巴厘岛房产尽职调查：购房前核查清单

巴厘岛房产尽职调查分步指南：付款之前，如何在 BPN 核查土地产权证书，以及如何核查卖方、抵押、规划分区、许可和进出道路。

巴厘岛房产尽职调查，是指在付款之前核实三件事：卖方有权出售，土地上没有登记任何权利负担，以及您可以按计划使用这块土地。其核心是由 PPAT（土地契约官）向土地局（BPN）申请的官方产权证书核查，此外还要核查卖方、规划分区、许可、进出道路和税费。以下是截至2026年10月的核查清单：要查什么、由谁来查，以及需要哪些文件。

为什么在巴厘岛做尽职调查很重要

巴厘岛房产的大多数问题出在文件上，而不是建筑本身：卖方无权单独出售、存在银行抵押、家庭纠纷、不能建房的农地，或者别墅未经审批就已建成或越过了地界。核查能在您付款之前发现这些问题；付款之后就很难补救了，而且相关规定确实会被执行：2025年底，Canggu 一栋别墅因建到河岸上并伸入河道而被查封；在土地局测量出侵占面积后，业主开始拆除其中约250 m²的部分。

各方分工

• 公证人和 PPAT：PPAT 负责申请产权证书核查并制作买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）；公证人负责制作具有约束力的买卖预约协议（PPJB）和租赁契约。请自行选择独立于卖方的公证人和 PPAT，并要求以书面形式提供每一项核查结果。
• 您自己的律师（可选）：卖方为公司、涉及继承人、从原租客手中接手租约，或出现任何纠纷迹象时，律师会很有帮助。
• 土地局和工程师：土地局负责测量地块；建筑师或工程师可以对照经批准的图纸检查建筑物。
• 中介：我们负责收集卖方的文件，在房源上线之前与业主一起核实产权证书和各项许可，并协调各方的约见时间。我们的核实并不是土地局的官方核查，后者只能由 PPAT 申请。中介不是您的法律顾问，因此我们建议每位买家都请自己的公证人再次核查产权证书。

核查没有固定的时间表：这取决于卖方的文件以及土地局的办理进度。截至2026年年中，部分地区土地局的电子化服务仍然较慢。请向您的公证人询问切合实际的时间安排。

巴厘岛房产尽职调查：核查清单

1. 产权证书与土地局（BPN）核查

请尽早索取产权证书（sertipikat）的副本。证书上载明所出售的权利，例如 Hak Milik（永久产权，“SHM”）、HGB（建筑权）或 Hak Pakai（使用权），以及权利人、地块面积和地界；请将这些信息与卖方的身份证件以及您实地看过的地块进行核对。

• 官方核查：只有 PPAT 才能申请产权证书核查（pengecekan sertipikat）。土地局会确认证书与其档案记录——土地登记簿（buku tanah）和测量文件（surat ukur）——是否一致，抵押、冻结登记和查封也都记录在这些档案中。官方收费为每份证书5万印尼盾（政府条例 PP 128/2015）。请在支付任何定金之前就申请核查，而不是等到签署契约前才做。
• SKPT：一份关于地块登记状态、权利人及其他备注事项的官方证明（Surat Keterangan Pendaftaran Tanah），与该地块有法律关系的利害关系人可以申请。
• Sentuh Tanahku：土地部的这款应用程序可向注册用户显示申请的办理状态和地块位置；详细数据通常仅限业主或其受托代理人查看。它只能用于初步了解。

没有产权证书？girik、letter C 或 pipil 等旧时的土地税凭证只是旧有习惯法权利的一种迹象，并不是所有权证明；PP 18/2021（第96条）给予持有人自2021年2月起五年的期限办理登记。请让业主先取得产权证书，然后再购买或租赁。

2. 卖方的身份与处分权限

• 身份：身份证（KTP）或护照，以及家庭卡（Kartu Keluarga），并与产权证书上的信息进行核对。
• 配偶：除非夫妻双方签有约定财产分离的婚姻协议，否则婚姻存续期间取得的财产为夫妻共同财产，一方只有在双方同意的情况下才能处分（《婚姻法》，UU 1/1974，第36条）；婚前已拥有的财产以及继承或受赠所得的财产仍属个人财产（第35条）。这同样适用于租赁：仅由一方配偶签署的共同财产租约可能被撤销。具体适用哪种情况由公证人确认。
• 跨国婚姻：如果印尼籍卖方与外国人结婚，请询问是否签有经公证的财产分离协议。如果没有，婚姻存续期间购买的土地即为与外籍配偶的共同财产，而永久产权不允许这种情况（PP 18/2021 第70条）。
• 继承人：如果登记的业主已经去世，请询问公证人：需要哪些文件来证明继承人的身份，土地是否须先登记到继承人名下，以及由谁签字。
• 公司或受托代理人：如果卖方是公司，请索取其设立契约、最新的修订文件，并问清谁有权签字。如有授权委托书，请让公证人核查；最好还能亲自与业主本人沟通。

3. 抵押、冻结登记与纠纷

• 抵押（Hak Tanggungan）：银行为贷款而在土地上登记的担保权。仍然可以购买，但请让 PPAT 以书面形式列明如何向银行清偿贷款并注销抵押（roya）；在抵押登记存续期间，切勿直接向卖方付款。
• 冻结登记（blokir）：由土地局登记的临时冻结，例如在发生纠纷期间，应与该土地有法律关系的人或执法机关的申请而登记。由个人或公司申请的冻结登记有效期为30天，除非法院予以延长（Permen ATR/BPN 13/2017）。请查明是谁申请的冻结以及原因。
• 查封（sita）：在法院或调查机关查封土地时登记；被查封的权利不得转让或抵押（同一条例第25条）。
• 诉讼：各地区法院会在最高法院的案件查询系统 SIPP（Sistem Informasi Penelusuran Perkara）上在线公布案件，可按当事人姓名搜索。请在土地所在地和卖方住所地的法院进行搜索；大约2014年以前的案件可能未被收录。
• 实地了解：向邻居和村办公室打听，是否有其他人主张这块土地的权利、在上面居住或耕种。
• 租客：除非租约另有约定，出售不会终止此前已存在的租约（《民法典》第1576条），因此请询问现有租约的情况并仔细阅读。

4. 规划分区与许可用途

产权证书载明的是权利和地界，而不是您可以在上面建造什么。请让县政府以书面形式确认所在分区，以及您的计划是否被允许。对于出租住宿等经营用途，正式的核查是 KKPR（确认该用途符合空间规划的官方认定），需通过 OSS 线上许可系统申请。我们的巴厘岛规划分区指南介绍了具体步骤，包括退让带和神庙周边保护区。

• 农地：巴厘省2025年第5号省长指令（2025年12月）要求各县在省级条例出台之前，不得转用稻田和受保护农地（LP2B），也不得批准此类转用。该条例即 Perda Bali 4/2026，约自2026年2月底起施行，严格管控生产性农地的转用。请不要抱着日后变更分区的希望购买农地。

5. 建筑物：PBG 与 SLF

请索取 PBG（Persetujuan Bangunan Gedung，建筑许可证，取代了旧的 IMB 许可）和 SLF（Sertifikat Laik Fungsi，建筑使用合格证），并与实际建成的建筑（包括扩建部分和泳池）进行比对。未取得 PBG 或未按 PBG 施工的，可能面临警告、停止施工或停止使用、撤销许可以及拆除令（经修订的《建筑法》，UU 28/2002）。这两份文件也是申请营业许可的基本条件。

如果只有旧的 IMB，请向公证人或县政府相关部门询问它是否涵盖建筑物的现状；后来的扩建部分通常需要办理 PBG。如果是较老的别墅或业主自建的别墅，请对结构进行检测。

6. 进出道路与地界

请与卖方一起实地走一遍地块，将围栏和界桩与产权证书进行比对。如果不一致，请在签约之前让您的公证人安排土地局测量地块。然后再问清以下问题：

• 地块是否与公共道路相连？如果进出需要经过邻居的土地，是否有书面约定？该约定对日后的业主是否具有约束力？
• 如果您购买的是一大块土地中的一部分，什么时候能为其办理单独的产权证书（pecah sertipikat）？登记在谁的名下？

7. 税费与账单

• 土地和建筑物税（PBB）：索取最新的年度纳税通知单（SPPT）以及近几年的缴税凭证。请公证人确认没有欠缴，并在合同中写明如果发现欠税由谁支付。
• 过户税费：实务中，PPAT 会在签署契约之前要求提供买方 BPHTB（权利取得税）和卖方2.5%所得税的缴纳凭证。请参阅我们的税费与购房费用指南。
• 水电杂费：检查电表（预付费或后付费）、以 VA 计的用电容量以及近期账单，并询问供水和网络是如何接入的、登记在谁的名下。

8. 租赁产权或出租别墅的额外核查

租赁产权。您购买的是一份合同，因此既要核查合同本身，也要核查合同背后的土地：

• 地主的产权证书、身份、配偶和继承人，与买卖交易的核查相同；
• 如果是从原租客手中接手的租约，需核查原租约和地主的书面同意：没有书面同意，租客不得转租或转让（《民法典》第1559条）；如果主租约因此被解除，地主不受转租约的约束；
• 确切的到期日和续约条款：写明固定价格或计价公式以及通知期限的条款，远比“另行商定”更有保障；
• 租约是否已在土地局登记备案（PP 18/2021 第90条）。

更多内容请参阅我们的巴厘岛租赁产权与永久产权对比指南。

有出租记录的别墅。请询问该别墅持有哪些许可（OSS 系统核发的营业识别号 NIB，以及 PBG 和 SLF）、登记在谁的名下，以及您能否沿用这些许可，还是需要自行申请。自2026年5月起，巴厘岛已在 OSS 系统中停止受理18个业务类别的新外资（PMA）申请，其中包括房产出租，因此请与许可顾问核实您的计划。还要询问住客住宿的地方税是否已经缴纳：2024年，Badung 县查出了一些实际用于出租、却申报为私人住宅的别墅。请参阅我们的巴厘岛别墅出租指南。

危险信号

• 拿不到产权证书副本，或不让您的公证人核查证书。
• 卖方并非产权证书上登记的权利人，且没有经过核查的授权委托书或继承证明。
• 已婚卖方声称配偶“不需要签字”，却没有婚姻协议，也无法证明该土地是个人财产。
• 要求在核查之前支付大额定金、以现金支付，或付给产权证书上没有登记的人。
• 以印尼人的名义为外国人持有永久产权，无论是为您还是为卖方：代持安排无效，并被 Perda Bali 4/2026 禁止（请参阅我们的外国买家指南）。
• 存在冻结登记、查封、诉讼，或存在没有清偿方案的抵押。
• 农地卖方承诺分区“可以变更”，或者只有旧的土地税凭证而没有产权证书。
• 没有 PBG、建筑面积超出批准范围、围栏与产权证书上的地界不符，或者进出全靠邻居的善意。

核查清单一览

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