Contrat de location de villa à Bali : liste de contrôle clause par clause

Vous signez un contrat de location de villa à Bali ? Vérifiez chaque clause : droit de louer, loyer, dépôt, réparations, départ anticipé, vente et langue.

Un contrat de location de villa à Bali détermine qui vous payez, ce que couvre le loyer, qui répare quoi et si vous récupérez de l’argent en cas de changement de projet. Un bon bail désigne un bailleur en droit de donner la villa en location, décrit la villa et son contenu, fixe le loyer, le dépôt de garantie et les frais courants, répartit les réparations, et règle le départ anticipé, la vente de la villa et la question de la langue. Emportez cette liste de contrôle (à jour en octobre 2026) lors d’une visite ou d’une signature ; elle sert aussi aux bailleurs.

Pourquoi le contrat compte plus que l’annonce

Une annonce est une publicité ; le bail, lui, vous engage tous les deux. Selon le Code civil indonésien (KUHPerdata), un bail tient lieu de loi aux parties et ne peut prendre fin que d’un commun accord ou pour les motifs prévus par la loi (art. 1338). Les baux d’un an se paient généralement en totalité d’avance : le contrat protège donc une année de loyer. Tout ce qui compte pour vous, de l’entretien de la piscine à un animal de compagnie, doit figurer par écrit. Pour les prix, les secteurs, les visites et le paiement en toute sécurité, consultez notre guide de la location de villa longue durée à Bali.

Le contrat de location de villa à Bali, clause par clause

Voici ce que doit prévoir un bail de villa à Bali.

1. Les parties et le droit du bailleur à louer

• Noms et pièces d’identité : noms complets, numéros des pièces d’identité (KTP, la carte d’identité indonésienne, ou passeport) et adresses, avec copies en annexe.
• Si c’est le propriétaire : demandez à voir le titre de propriété (sertifikat) et comparez le nom avec la pièce d’identité du propriétaire. Notre liste des vérifications préalables à l’achat explique ce que sont les titres de propriété.
• Si c’est une personne qui loue elle-même la villa : demandez à voir son bail ; il doit courir au-delà de votre date de fin et autoriser la sous-location. Un locataire ne peut sous-louer sans l’autorisation du propriétaire, sauf si son bail le permet ; à défaut, le propriétaire peut faire résilier ce bail et n’est pas lié par le vôtre (Code civil, art. 1559).
• Conjoints et héritiers : un bien acquis pendant le mariage est un bien commun, sauf si le couple a conclu un contrat de séparation de biens. Demandez si un conjoint ou des cohéritiers doivent signer.
• Mandataires : demandez une procuration écrite à toute personne qui signe pour le compte du propriétaire.

2. La villa et l’inventaire

Décrivez ce que vous louez : l’adresse, le numéro du titre de propriété et tout ce qui est partagé ou exclu, comme une chambre du personnel. Joignez un inventaire signé du mobilier et des appareils, avec des photos datées de chaque pièce et de tout dommage existant, ainsi que les relevés des compteurs à la remise des clés. Le Code civil rend le locataire responsable des dégâts survenus pendant le bail, sauf s’il prouve qu’ils ne sont pas de son fait (art. 1564), et ces photos sont votre preuve.

3. Durée, renouvellement et révision du loyer

• Dates : début, fin et remise des clés. Alignez la durée sur votre visa ou votre permis de séjour ; consultez notre guide des visas pour vivre à Bali.
• Renouvellement : un bail écrit prend fin automatiquement à son terme (art. 1570), et le propriétaire peut refuser de le renouveler, sauf si vous avez convenu d’un droit de prolongation. Vous voulez une deuxième année ? Prévoyez une option assortie d’une date limite de notification.
• Révision du loyer : un montant fixé ou une formule claire est bien plus solide qu’un « loyer à convenir », qui n’est guère plus qu’une promesse de discuter.

4. Loyer, paiement et reçus

• Montant et échéancier : le loyer en roupies et les échéances (généralement l’année entière d’avance, parfois deux paiements couvrant chacun 6 mois).
• Qui vous payez : un compte bancaire au nom du propriétaire, du titulaire du bail ou de la société désignée dans le bail ; pas d’espèces, pas de tiers.
• Reçus : un pour chaque paiement. Un reçu de plus de 5 millions IDR est soumis à un droit de timbre de 10 000 IDR.
• Impôt sur le loyer : le bailleur doit un impôt libératoire de 10 % sur le loyer brut (PP 34/2017). Un locataire qui est une société indonésienne, comme votre PT PMA (société à capitaux étrangers), doit le retenir à la source : précisez donc si le loyer s’entend avant ou après cet impôt.

5. Le dépôt de garantie

Un dépôt de garantie restituable est la norme ; son montant se fixe villa par villa. Indiquez le montant, ce qui peut en être déduit (factures impayées, dégâts au-delà de l’usure normale), les justificatifs exigés pour toute retenue et une date de restitution fixe.

6. Ce que comprend le loyer, et qui paie le reste

Les prestations incluses varient d’une villa à l’autre ; indiquez donc pour chaque poste s’il est inclus ou qui le paie : électricité, eau, eau potable, internet, gaz, entretien de la piscine et du jardin, ménage et personnel, ordures, sécurité, éventuelle cotisation banjar (au village ; voir la clause 10) et PBB, la taxe foncière annuelle sur les terrains et les bâtiments. Notre guide des charges et frais courants d’une villa détaille les montants.

7. Entretien et réparations

Le Code civil fixe une base :

• Bailleur : il délivre la villa et l’entretient en état de servir à l’usage prévu (art. 1550) ; il effectue les réparations nécessaires pendant le bail, sauf celles qui incombent au locataire (art. 1551) ; il répond des vices qui en empêchent l’usage, même s’il ne les connaissait pas, et indemnise les pertes qui en résultent (art. 1552).
• Locataire : il use de la villa avec soin, « en bon père de famille », et paie à temps (art. 1560) ; il est responsable des dégâts survenus pendant le bail, sauf s’il prouve qu’ils ne sont pas de son fait (art. 1564).
• Réparations urgentes : le locataire doit les accepter, mais au-delà de 40 jours, le loyer est diminué, et si le logement devient inhabitable, le locataire peut mettre fin au bail (art. 1555).

Les règles du Code étant générales, fixez par écrit une répartition propre à la villa. Une répartition courante : le propriétaire maintient la villa habitable et prend en charge les grosses réparations, comme la structure et la toiture, sauf si le locataire est à l’origine des dégâts ; le locataire assure l’entretien courant. Précisez de quel côté tombent les pompes, les climatiseurs et les autres équipements, et qui paie les dégâts causés par des invités. Ajoutez la façon de signaler les pannes (par écrit, photos à l’appui), le délai de réaction du propriétaire, et si vous pouvez réparer vous-même une panne urgente et en déduire le coût, dans la limite d’un plafond.

8. L’accès du bailleur

Le bailleur doit vous assurer la jouissance paisible de la villa (art. 1550). Convenez d’un préavis avant les visites (sauf urgence), des horaires du personnel et des clés, ainsi que des visites du bien vers la fin du bail.

9. Usage de la villa

• Occupants et invités : qui y habite, et combien de temps les invités peuvent rester.
• Destination : mentionnez-le si vous travaillez à domicile. Utiliser la villa à une autre fin, ou d’une manière qui porte préjudice au bailleur, permet à celui-ci de demander la résiliation du bail (art. 1561).
• Sous-location : en général uniquement avec l’autorisation du propriétaire ou si le bail le permet (art. 1559).
• Animaux et travaux : autorisation écrite, et sort des éventuelles transformations en fin de bail.

10. Règlement intérieur et banjar

Joignez l’éventuel règlement intérieur de la maison ou du lotissement. Le banjar est une unité de voisinage du desa adat (village coutumier). Selon le règlement de Bali sur les villages coutumiers (Perda Bali 4/2019), les résidents qui ne sont pas des villageois hindous balinais, comme les locataires étrangers, n’ont que des obligations limitées, et chacun doit contribuer à préserver le caractère sacré, la propreté et l’ordre du village. Les modalités sont laissées aux règles propres à chaque village (awig-awig et pararem). Demandez au bailleur s’il existe une cotisation et qui la paie, et mettez-le par écrit.

11. Départ anticipé

Avec une année payée d’avance, partir plus tôt signifie souvent perdre le loyer non utilisé, sauf disposition contraire du bail ; vous ne pouvez pas mettre fin seul à un bail simplement parce que vos projets changent (art. 1338). Négociez une porte de sortie avant de signer :

• Locataire de remplacement : le droit d’en proposer un, que le bailleur ne peut refuser sans motif valable.
• Préavis avec remboursement : le loyer non utilisé est remboursé après un délai de préavis, éventuellement moins des frais convenus.
• Clause de résiliation anticipée : le droit de partir au bout d’un nombre de mois déterminé.

Vérifiez aussi l’autre versant : si le bailleur peut mettre fin au bail de manière anticipée, et à quelles conditions.

12. Vente de la villa ou décès d’une partie

Une vente ne met pas fin à un bail conclu auparavant, sauf si le bail le prévoyait dès sa conclusion (art. 1576), et le bail ne prend pas fin au décès du bailleur ou du locataire (art. 1575). Si le projet de bail comporte une clause de vente, demandez qu’elle soit supprimée, ou obtenez au moins un long préavis, le remboursement du loyer non utilisé et une indemnisation.

13. Dégâts, force majeure et villa inutilisable

Si la villa est détruite, ou endommagée au point de ne plus pouvoir être utilisée, par un événement indépendant de la volonté de quiconque, le bail prend fin de plein droit, sans décision de justice (art. 1553, tel qu’appliqué par la Cour suprême). Si le locataire est à l’origine des dégâts, il doit verser une indemnisation. Le loyer payé d’avance est une question distincte : prévoyez donc un remboursement au prorata du loyer non utilisé et définissez la force majeure (inondation, incendie, tremblement de terre).

14. Langue et litiges

Avec un bailleur indonésien, le bail doit être rédigé en indonésien, avec l’anglais ou votre langue en regard : la loi n° 24/2009 impose l’indonésien dans les contrats conclus avec des citoyens ou des sociétés indonésiens, plus une version en langue étrangère lorsqu’un étranger signe. Une circulaire de la Cour suprême de décembre 2023 (SEMA 3/2023) indique que l’absence de version indonésienne n’est pas, à elle seule, un motif d’annulation d’un contrat, sauf si elle a été omise de mauvaise foi, mais une circulaire n’est pas une loi. Signez les deux versions en même temps, vérifiez qu’elles concordent et précisez laquelle prévaut en cas de divergence. Pour les litiges, convenez d’abord d’une discussion, puis d’une médiation, puis du tribunal ou de l’arbitrage désigné dans le bail.

Nos baux d’un an sont bilingues anglais–indonésien et couvrent les points de cette liste de contrôle : parcourez nos villas à louer à l’année ou confiez-nous votre recherche.

15. La signature

• Signatures : les deux parties signent les deux versions et paraphent chaque page et chaque annexe.
• Meterai : un meterai de 10 000 IDR sur chaque original signé, la signature passant sur le timbre. L’absence de meterai ne rend pas le bail invalide ; le droit peut être acquitté plus tard, avec une pénalité, avant que le bail ne soit produit en justice.
• Copies : chaque partie conserve un original signé, ainsi que des copies des pièces d’identité, du titre de propriété (ou du bail principal), de l’inventaire et des reçus.
• Notaire : facultatif pour un bail d’un an ; les actes notariés sont d’usage pour les baux de longue durée (voir notre guide leasehold ou pleine propriété à Bali).

Liste de contrôle du bail à Bali en un coup d’œil