在巴厘岛购买土地：产权、规划分区与核查要点

在巴厘岛购买土地：外国人和印尼人分别可以持有哪些产权、每公亩价格如何计算、农地规定，以及付款前的核查事项和费用。

外国人在巴厘岛购买土地，永远无法取得永久产权，因为 Hak Milik（永久产权）仅限印尼公民持有。合法途径包括：长期租赁、由外资公司（PT PMA）持有 HGB（建筑权），或为住宅持有 Hak Pakai（使用权）。本指南按截至2026年10月的情况，介绍每种途径如何运作、土地如何定价，以及付款之前要核查什么、预留多少预算。

在巴厘岛购买土地：各种途径比较

租赁土地

租约是《民法典》下的合同：业主保留产权证书，让您在约定期限内使用土地，全部价款可以一次性预付（《土地基本法》（UUPA）第44条）。出售土地或业主去世都不会使租约终止（《民法典》第1575–1576条），但书面租约在到期日终止（第1570条），因此续约条款与价格同样重要。请参阅我们的巴厘岛租赁产权与永久产权指南。

通过 PT PMA 购买

PT PMA 是有外国股东的印尼公司，可以持有 HGB，但永远不能持有 Hak Milik。在永久产权土地上，要么由业主通过 PPAT 契约在其上授予 HGB（PP 18/2021 第38条第3款），要么将产权变更为 HGB。除了至少25亿印尼盾的实缴资本外，PT PMA 还需要每个业务类别、每个地点超过100亿印尼盾的投资计划（BKPM 条例 5/2025）；而且自2026年5月起，巴厘岛已对包括出租房产在内的18个业务类别停止受理外资公司的新申请。请参阅我们的PT PMA 指南。

Hak Pakai：为住宅而设

Hak Pakai 让持有移民证件的外国人可以拥有一处自住房：一栋“豪华住宅”，每人或每个家庭限一块不超过2000 m²的地块（部长允许更多的除外），用于自住，在巴厘岛的价格至少为50亿印尼盾（Kepmen ATR/BPN 1241/2022）。我们核查的法规并未说明，土地局是否会为一块空地授予 Hak Pakai 以供您日后建房，也未说明届时如何评估最低价格，因此请先咨询 PPAT。请参阅我们的巴厘岛 Hak Pakai 指南。

印尼买家：Hak Milik

印尼人可以购买 Hak Milik，它没有到期日（UUPA 第20条）。如果您与外国人结婚，则需要一份经公证的财产分离协议，使该土地不属于夫妻共同财产（PP 18/2021 第70条）。

巴厘岛在售土地如何计量和定价

巴厘岛的土地以公亩计量和定价：1公亩为100 m²，1公顷为100公亩（10000 m²）。比较地块时，请用价格除以以公亩计的面积。如果是租赁产权土地，还要再除以剩余年数，因为较低的价格可能只是意味着年限更短。

价格取决于分区、产权、进出道路、地块的面积和形状，以及与海滩的距离。我们没有找到关于巴厘岛西南部地价、可靠且注明日期的公开来源，因此请比较当前的房源：我们的在售土地标明了每公亩价格，租赁产权土地还标明了每公亩每年的价格。

产权证书与无证土地

产权证书（sertipikat）载明权利、权利人、地块面积和地界。girik、letter C 或 pipil 等旧时的土地税凭证并不是产权证书：它们仅是旧有习惯法权利的一种迹象，而 PP 18/2021（第96条）给予持有人自2021年2月起五年的期限办理登记，该期限已于2026年2月届满。请只购买或租赁已取得产权证书的土地。

付款前的核查

请在支付任何定金之前完成以下核查，并将交易以核查结果为条件。

首先核查规划分区

产权证书证明的是土地权利，而不是您可以建造什么。请让县公共工程与空间规划局（Dinas PUPR）以书面形式确认该分区是否允许您的计划；对于经营业务，正式的核查是在 OSS 许可系统中取得 KKPR（确认用途符合空间规划）。我们的巴厘岛规划分区指南介绍了具体步骤以及适用哪些规划。

农地与绿色区域

巴厘岛西南部的许多地块是稻田或其他农地，也就是人们日常所说的“绿色区域”。2025年12月，省长指示要求各县在省级条例出台之前停止农地转用（Instruksi Gubernur 5/2025）。该条例即 Perda Bali 4/2026，约自2026年2月下旬起施行：它严格管控生产性土地的转用，并禁止代持所有权。转用 LP2B 土地（为粮食生产而受保护的农地）最高可处五年监禁，并处最高10亿印尼盾的罚款（经修订的 UU 41/2009）。

退让带、限高与神庙周边保护区

有些限制无论处于哪个分区都适用，而且可能占去地块的很大一部分，因此请问清界线的具体位置：

• 海滩：自最高潮位线起至少100 m；具体界线由县级规划确定（Perpres 51/2016）。
• 河流：对于无堤防的河流，在城市区域内视水深距河岸至少10至30 m，在城市区域外至少50 m（小河）或100 m（大河）；有堤防的河流，在城市区域内距堤脚外缘至少3 m，在城市区域外至少5 m（Permen PUPR 28/2015）。请向公共工程局询问您地块所涉界线的具体位置。
• 神庙：Sad Kahyangan 神庙（岛上最重要的神庙）周边至少5 km、Dang Kahyangan 神庙周边2 km 的保护区（1994年 Bhisama，一项宗教裁定）；请向县政府询问保护区内可以建造什么。
• 高度：一般不超过15 m。

进出道路与地界

将围栏和界桩与产权证书进行比对；如果不一致，请在签约之前让您的公证人安排土地局测量地块。然后再问清以下问题：

• 地块是否与公共道路相连？如果进出需要经过邻居的土地，是否有书面约定，并且对日后的业主具有约束力？
• 如果您购买的是一大块土地中的一部分，什么时候能为其办理单独的产权证书（pecah sertipikat）？登记在谁的名下？费用由谁支付？请将分割作为交易条件。

抵押、纠纷与卖方

只有 PPAT 才能向土地局申请官方产权证书核查（官方收费5万印尼盾）。核查会将产权证书与土地局的档案记录进行比对，抵押、冻结登记（blokir）和查封（sita）都记录在这些档案中；如有冻结登记或查封，请停止交易；如有抵押，则需要一份书面的清偿方案。请核实卖方有权出售，包括在需要时取得配偶及继承人的同意。我们的尽职调查指南提供了完整的核查清单。

我们在巴厘岛西南部各地提供土地房源，并在房源上线之前与业主一起审查产权证书和各项许可，但这种审查不能取代只有 PPAT 才能申请的官方核查。

价格之外的费用

截至2026年10月。部分税率由各县自行确定，因此请向您的 PPAT 确认。

收费上限只是最高标准，并非一般价格。业主每年还需缴纳土地和建筑物税（PBB-P2），税率上限为0.5%，粮食生产用地的税率更低。

租地建房：租约必须写明的内容

在租赁的土地上，租约是您建房的法律依据：《建筑法》要求地主与建筑物所有人之间订立书面协议（经修订的 UU 28/2002 第35条），而申请建筑许可证（PBG）时也需要提供土地权利证明。租约应涵盖以下内容：

1. 建房许可：您可以建造什么，以及业主提供产权证书并签署办理许可所需文件的承诺。
2. 期限：足够长，使建房物有所值，并为设计和办理许可留出时间。
3. 建筑物：租期内建筑物归谁所有，以及租期届满时是移交、拆除还是作价补偿。
4. 续约：续约期限、价格或计算公式以及通知截止日期，现在就确定下来。
5. 转租与转让：约定您享有这两项权利；否则每一项都需要业主同意（《民法典》第1559条）。
6. 税费：业主应缴的10%租约税和每年的 PBB 由谁承担。
7. 形式：公证契约，您可以请土地局将其记录在土地登记簿或产权证书上（PP 18/2021 第90条）。

购买土地建造别墅

购买之前，请确认分区、退让带和限高为您的设计留有足够空间。PBG 必须在开工之前获批；无证施工可能会被责令停工，甚至被拆除。出租别墅还需要营业许可证，而办理营业许可证需要 PBG 和 SLF（建筑使用合格证）。我们的巴厘岛别墅建造指南介绍了许可、承包商和费用。

应避免的错误

• 代持“业主”：无效，而且法院曾把此类土地判归产权证书上登记的人。
• 在核查之前支付定金，且没有书面约定核查未通过时退款。
• 购买部分地块却没有分割方案，或者进出全靠邻居的善意。
• 租约对建房只字未提，或者未写明租期届满时建筑物如何处理。

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