Louer sa villa à Bali à l’année : quel loyer espérer et comment ça marche

Quel loyer annuel une villa peut-elle rapporter à Bali ?

En 2026, les villas louées à l’année par notre intermédiaire commencent à environ 150 millions IDR par an pour 1 chambre et demandent en général 150 à 300 millions IDR pour une villa non meublée de 2 chambres, 200 à 450 millions IDR pour une villa meublée et 250 à 500 millions IDR pour une villa meublée de 3 chambres. À partir de quatre chambres, les prix commencent à environ 450 millions IDR, et les villas de luxe approchent 1 milliard IDR ou plus. Ce sont nos prix indicatifs, établis à partir des villas à l’année que nous avons proposées et louées dans le sud-ouest de Bali.

L’encadré ci-dessous montre ce que demandent en ce moment nos villas à l’année, par nombre de chambres. Il est alimenté par les annonces en cours et évolue à mesure que des villas sont louées et que de nouvelles arrivent.

À l’intérieur de ces fourchettes, voici ce qui fait monter ou descendre votre villa :

• Le village. Canggu, Berawa, Pererenan, Umalas et Seseh sont plus chers ; les villages plus éloignés du centre de Canggu, comme Padonan, Babakan, Munggu et Cepaka, sont en général un peu moins chers.
• La piscine, le jardin et les finitions. Une piscine privée, un séjour fermé et climatisé et une rénovation récente se louent plus cher qu’une villa plus ancienne au séjour ouvert.
• Le mobilier. Les villas meublées demandent plus ; les villas non meublées se louent moins cher et conviennent aux locataires qui apportent leurs meubles et comptent rester.
• Ce qui est inclus. L’entretien de la piscine et du jardin inclus augmente un peu le loyer et réduit les frais mensuels du locataire.
• L’accès. Un accès en voiture jusqu’au portail, une ruelle calme et un internet fiable comptent pour les locataires à l’année.

Bail d’un an, location au mois ou location de vacances ?

Un bail d’un an est un seul contrat avec un seul locataire. En droit, c’est un bail au sens du Code civil indonésien, comme la location d’une maison n’importe où. Les séjours de vacances sont différents : c’est une activité d’hébergement touristique qui exige une zone adaptée, un permis de construire et une licence d’activité, et depuis mai 2026, Bali a fermé les nouvelles demandes de sociétés à capitaux étrangers dans 18 secteurs d’activité, dont la location de biens immobiliers. Notre guide mettre une villa en location à Bali : licences, impôts et règles 2026 explique en détail le volet juridique.

Ce qu’attendent les locataires à l’année

Les locataires à l’année louent la villa, pas un service. Plus la liste de ce qui est inclus et de ce qui ne l’est pas est claire, moins vous recevez d’appels.

• Inclus en règle générale : la villa et son mobilier si elle est meublée, et les réparations qui incombent au propriétaire : la toiture, la structure et le maintien de la villa en état habitable. Précisez dans le bail de qui relèvent la pompe, le chauffe-eau et les appareils, et qui paie la taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB).
• Généralement payés par le locataire : l’électricité, l’eau, internet, le gaz et l’eau de boisson, et souvent l’entretien de la piscine et du jardin. Le ménage et le personnel sont à organiser par le locataire.
• Convenus au cas par cas : l’entretien de la piscine et du jardin inclus dans le loyer, la cotisation banjar (au village), les animaux, de petites modifications du jardin ou du mobilier.
• Internet et pression de l’eau sont testés à chaque visite. Une connexion fiable et une pompe qui fonctionne méritent d’être réglées avant la première visite.

Inclure le ménage et l’entretien de la piscine et du jardin dans le loyer mérite réflexion, même si cela augmente vos coûts. Votre propre personnel continue de venir à la villa chaque semaine : vous apprenez qu’un toit fuit, qu’une pompe faiblit ou qu’un jardin se dessèche quand ce sont encore de petits problèmes, la piscine est entretenue par quelqu’un qui la connaît, et la villa vous revient à la fin du bail dans l’état que vous attendez. Les locataires apprécient aussi : un seul paiement, pas de personnel à trouver et à gérer, et une ligne de responsabilité claire. Intégrez le prix des services au loyer, nommez-les dans le bail et réservez-vous le droit de remplacer le personnel si le locataire n’en est pas satisfait.

Chaque annonce de notre site indique ce qui est inclus et estime les frais courants mensuels : les locataires comparent ainsi le coût réel de deux villas avant de demander une visite. Notre guide des charges et frais courants d’une villa donne les tarifs de l’électricité en vigueur.

Le bail, le dépôt de garantie et le paiement

Un bail écrit sous seing privé, signé par les deux parties, est valable au regard du Code civil ; le notaire est facultatif. Quand vous, le propriétaire, êtes indonésien, le bail doit être bilingue, indonésien et anglais côte à côte ; par précaution, nous rédigeons tous nos baux en version bilingue et les passons en revue avec les deux parties.

Le bail doit régler :

• Loyer, durée et paiement : le montant, les dates de début et de fin, et l’échéance des paiements. Le loyer annuel se paie normalement pour l’année entière d’avance ; certains propriétaires acceptent deux versements, en général contre une remise moindre.
• Dépôt de garantie : généralement un à deux mois de loyer, restituable ; ce qui peut en être déduit et quand il est restitué.
• Prestations incluses et frais : la liste ci-dessus, écrite noir sur blanc.
• Réparations : lesquelles vous incombent et lesquelles reviennent au locataire.
• Renouvellement : si le locataire dispose d’un droit prioritaire de renouvellement et comment sera fixé le loyer suivant.
• Départ anticipé et vente : selon le Code civil, une vente ne met pas fin à un bail en cours sauf si le bail le prévoit : décidez donc dès maintenant ce que vous voulez.
• Droit de timbre : un meterai de 10 000 IDR sur chaque original signé.

Le locataire vous verse le loyer directement, sur votre compte, contre votre reçu. Avec nous, aucun loyer ne transite par l’agence.

L’impôt sur le loyer annuel

Les revenus de la location de terrains et de bâtiments sont soumis à un impôt libératoire sur le revenu de 10 % du loyer brut (règlement gouvernemental 34/2017). Si votre locataire est une société indonésienne, elle retient l’impôt à la source et vous en remet la preuve ; un locataire particulier ne le fait pas, et vous le payez vous-même. Le « brut » comprend les charges de service que le locataire vous paie : convenez donc dans le bail de qui supporte l’impôt et conservez les reçus. Pour les propriétaires étrangers, la situation fiscale dépend de votre titre et de la façon dont vous détenez la villa ; notre guide pour mettre une villa en location à Bali et un conseiller fiscal peuvent vous aider.

Comment se passe la mise en location avec nous

1. Nous voyons la villa et convenons du loyer. Nous vous disons ce que des villas comparables de votre village ont demandé et obtenu, et ce qu’il vaut la peine de réparer d’abord. Nos honoraires sont convenus avec vous par écrit à ce stade et ne sont dus que lorsqu’un locataire signe.
2. Photos, texte et six langues. L’annonce est mise en ligne en anglais, en indonésien, en russe, en français, en espagnol et en chinois, et les locataires inscrits pour une villa comme la vôtre sont prévenus.
3. Visites. Nous amenons des locataires qui correspondent à la villa et à vos conditions, et nous vous rapportons honnêtement ce qu’ils ont dit.
4. Le bail. Un bail bilingue, l’état des lieux d’entrée avec photos et relevés des compteurs, et la remise des clés.
5. Pendant le bail. Nous restons l’interlocuteur de votre locataire et le vôtre, sans frais supplémentaires : les questions sur la villa, les réparations qui reviennent au locataire ou à vous, et la discussion sur le renouvellement bien avant la fin.

La plupart de nos villas sont louées à l’année. Si votre villa est vide ou si votre locataire s’en va, parlez-nous de votre bien et nous viendrons la voir.