Сдать виллу на Бали на год: какую арендную плату ждать и как это устроено

Сколько годовой арендной платы может принести вилла на Бали?

В 2026 году виллы, которые сдаются через нас на год, начинаются примерно от 150 млн IDR в год за 1 спальню и обычно стоят 150–300 млн IDR за виллу с 2 спальнями без мебели, 200–450 млн IDR за такую же с мебелью и 250–500 млн IDR за виллу с 3 спальнями и мебелью. Четыре спальни и более начинаются примерно от 450 млн IDR, а виллы класса люкс доходят почти до 1 млрд IDR и дороже. Это наши ориентировочные цены по виллам на год, которые мы размещали в объявлениях и сдавали на юго-западе Бали.

Блок ниже показывает, сколько сейчас просят за наши виллы на год, по числу спален. Он заполняется по актуальным объявлениям и меняется, когда виллы сдаются и появляются новые.

Внутри этих диапазонов вашу виллу двигают вверх или вниз:

• Деревня. Canggu, Berawa, Pererenan, Umalas и Seseh дороже; деревни подальше от центра Canggu, такие как Padonan, Babakan, Munggu и Cepaka, обычно немного дешевле.
• Бассейн, сад и отделка. Собственный бассейн, закрытая гостиная с кондиционером и недавний ремонт стоят дороже, чем старая вилла с открытой планировкой.
• Мебель. Виллы с мебелью стоят дороже; виллы без мебели сдаются дешевле и подходят арендаторам, которые привозят свою мебель и планируют остаться надолго.
• Что включено. Включённый уход за бассейном и садом немного повышает арендную плату и снижает ежемесячные расходы арендатора.
• Подъезд. Для арендаторов на год важны подъезд машины к воротам, тихая улочка и надёжный интернет.

Аренда на год, помесячная или туристическая?

Аренда на год — это один договор с одним арендатором. По закону это аренда по Гражданскому кодексу Индонезии, как сдача дома где угодно. Проживание отдыхающих — другое дело: это бизнес в сфере туристического размещения, которому нужны подходящая зона, разрешение на строительство и бизнес-лицензия, а с мая 2026 года Бали закрыл приём новых заявок от компаний с иностранным капиталом по 18 видам деятельности, включая сдачу недвижимости в аренду. Юридическую сторону полностью объясняет наша статья о том, как сдавать виллу на Бали: лицензии, налоги и правила 2026 года.

Чего ожидают арендаторы на год

Арендаторы на год снимают виллу, а не сервис. Чем понятнее список того, что включено и что нет, тем реже вам будут звонить.

• Включено как правило: сама вилла и её мебель, если она меблирована, а также ремонт за счёт владельца: крыша, конструкции и поддержание виллы в пригодном для жизни состоянии. Укажите в договоре, к кому относятся насос, водонагреватель и техника и кто платит налог на землю и строения (PBB).
• Обычно платит арендатор: электричество, воду, интернет, газ и питьевую воду, а часто и уход за бассейном и садом. Уборку и персонал арендатор организует сам.
• Согласуется в каждом случае: уход за бассейном и садом в составе арендной платы, взнос в banjar (деревенскую общину), домашние животные, небольшие изменения в саду или мебели.
• Интернет и напор воды проверяют на каждом просмотре. Надёжное подключение и работающий насос стоит привести в порядок до первого просмотра.

Включить уборку и уход за бассейном и садом в арендную плату стоит обдумать, даже если это повышает ваши расходы. Ваш собственный персонал продолжает приходить в виллу каждую неделю, поэтому о протекающей крыше, сдающем насосе или засыхающем саде вы узнаёте, пока это мелкие проблемы, за бассейном следит тот, кто его знает, а в конце аренды вилла возвращается к вам в том состоянии, какого вы ожидаете. Арендаторам это тоже нравится: один платёж, не нужно искать персонал и руководить им, и понятная зона ответственности. Заложите услуги в арендную плату, назовите их в договоре и оставьте за собой право заменить персонал, если арендатор им недоволен.

Для каждого объявления на нашем сайте указано, что включено, и приведена оценка ежемесячных расходов на содержание, поэтому арендаторы сравнивают реальную стоимость двух вилл ещё до того, как попросят о просмотре. Актуальные тарифы на электричество — в нашей статье о коммунальных услугах и расходах на содержание виллы.

Договор, залог и оплата

Частный письменный договор, подписанный обеими сторонами, действителен по Гражданскому кодексу; нотариус не обязателен. Если вы, владелец, — гражданин Индонезии, договор должен быть двуязычным, на индонезийском и английском параллельно; на всякий случай мы составляем все наши договоры двуязычными и разбираем их с обеими сторонами.

В договоре должны быть решены:

• Арендная плата, срок и оплата: сумма, даты начала и окончания и сроки платежей. Годовую арендную плату обычно вносят за весь год вперёд; некоторые владельцы соглашаются на два платежа, как правило с меньшей скидкой.
• Залог: обычно в размере арендной платы за один-два месяца, возвратный; что можно удержать и когда его возвращают.
• Что включено и расходы: список выше, прописанный полностью.
• Ремонт: какой за вами, а какой за арендатором.
• Продление: есть ли у арендатора преимущественное право на продление и как определяется следующая арендная плата.
• Досрочный выезд и продажа: по Гражданскому кодексу продажа не прекращает действующую аренду, если в договоре не сказано иное, поэтому решите сейчас, чего вы хотите.
• Гербовый сбор: meterai за 10 000 IDR на каждом подписанном экземпляре.

Арендатор платит арендную плату напрямую вам, на ваш счёт, под вашу квитанцию. У нас арендная плата через агентство не проходит.

Налог с годовой арендной платы

Доход от аренды земли и зданий облагается финальным подоходным налогом в размере 10% валовой арендной платы (постановление правительства № 34/2017). Если ваш арендатор — индонезийская компания, она удерживает налог и выдаёт вам подтверждение; частный арендатор этого не делает, и вы платите налог сами. «Валовая» плата включает плату за услуги, которую арендатор платит вам, поэтому пропишите в договоре, кто несёт налог, и храните квитанции. Для иностранных владельцев налоговое положение зависит от вашего права на объект и того, как вы владеете виллой; помогут наша статья о сдаче виллы на Бали в аренду и налоговый консультант.

Как проходит сдача виллы через нас

1. Мы смотрим виллу и согласуем арендную плату. Мы рассказываем, сколько просили и за сколько сдавались похожие виллы в вашей деревне и что стоит починить в первую очередь. Наша комиссия согласуется с вами письменно на этом этапе и причитается только тогда, когда арендатор подпишет договор.
2. Фотографии, текст и шесть языков. Объявление выходит на английском, индонезийском, русском, французском, испанском и китайском, а арендаторы, подписавшиеся на виллы вроде вашей, получают уведомление.
3. Просмотры. Мы приводим арендаторов, которые подходят вилле и вашим условиям, и честно передаём, что они сказали.
4. Договор. Двуязычный договор, опись при заезде с фотографиями и показаниями счётчиков и передача ключей.
5. В течение аренды. Мы остаёмся контактным лицом для вас и вашего арендатора без дополнительной платы: вопросы о вилле, ремонт — ваш или арендатора — и разговор о продлении задолго до окончания срока.

Большинство наших вилл сдаётся на год. Если ваша вилла пустует или ваш арендатор съезжает, расскажите нам о вашем объекте, и мы приедем его посмотреть.