巴厘岛别墅租赁合同：逐条核查清单

要签巴厘岛别墅租赁合同？请逐条核查：谁有权出租别墅、租金、押金、维修、提前退租、别墅出售以及合同语言。

巴厘岛别墅租赁合同决定了您向谁付款、租金包含什么、什么由谁维修，以及计划有变时您能否拿回钱。一份好的租约应写明有权出租该别墅的房东，列出别墅及其物品，确定租金、押金和日常开支，划分维修责任，并涵盖提前退租、别墅出售和合同语言等事项。看房或签约时，请带上这份清单（截至2026年10月）；它对房东同样适用。

为什么合同比房源广告更重要

房源只是广告；真正约束双方的是租约。根据印尼《民法典》（KUHPerdata），租约对双方具有如同法律一般的约束力，只有经双方同意或基于法律允许的理由才能终止（第1338条）。年租通常一次性预付全部租金，因此合同保护的是一整年的租金。凡是对您重要的事项，从泳池维护到宠物，都应写成书面条款。关于价格、区域、看房和安全付款，请参阅我们的巴厘岛别墅长租指南。

巴厘岛别墅租赁合同逐条解析

以下是巴厘岛别墅租约应包含的内容。

1. 合同双方与房东的出租权

• 姓名与身份证件：全名、证件号码（KTP 即印尼身份证，或护照）和地址，并附上复印件。
• 如果房东是业主：查看土地产权证书（sertifikat），并将上面的姓名与业主的身份证件进行核对。我们的房产尽职调查清单介绍了各类产权证书。
• 如果房东本身承租了这套别墅：查看其租约；该租约的到期日应晚于您的租约到期日，并允许转租。除非其租约允许，否则租客未经业主许可不得转租；否则业主可以请求解除该租约，并且不受您的租约约束（《民法典》第1559条）。
• 配偶与继承人：婚姻期间购买的财产属于共同财产，除非夫妻双方签有财产分离协议。请询问配偶或共同继承人是否必须签字。
• 代理人：任何代表业主签字的人，都请其出示书面授权委托书。

2. 别墅与物品清单

写明您租的是什么：地址、产权证书编号，以及任何共用或不包括在内的部分，例如员工房。附上一份经签字的家具和电器清单，以及每个房间和所有已有损坏的带日期照片，再加上交房时的表计读数。《民法典》规定，租期内的损坏由租客负责，除非租客能证明并非其过错（第1564条），而这些照片就是您的证据。

3. 租期、续租与租金调整

• 日期：起租日、到期日和交房日。请让租期与您的签证或居留许可相匹配；请参阅我们的巴厘岛居住签证指南。
• 续租：书面租约在到期日自动终止（第1570条），除非双方约定了续约权，否则业主可以拒绝续租。想租第二年？请写入一项附有通知截止日期的续租选择权。
• 租金调整：固定的金额或清晰的公式，远比“租金另行商定”有力，后者不过是一个愿意商谈的承诺。

4. 租金、付款与收据

• 金额与付款时间：以印尼盾计的租金和付款日期（通常一次性预付全年，有时分两次、每6个月支付一次）。
• 向谁付款：以租约中写明的业主、承租人或公司名义开立的银行账户；不付现金，不向第三方付款。
• 收据：每笔付款都要有收据。金额超过500万印尼盾的收据须缴纳1万印尼盾的印花税。
• 租金税：房东须按租金总额缴纳10%的最终所得税（PP 34/2017）。如果租客是印尼公司，例如您的 PT PMA（外资公司），则必须代扣该税，因此请写明租金是税前还是税后金额。

5. 押金

可退还的押金是惯例；金额由双方按每套别墅商定。请写明金额、可以扣除哪些费用（未付账单、超出正常损耗的损坏）、扣款需要提供什么证明，以及确定的退还日期。

6. 租金包含什么，其余费用由谁支付

包含的项目因别墅而异，因此请逐项写明是否包含，或由谁支付：电费、水费、饮用水、网络、燃气、泳池和花园维护、保洁和员工、垃圾清运、安保、banjar（村社）社区费（如有，见第10项），以及每年的土地和建筑物税 PBB。我们的别墅水电杂费与日常开支指南介绍了相关金额。

7. 维护与维修

《民法典》规定了基本准则：

• 房东：交付别墅并保持其适合约定用途（第1550条）；在租期内进行必要的维修，但应由租客负责的除外（第1551条）；对妨碍使用的缺陷负责，即使是房东并不知情的缺陷，并赔偿由此造成的损失（第1552条）。
• 租客：像“善良家长”那样谨慎使用别墅，并按时付款（第1560条）；对租期内的损坏负责，除非能证明并非其过错（第1564条）。
• 紧急维修：租客必须接受，但如果超过40天，租金应相应减少；如果房屋因此无法居住，租客可以终止租约（第1555条）。

《民法典》的规定比较笼统，因此请针对这套别墅写明具体分工。常见的分工是：业主负责保持别墅适宜居住，并承担结构和屋顶等大修，除非损坏是租客造成的；租客负责日常维护。请写明水泵、空调和其他设备归哪一方负责，以及访客造成的损坏由谁赔偿。还应写明故障如何报告（书面形式，附照片）、业主多快响应，以及您能否自行修理紧急故障并在上限范围内扣除相关费用。

8. 房东进入别墅

房东必须保证您安宁地使用别墅（第1550条）。请约定房东来访前须提前通知（紧急情况除外），约定员工的工作时间安排和钥匙管理，以及临近租约到期时的看房安排。

9. 别墅的使用

• 住户与访客：谁住在这里，访客可以停留多久。
• 用途：如果您在家办公，请写明。将别墅用于其他用途，或以损害房东利益的方式使用，房东可以请求解除租约（第1561条）。
• 转租：一般只有在业主许可或租约允许的情况下才可以转租（第1559条）。
• 宠物与改造：须取得书面许可，并写明租期结束时对任何改造如何处理。

10. 住户守则与 banjar

附上任何住户守则或小区规定。banjar 是 desa adat（传统村落）下属的邻里单位。根据巴厘岛关于传统村落的条例（Perda Bali 4/2019），并非巴厘印度教村民的住户（例如外国租客）只承担有限的义务，而所有人都必须协助维护村庄的神圣、清洁与秩序。具体细节由各村自己的村规（awig-awig 和 pararem）规定。请向房东询问是否需要缴纳社区费、由谁支付，并写进合同。

11. 提前退租

如果已预付一年租金，除非租约另有规定，提前搬走往往意味着损失未使用的租金；您不能仅仅因为计划有变就单方面终止租约（第1338条）。请在签约前协商好退出方式：

• 接替租客：您有权推荐接替租客，房东无正当理由不得拒绝。
• 提前通知并退款：通知期满后退还未使用的租金，或可扣除一笔约定的费用。
• 提前解约条款：住满约定的月数后有权搬走。

也请查看另一方的权利：房东能否提前终止租约，以及需要满足什么条件。

12. 别墅出售或一方去世

出售别墅不会终止此前订立的租约，除非租约在订立时已作此约定（第1576条）；房东或租客去世时，租约也不会终止（第1575条）。如果租约草稿中有出售条款，请要求删除，或者至少争取较长的通知期、退还未使用的租金并获得赔偿。

13. 损坏、不可抗力与别墅无法使用

如果别墅因任何人都无法控制的事件而毁损，或损坏严重到无法再使用，租约依法终止，无需法院判决（第1553条，依最高法院的适用）。如果损坏是租客造成的，租客必须赔偿。预付租金是另一个问题，因此请写明按比例退还未使用的租金，并界定不可抗力（洪水、火灾、地震）。

14. 合同语言与争议解决

如果房东是印尼人，租约应使用印尼语，并附上英语或您的语言版本对照：2009年第24号法律规定，与印尼公民或公司签订的协议必须使用印尼语，如有外国人签署，还须附上外文版本。2023年12月的最高法院通函（SEMA 3/2023）指出，缺少印尼语版本本身并不构成撤销协议的理由，除非是出于恶意而未提供；但通函并非法律。请同时签署两个版本，核对两者内容一致，并写明两者不一致时以哪个版本为准。关于争议，请约定先协商，再调解，最后提交租约中指定的法院或仲裁机构。

我们的年租租约为英语–印尼语双语版本，并涵盖本清单中的各项要点：欢迎浏览我们的年租别墅，或告诉我们您的需求。

15. 签署

• 签字：双方在两个语言版本上签字，并在每一页和每份附件上小签。
• Meterai：在每份签署的正本上贴一枚1万印尼盾的 meterai，签名时压过税票。缺少 meterai 并不会使租约无效；在租约用于诉讼之前，可以补缴印花税并缴纳罚款。
• 副本：双方各保留一份签署的正本，以及身份证件、产权证书（或主租约）、物品清单和收据的复印件。
• 公证人：年租的公证是可选的；长期租赁产权则通常采用公证契约（请参阅我们的巴厘岛租赁产权与永久产权指南）。

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