Kontrak Sewa Vila di Bali: Daftar Periksa Klausul demi Klausul

Menandatangani kontrak sewa vila di Bali? Periksa per klausul: hak menyewakan, harga sewa, uang jaminan, perbaikan, keluar lebih awal, penjualan, dan bahasa.

Kontrak sewa vila di Bali menentukan kepada siapa Anda membayar, apa yang dicakup harga sewa, siapa memperbaiki apa, dan apakah uang Anda kembali jika rencana berubah. Perjanjian sewa yang baik mencantumkan pihak yang memang berhak menyewakan vila, merinci vila beserta isinya, menetapkan harga sewa, uang jaminan, dan biaya operasional, membagi tanggung jawab perbaikan, serta mengatur keluar lebih awal, penjualan vila, dan bahasa kontrak. Bawalah daftar periksa ini (per Oktober 2026) saat melihat vila atau menandatangani kontrak; daftar ini juga berguna bagi pemilik vila.

Mengapa kontrak lebih penting daripada iklan

Iklan hanyalah promosi; perjanjian sewa itulah yang mengikat kedua belah pihak. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), perjanjian sewa berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak dan hanya dapat diakhiri atas kesepakatan bersama atau dengan alasan yang dibenarkan undang-undang (Pasal 1338). Sewa tahunan biasanya dibayar lunas di muka, sehingga kontrak melindungi uang sewa setahun penuh. Apa pun yang penting bagi Anda, mulai dari layanan kolam renang hingga hewan peliharaan, harus dituangkan secara tertulis. Untuk harga, kawasan, kunjungan, dan cara membayar dengan aman, lihat panduan sewa vila jangka panjang di Bali kami.

Kontrak sewa vila di Bali, klausul demi klausul

Inilah yang perlu dimuat dalam perjanjian sewa vila di Bali.

1. Para pihak dan hak untuk menyewakan

• Nama dan identitas: nama lengkap, nomor identitas (KTP atau paspor), dan alamat, dengan salinannya dilampirkan.
• Jika yang menyewakan adalah pemilik: lihat sertifikat tanahnya dan cocokkan namanya dengan kartu identitas pemilik. Daftar periksa uji tuntas properti kami menjelaskan seluk-beluk sertifikat.
• Jika yang menyewakan adalah penyewa vila tersebut: lihat perjanjian sewanya; masa sewanya harus berlaku melewati tanggal berakhir sewa Anda dan mengizinkan penyewaan ulang. Penyewa tidak boleh menyewakan ulang tanpa izin pemilik kecuali perjanjian sewanya mengizinkan; jika tidak, pemilik dapat menuntut pembatalan sewa tersebut dan tidak terikat oleh perjanjian sewa Anda (Pasal 1559 KUHPerdata).
• Pasangan dan ahli waris: harta yang dibeli selama perkawinan merupakan harta bersama, kecuali pasangan tersebut memiliki perjanjian pisah harta. Tanyakan apakah pasangan atau sesama ahli waris harus ikut menandatangani.
• Perwakilan: mintalah surat kuasa tertulis dari siapa pun yang menandatangani atas nama pemilik.

2. Vila dan daftar inventaris

Uraikan apa yang Anda sewa: alamat, nomor sertifikat, dan apa saja yang digunakan bersama atau tidak termasuk, seperti kamar staf. Lampirkan daftar inventaris perabot dan peralatan yang ditandatangani, beserta foto bertanggal dari setiap ruangan dan setiap kerusakan yang sudah ada, ditambah angka meteran saat serah terima. KUHPerdata membebankan tanggung jawab atas kerusakan selama masa sewa kepada penyewa kecuali ia dapat membuktikan bahwa kerusakan itu bukan kesalahannya (Pasal 1564), dan foto-foto itulah bukti Anda.

3. Masa sewa, perpanjangan, dan peninjauan harga sewa

• Tanggal: mulai, berakhir, dan serah terima. Sesuaikan masa sewa dengan visa atau izin tinggal Anda; lihat panduan kami tentang visa untuk tinggal di Bali.
• Perpanjangan: sewa tertulis berakhir dengan sendirinya pada tanggal berakhirnya (Pasal 1570), dan pemilik boleh menolak memperpanjang kecuali Anda telah menyepakati hak perpanjangan. Ingin tahun kedua? Cantumkan opsi perpanjangan dengan batas waktu pemberitahuan.
• Peninjauan harga sewa: angka tetap atau rumus yang jelas jauh lebih kuat daripada “harga sewa akan disepakati”, yang tidak lebih dari sekadar janji untuk berunding.

4. Harga sewa, pembayaran, dan kuitansi

• Jumlah dan jadwal: harga sewa dalam rupiah dan tanggal jatuh temponya (biasanya setahun penuh di muka, terkadang dua kali pembayaran per 6 bulan).
• Siapa yang Anda bayar: rekening bank atas nama pemilik, pemegang hak sewa, atau perusahaan yang disebutkan dalam perjanjian sewa; tanpa uang tunai, tanpa pihak ketiga.
• Kuitansi: satu untuk setiap pembayaran. Kuitansi di atas Rp 5 juta dikenai bea meterai Rp 10.000.
• Pajak sewa: pihak yang menyewakan wajib membayar PPh final 10% atas harga sewa bruto (PP 34/2017). Penyewa berupa perusahaan Indonesia, seperti PT PMA (perusahaan penanaman modal asing) Anda, wajib memotongnya, jadi sebutkan apakah harga sewa itu sebelum atau sesudah pajak tersebut.

5. Uang jaminan

Uang jaminan yang dapat dikembalikan sudah lazim; besarnya disepakati per vila. Cantumkan jumlahnya, apa saja yang boleh dipotong (tagihan yang belum dibayar, kerusakan di luar keausan wajar), bukti apa yang diperlukan untuk setiap potongan, dan tanggal pengembalian yang pasti.

6. Apa yang termasuk dalam harga sewa, dan siapa yang membayar sisanya

Apa yang termasuk berbeda-beda per vila, jadi cantumkan setiap pos sebagai termasuk atau sebutkan siapa yang membayarnya: listrik, air, air minum, internet, gas, perawatan kolam renang dan taman, kebersihan dan staf, sampah, keamanan, iuran banjar (desa) jika ada (lihat klausul 10), dan PBB, yaitu pajak bumi dan bangunan tahunan. Panduan kami tentang utilitas dan biaya operasional vila membahas besarannya.

7. Pemeliharaan dan perbaikan

KUHPerdata menetapkan ketentuan dasar:

• Pihak yang menyewakan: menyerahkan vila dan memeliharanya agar dapat dipakai sesuai tujuannya (Pasal 1550); melakukan perbaikan yang diperlukan selama masa sewa, kecuali yang menjadi kewajiban penyewa (Pasal 1551); menanggung cacat yang merintangi pemakaian, bahkan yang tidak diketahuinya sekalipun, dan mengganti kerugian yang timbul karenanya (Pasal 1552).
• Penyewa: memakai vila dengan hati-hati, “sebagai kepala rumah tangga yang baik”, dan membayar tepat waktu (Pasal 1560); bertanggung jawab atas kerusakan selama masa sewa kecuali ia dapat membuktikan bahwa kerusakan itu bukan kesalahannya (Pasal 1564).
• Perbaikan mendesak: penyewa wajib menerimanya, tetapi jika berlangsung lebih dari 40 hari, harga sewa dikurangi, dan jika rumah menjadi tidak dapat dihuni, penyewa boleh mengakhiri sewa (Pasal 1555).

Ketentuan KUHPerdata bersifat umum, jadi tuliskan pembagian tanggung jawab untuk vila tersebut. Pembagian yang umum: pemilik menjaga vila tetap layak huni dan menangani perbaikan besar, seperti struktur dan atap, kecuali penyewa yang menyebabkan kerusakannya; penyewa menangani perawatan sehari-hari. Sebutkan tanggungan siapa pompa, AC, dan peralatan lainnya, serta siapa yang membayar kerusakan yang disebabkan oleh tamu. Tambahkan bagaimana kerusakan dilaporkan (secara tertulis, dengan foto), seberapa cepat pemilik menanggapinya, dan apakah Anda boleh memperbaiki sendiri kerusakan yang mendesak lalu memotong biayanya dari harga sewa, hingga batas tertentu.

8. Akses pihak yang menyewakan

Pihak yang menyewakan wajib menjamin Anda dapat menikmati vila dengan tenteram (Pasal 1550). Sepakati pemberitahuan sebelum kunjungan (kecuali dalam keadaan darurat), jadwal staf dan kunci, serta kunjungan calon penyewa menjelang akhir masa sewa.

9. Penggunaan vila

• Penghuni dan tamu: siapa yang tinggal di sana, dan berapa lama tamu boleh menginap.
• Tujuan penggunaan: sebutkan jika Anda bekerja dari rumah. Menggunakan vila untuk tujuan lain, atau dengan cara yang merugikan pihak yang menyewakan, memberinya hak untuk menuntut pembatalan sewa (Pasal 1561).
• Menyewakan ulang: pada umumnya hanya dengan izin pemilik atau jika perjanjian sewa mengizinkannya (Pasal 1559).
• Hewan peliharaan dan perubahan bangunan: izin tertulis, dan apa yang terjadi pada setiap perubahan di akhir masa sewa.

10. Tata tertib dan banjar

Lampirkan tata tertib rumah atau kompleks, jika ada. Banjar adalah satuan lingkungan warga dalam desa adat. Menurut peraturan daerah Bali tentang desa adat (Perda Bali 4/2019), penduduk yang bukan warga desa Hindu Bali, seperti penyewa asing, memiliki kewajiban terbatas, dan setiap orang wajib ikut menjaga kesucian, kebersihan, dan ketertiban desa. Rinciannya diserahkan kepada aturan masing-masing desa (awig-awig dan pararem). Tanyakan kepada pemilik vila apakah ada iuran dan siapa yang membayarnya, lalu tuliskan.

11. Keluar lebih awal

Dengan sewa setahun yang sudah dibayar di muka, keluar lebih awal sering kali berarti kehilangan sisa uang sewa yang belum terpakai, kecuali perjanjian sewa menyatakan lain; Anda tidak dapat mengakhiri sewa secara sepihak hanya karena rencana berubah (Pasal 1338). Negosiasikan jalan keluarnya sebelum Anda menandatangani:

• Penyewa pengganti: hak untuk mengusulkannya, yang tidak boleh ditolak pihak yang menyewakan tanpa alasan yang wajar.
• Pemberitahuan dengan pengembalian uang: sisa uang sewa dikembalikan setelah masa pemberitahuan, mungkin dikurangi biaya yang disepakati.
• Klausul pengakhiran: hak untuk keluar setelah sejumlah bulan tertentu.

Periksa juga sisi sebaliknya: apakah pihak yang menyewakan dapat mengakhiri sewa lebih awal, dan dengan syarat apa.

12. Penjualan vila atau meninggalnya salah satu pihak

Penjualan tidak mengakhiri sewa yang dibuat sebelumnya kecuali hal itu telah diperjanjikan saat perjanjian sewa dibuat (Pasal 1576), dan sewa tidak berakhir ketika pihak yang menyewakan atau penyewa meninggal dunia (Pasal 1575). Jika draf memuat klausul penjualan, mintalah agar klausul itu dihapus, atau setidaknya dapatkan masa pemberitahuan yang panjang, pengembalian sisa uang sewa, dan kompensasi.

13. Kerusakan, keadaan kahar, dan vila yang tidak dapat digunakan

Jika vila musnah, atau rusak begitu parah sehingga tidak dapat digunakan lagi, akibat peristiwa di luar kendali siapa pun, sewa gugur demi hukum, tanpa putusan pengadilan (Pasal 1553, sebagaimana diterapkan oleh Mahkamah Agung). Jika penyewa yang menyebabkan kerusakan, ia wajib membayar ganti rugi. Uang sewa yang sudah dibayar di muka adalah persoalan tersendiri, jadi cantumkan pengembalian sisa uang sewa secara proporsional dan definisikan keadaan kahar atau force majeure (banjir, kebakaran, gempa bumi).

14. Bahasa dan sengketa

Jika pemilik vila orang Indonesia, perjanjian sewa sebaiknya dibuat dalam bahasa Indonesia dengan bahasa Inggris atau bahasa Anda di sampingnya: UU 24/2009 mewajibkan bahasa Indonesia dalam perjanjian dengan warga negara atau perusahaan Indonesia, ditambah versi bahasa asing jika pihak asing ikut menandatangani. Surat Edaran Mahkamah Agung bulan Desember 2023 (SEMA 3/2023) menyatakan bahwa tidak adanya versi bahasa Indonesia, dengan sendirinya, bukan alasan untuk membatalkan perjanjian kecuali versi itu sengaja ditiadakan dengan iktikad buruk, tetapi surat edaran bukanlah undang-undang. Tanda tangani kedua versi bersamaan, periksa apakah isinya sama, dan sebutkan versi mana yang berlaku jika terdapat perbedaan. Untuk sengketa, sepakati musyawarah terlebih dahulu, lalu mediasi, kemudian pengadilan atau arbitrase yang disebutkan dalam perjanjian sewa.

Perjanjian sewa tahunan kami dibuat dalam dua bahasa, Inggris–Indonesia, dan mencakup poin-poin dalam daftar periksa ini: lihat vila sewa tahunan kami atau sampaikan kebutuhan Anda.

15. Penandatanganan

• Tanda tangan: kedua belah pihak menandatangani kedua versi dan membubuhkan paraf pada setiap halaman dan lampiran.
• Meterai: meterai Rp 10.000 pada setiap naskah asli yang ditandatangani, dengan tanda tangan yang mengenai meterai. Tidak adanya meterai tidak membuat perjanjian sewa menjadi tidak sah; bea meterainya dapat dibayar belakangan, beserta dendanya, sebelum perjanjian sewa digunakan di pengadilan.
• Salinan: masing-masing pihak menyimpan satu naskah asli yang sudah ditandatangani, ditambah salinan kartu identitas, sertifikat (atau perjanjian sewa induk), daftar inventaris, dan kuitansi.
• Notaris: opsional untuk sewa tahunan; akta notaris lazim untuk hak sewa (leasehold) jangka panjang (lihat panduan kami tentang leasehold vs freehold di Bali).

Sekilas daftar periksa perjanjian sewa di Bali