Vivre à Ubud : acheter une villa ou un terrain dans le grand Ubud

Vivre ou acheter à Ubud ? Villages, rizières, vallées et côte, temps de trajet, hôpitaux et points à vérifier avant d’acheter en 2026.

Vivre à Ubud, c’est avoir les rizières, les vallées et les temples à sa porte, à environ 1,5 heure de l’aéroport selon notre estimation approximative. Ce guide destiné aux acheteurs couvre le grand Ubud, de Penestanan et Sayan à Tegallalang, Payangan, le secteur de la Green School et la côte de Gianyar : l’accès, les hôpitaux et les points à vérifier avant d’acheter, en octobre 2026.

Où se trouve Ubud, et comment y vit-on ?

Ubud se trouve dans les collines au nord de Denpasar. Le grand Ubud s’étend sur les districts d’Ubud, de Tegallalang et de Payangan, dans la régence de Gianyar, ainsi que sur Abiansemal, dans la régence de Badung, et sur la côte de Gianyar.

• Ubud et Peliatan : le centre urbanisé, avec de nombreux commerces, services et visiteurs.
• Penestanan, Sayan et Kedewatan : à l’ouest, en direction de la vallée de l’Ayung.
• Mas : au sud du centre, sur la route principale vers Denpasar.
• Tegallalang et Payangan : plus au nord et plus en altitude, plus ruraux, avec des rizières en terrasses.
• Abiansemal : au sud-ouest, dans la régence de Badung, où se trouve la Green School.
• La côte : Saba et Keramas, dans le district de Blahbatuh, et Lebih, plus à l’est, près de la ville de Gianyar.

Le plan provincial de Bali classe Ubud et ses environs parmi les zones touristiques stratégiques nationales, mais une grande partie du district d’Ubud est classée en zone agricole : passé le centre animé, les rizières reprennent vite leurs droits.

Rizières en terrasses, rivières et temples

Les rizières sont irriguées grâce au subak, un système coopératif de canaux et de barrages de dérivation qui remonte au IXe siècle, géré par des associations d’agriculteurs autour de temples de l’eau. Depuis 2012, il est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO sous le nom de « Paysage culturel de la province de Bali », qui comprend le paysage de subak du bassin versant de la Pakerisan, dans la régence de Gianyar.

Les rivières ont creusé ici de profondes vallées ; l’Ayung coule à l’ouest, en contrebas de Sayan et de Kedewatan. Les berges des rivières et les bords de ravins sont des bandes protégées dans les plans d’aménagement de Bali, ce qui compte pour toute parcelle avec vue sur une vallée.

Les cérémonies font partie du quotidien : offrandes, fêtes de temple et processions, qui peuvent ralentir la circulation. Le plan provincial protège les abords des temples importants, comme le Pura Pusering Jagat, dans la régence de Gianyar, et considère les sources, les confluents et la mer comme sacrés. Chaque banjar (association de quartier) fixe ses propres règles : demandez donc si les résidents versent une contribution.

La côte de Gianyar : Saba, Keramas et Lebih

Au sud-est d’Ubud, la côte fait face au large. Keramas est connue pour son surf, et le plan de Gianyar classe Lebih en zone de tourisme maritime. Les plages sont elles aussi sacrées : les communautés organisent des cérémonies sur le rivage, comme le melasti, la procession de purification qui précède Nyepi (le jour du silence).

Vie quotidienne et services

Ubud, Mas et Peliatan offrent de nombreux commerces et services ; plus loin, il faut prendre la voiture pour les courses. Les routes de colline sont souvent étroites et sinueuses, et le centre peut être embouteillé. Lorsque vous visitez un bien, vérifiez qu’une voiture peut arriver jusqu’au portail, testez la connexion internet et demandez si l’eau provient du réseau ou d’un puits.

Se déplacer : temps de trajet depuis Ubud

Nos estimations approximatives par la route, hors heures de pointe ; la circulation, les cérémonies et les routes de montagne peuvent les allonger considérablement.

Santé et écoles près d’Ubud

Parmi les hôpitaux de la régence de Gianyar figurent le RSUD Sanjiwani, dans la ville de Gianyar, et le RSU Payangan, doté d’un service d’urgences ouvert 24 heures sur 24. Ari Canti Hospital se trouve à Mas, l’hôpital privé Kasih Ibu Hospital à Saba, et BIMC gère un centre médical à Kedewatan. Pour les grands hôpitaux de Denpasar, consultez notre guide de la santé à Bali. En cas d’urgence, appelez le 119 ou le 112.

La Green School Bali, à Sibang Kaja (Abiansemal), accueille les élèves de Pre-K à Grade 12 ; notre guide des écoles internationales présente ses frais de scolarité.

Acheter un bien à Ubud : les points à vérifier

Le Hak Milik (pleine propriété) est réservé aux citoyens indonésiens. Les étrangers peuvent prendre un bail de longue durée, détenir un Hak Pakai (droit d’usage) pour une maison d’au moins 5 milliards IDR à Bali, ou recourir à une PT PMA (société à capitaux étrangers) titulaire d’un HGB (droit de bâtir) pour une véritable activité ; consultez nos guides sur l’achat d’un bien à Bali en tant qu’étranger et l’achat d’un terrain à Bali. On trouve ici des maisons de village et des villas, ainsi que des parcelles au milieu des rizières, à flanc de colline et près de la côte. Les prix varient d’une parcelle à l’autre : comparez donc nos villas à vendre à Ubud et nos terrains à vendre à Ubud.

• Zone : le plan de Gianyar (Perda Gianyar 2/2023) et les plans d’urbanisme détaillés (RDTR) d’Ubud (Perbup Gianyar 7/2023), de Payangan (Perbup 23/2023) et de Tegallalang (Perbup 1/2024) délimitent des zones agricoles, résidentielles, touristiques et de protection ; le service des travaux publics (Dinas PUPR) les publie sur son site de validation des KKPR. En octobre 2026, ce site n’en mentionnait aucun pour les villages de la côte : demandez donc comment la zone y est vérifiée. Abiansemal relève du Perda Badung 4/2025 et du Perbup Badung 6/2023.
• Rizières : le plan de Gianyar protège les terres agricoles vivrières, et le Perda Bali 4/2026 (depuis fin février 2026 environ) encadre strictement leur changement d’affectation. Évaluez une rizière au prix d’une terre agricole et, si un canal de subak longe la parcelle, demandez qui gère l’eau et le chemin.
• Rivières et ravins : pour une rivière non endiguée, la marge de recul (Permen PUPR 28/2015) est de 10 à 30 m en zone urbaine, selon la profondeur, et d’au moins 50 m (petite rivière) ou 100 m (grande rivière) en dehors ; les bords de ravins sont eux aussi protégés. Demandez au service des travaux publics (Dinas PUPR) quelle règle s’applique à votre parcelle, faites-vous remettre le tracé par écrit et renseignez-vous sur l’érosion : une parcelle en bordure de vallée peut perdre une grande partie de sa surface constructible.
• Temples : le Bhisama (décision religieuse) de 1994 fixe des zones d’au moins 5 km autour des temples Sad Kahyangan et de 2 km autour des temples Dang Kahyangan ; demandez à la régence ce qui peut être construit près d’un grand temple.
• Côte : au moins 100 m à partir de la ligne des plus hautes marées (Perpres 51/2016).
• Accès et permis : une voie publique assez large pour les camions de chantier ; pour une villa existante, le PBG (permis de construire) et le SLF (certificat de conformité).

Notre bureau se trouve à Tibubeneng, dans le sud-ouest, et nous vendons des villas et des terrains dans toute l’île, y compris dans le grand Ubud.

Mettre une villa en location à Ubud

Un bail au mois ou à l’année est un contrat, et le propriétaire doit un impôt libératoire de 10 % sur le loyer. Les séjours de vacances relèvent d’une activité soumise à licence : la zone doit l’autoriser, la villa doit disposer d’un PBG et d’un SLF, et la licence doit être détenue par une personne ou une société indonésienne, ou par une PT PMA. Depuis mai 2026, Bali a fermé l’OSS, le système de licences, aux nouvelles demandes de sociétés à capitaux étrangers dans 18 secteurs d’activité, dont la location de biens immobiliers ; demandez à un consultant agréé ce qui reste ouvert aujourd’hui. Notre guide sur la mise en location d’une villa à Bali explique les règles. Nos propres locations longue durée se trouvent dans le sud-ouest ; ici, nous vendons des villas et des terrains.

À qui convient le grand Ubud