巴厘岛土地价格（每公亩）：2026年各村落地块报价

巴厘岛土地如何定价

巴厘岛的地价起初让人困惑，原因有二：单位和产权形式。

• 公亩。价格按公亩计，1公亩即100 m²（1076平方英尺）。一块5公亩的地，每公亩15亿印尼盾，总价75亿印尼盾。以平方米标价的房源，除以100即可。
• 永久产权（Hak Milik）。每公亩一次性价格。只有印尼公民才能持有，将其转给外国人，即便通过代持，也是无效的。外国人可以租赁土地、通过外资公司（PT PMA）持有 HGB（建筑权），或为自住持有 Hak Pakai（使用权）。我们的巴厘岛买地指南介绍了各种产权。
• 租赁产权。按每公亩每年报价，固定租期，一次付清：一块4公亩的地，每公亩每年2000万印尼盾，租25年，整个租期的价格为 20 × 4 × 25 = 20亿印尼盾。在同一块地同时以两种方式出售的房源中，20–30年的租约大约相当于永久产权价格的三分之一到一半，顶级村落的某些30年租约则超过一半；租期越长，占比越高。我们的巴厘岛租赁产权与永久产权指南介绍了续期以及租约中要核查的内容。

2026年各村落地价

下表显示2026年末各村落大多数地块的报价区间，数据来自2026年11月初查阅的约230条房产平台和中介网站的房源，以及我们在这些村落了解的地块；挂牌地块很少的村落，区间为我们的估计。区间会变动：临主干道、临河或有海景的地块可能远高于区间。

浏览我们的在售土地；每条房源都显示分区和每公亩价格，我们还可以告诉您该村落可比地块的报价。

巴厘岛其他地区，供比较

在西南部以外，2026年的报价大致如下：Bukit 半岛上，Ungasan、Pecatu 和 Bingin 的可建地块永久产权报价约每公亩6亿至15亿印尼盾，悬崖和海景位置远高于内陆地块，租赁产权约每公亩每年1600万至3700万印尼盾；Ubud 周边，周围村落的永久产权地块报价约3亿–8亿印尼盾，租赁产权每公亩每年400万–1700万印尼盾；巴厘岛北部 Lovina 一带约1亿–3亿印尼盾；巴厘岛东部 Amed 和 Candidasa 一带约8000万–4亿印尼盾，海滨地块在顶端；巴厘岛西部 Medewi 和 Negara 附近约6000万–2.9亿印尼盾。我们的区域指南介绍了这些地区。

影响地块价格的因素

在同一个村落里，相邻的两块地价格可能相差一半。原因如下。

• 分区。住宅区（黄色）、混合区（橙色）和旅游区（粉色）允许建房；农地（绿色）不允许建别墅，而且2025年12月，一项省长指示（Instruksi Gubernur 5/2025）要求各县在省级条例出台之前停止农地转用；该条例 Perda Bali 4/2026 自2026年2月下旬左右起施行，严格控制生产性土地的转用。卖方并不总是把这一点计入价格，所以一块在其村落里显得便宜的地，很可能就是绿色区域。谈价格之前，请以书面形式核查分区；我们的巴厘岛规划分区指南介绍了具体方法。
• 道路。能通车、宽度足以双向会车的道路价值很高；只能经狭窄小巷或穿过稻田的小路到达的地块，不论多美，价值都低得多。主干道临街地块是另一个高得多的档次。
• 与海滩的距离和景观。海滩边和海景地块的报价是内陆同样土地的数倍。在 Pererenan，离海滩最近的地块处于区间顶端；在 Seseh，一块靠近海滩的大型旅游区地块报价几乎是该村区间的两倍。
• 地块面积。2–6公亩的小地块每公亩报价高于20公亩及以上的地块；大型稻田地块往往每公亩最便宜，也最难建房。
• 产权形式与租期长短。剩余25–30年并附续期选择权的租赁产权按正常方式定价；剩余租期短会使每年的数字向任一方向失真，而且整体价值更低，所以请比较到期日和续期条款，而不是表面数字。
• 产权证书与历史。区间价格的前提是：一份干净的永久产权证书（SHM），上面是卖方的名字，分区正确，没有纠纷。其他任何情况都是减价的理由，或者是不买的理由。我们的尽职调查指南列出了各项核查。

如何使用这些价格

出价之前，请做三件事：

1. 确认产权证书和分区：通过 PPAT（土地契约官）在土地局核查证书，向县公共工程与空间规划局（Dinas PUPR）以书面形式核查分区，或者经营业务的话通过 OSS 中的 KKPR 核查；分区决定区间是否适用。
2. 与同一村落、同一面积档的近期房源比较，而不是与村落均价比较。两三块可比地块比任何表格都更能说明问题。
3. 谈总价，而不是每公亩的数字。问问卖方当初以什么价格、在什么时候买入，地块挂牌多久了，价格有没有变动。

如果您告诉我们村落、面积，以及想要永久产权还是租赁产权，我们会为您发送合适的地块，包括一些从未上网站的，并如实告诉您它们的报价以及我们认为它们值多少。告诉我们您在找什么。