relire votre clause de départ anticipé. Avec un bail d’un an payé d’avance, partir plus tôt signifie souvent ne rien récupérer, sauf disposition contraire du bail : un locataire de remplacement accepté par le bailleur peut alors être votre meilleure option.
• Renouvellement : si vous souhaitez louer une villa à Bali à long terme, au-delà de la première année, abordez le renouvellement bien avant la date de fin et convenez par écrit du nouveau loyer.
• Départ : faites l’état des lieux de sortie à partir de l’état des lieux d’entrée, réglez les dernières factures et convenez par écrit de la date de restitution du dépôt de garantie.