巴厘岛别墅出租：按年出租能收多少租金，流程如何

在巴厘岛，一套别墅每年能收多少租金？

2026年，通过我们按年出租的别墅，1卧别墅每年约1.5亿印尼盾起，无家具的2卧别墅报价通常为1.5亿–3亿印尼盾，带家具的为2亿–4.5亿印尼盾，带家具的3卧别墅为2.5亿–5亿印尼盾。4卧及以上约4.5亿印尼盾起，豪华别墅接近10亿印尼盾或更高。这些是我们的参考价格，来自我们在巴厘岛西南部已挂牌和已租出的年租别墅。

下方的价格框按卧室数量显示我们的年租别墅目前的报价。它根据当前房源自动生成，并会随着别墅租出和新房源上线而变化。

在这些区间内，决定您的别墅上下浮动的因素：

• 村落。Canggu、Berawa、Pererenan、Umalas 和 Seseh 价格较高；离 Canggu 中心较远的村落，如 Padonan、Babakan、Munggu 和 Cepaka，通常稍便宜一些。
• 泳池、花园和装修。私人泳池、封闭式空调客厅和近期翻新过的别墅，报价高于较旧的开放式别墅。
• 家具。带家具的别墅报价更高；无家具的别墅租金较低，适合自带家具、打算长住的租客。
• 包含的内容。包含泳池和花园维护会让租金略高一些，同时降低租客的每月开支。
• 通达性。汽车能开到大门口、小巷安静、网络可靠，这些对年租租客很重要。

年租、月租还是度假出租？

年租租约是与一位租客签订的一份合同。在法律上，它是印尼《民法典》下的租约，与在任何地方出租房屋一样。度假住宿则不同：那是一项旅游住宿业务，需要合适的分区、建筑许可和营业许可证；而且自2026年5月起，巴厘岛已对包括出租房产在内的18个业务类别停止受理外资公司的新申请。我们的巴厘岛别墅出租指南：许可、税费与2026年规定全面介绍了法律方面的内容。

年租租客期望什么

年租租客租的是别墅，而不是服务。包含和不包含的内容列得越清楚，您接到的电话就越少。

• 通常包含：别墅及其家具（如带家具），以及业主负责的维修：屋顶、结构，并保持别墅适宜居住。请在租约中写明水泵、热水器和电器归哪一方负责，以及土地和建筑物税（PBB）由谁支付。
• 通常由租客支付：电费、水费、网费、燃气和饮用水，往往还有泳池和花园维护。保洁和员工由租客自行安排。
• 逐案商定：租金中包含泳池和花园维护、banjar（村社）社区费、宠物、对花园或家具的小改动。
• 网络和水压在每次看房时都会被测试。可靠的网络连接和正常运转的水泵，值得在第一次看房之前就解决好。

把保洁、泳池和花园维护包含在租金里，尽管会增加您的成本，仍值得考虑。您自己的员工每周持续到别墅来，这样屋顶漏水、水泵故障或花园干枯，您在问题还小的时候就能知道；泳池由熟悉它的人打理；别墅在租约结束时也会以您期望的状态交还。租客也喜欢这种方式：一笔付款，不用找人和管理员工，责任界线清晰。请把服务的费用计入租金，在租约中写明服务内容，并保留在租客对员工不满意时更换员工的权利。

我们网站上的每条房源都显示包含的内容，并估算每月日常开支，这样租客在要求看房之前就能比较两套别墅的实际成本。我们的别墅水电杂费与日常开支指南列出了当前的电价。

租约、押金与付款

双方签署的私人书面租约在《民法典》下具有法律效力，公证人并非必需。如果您（业主）是印尼人，租约应采用印尼语和英语对照的双语版本；为稳妥起见，我们起草的所有租约都是双语的，并会与双方逐条过一遍。

租约应明确：

• 租金、租期与付款：金额、起止日期，以及付款到期时间。年租金通常预付全年；部分业主接受分两期支付，折扣通常较小。
• 押金：通常为一到两个月的租金，可退还；可以扣除什么，何时退还。
• 包含项目与费用：把上面的清单写进去。
• 维修：哪些归您，哪些归租客。
• 续租：租客是否享有优先续约权，以及下一期租金如何确定。
• 提前退租与出售：根据《民法典》，出售不会终止现有租约，除非租约另有约定，所以请现在就决定您想要怎样。
• 印花税：每份签署的正本上贴一枚1万印尼盾的 meterai。

租客把租金直接付给您，付到您的账户，由您出具收据。通过我们出租，没有任何租金经过中介。

年租金的税

土地和建筑物的租金须缴纳毛租金10%的最终所得税（政府条例 34/2017）。如果您的租客是印尼公司，由其代扣税款并向您提供凭证；私人租客不代扣，由您自行缴纳。“毛租金”包括租客付给您的服务费，所以请在租约中约定由谁承担税款，并保留收据。对外国业主而言，税务处理取决于您的产权和持有别墅的方式；我们的巴厘岛别墅出租指南和税务顾问可以提供帮助。

通过我们出租的流程

1. 我们看房并商定租金。我们会告诉您，您所在村落的同类别墅报价多少、实际以多少租出，以及哪些地方值得先修好。我们的佣金在此时与您以书面形式商定，且只在租客签约后才到期支付。
2. 照片、文案和六种语言。房源以英语、印尼语、俄语、法语、西班牙语和中文上线，登记过想找您这类别墅的租客会收到通知。
3. 看房。我们带来符合别墅和您条件的租客，并如实告诉您他们的反馈。
4. 租约。双语租约、附照片和表计读数的入住物品清单，以及交钥匙。
5. 租期内。我们是您和租客的联系人，不收取任何额外费用：关于别墅的问题、归租客或归您负责的维修，以及在到期前很早就开始的续租商谈。

我们的大多数别墅都是按年出租的。如果您的别墅空着，或者租客即将搬走，请告诉我们您的房产情况，我们会上门看房。