PT PMA et immobilier à Bali : quand une société à capitaux étrangers se justifie

PT PMA et immobilier à Bali : quand une société à capitaux étrangers se justifie, règles de capital 2026, HGB, licences, nouvelles limites de Bali et risques.

Une PT PMA, société indonésienne à actionnaires étrangers, peut légalement détenir un bien à Bali sous forme de HGB (Hak Guna Bangunan, droit de bâtir), mais jamais en pleine propriété. Elle convient à une véritable activité, comme l’hébergement locatif ou la promotion immobilière, et non à une résidence privée ; de plus, depuis mai 2026, Bali a fermé 18 secteurs d’activité aux nouvelles demandes de sociétés à capitaux étrangers. Voici comment cela fonctionne en octobre 2026 : capital, terrain, licences, création, obligations annuelles, coûts et risques.

Immobilier à Bali via une PT PMA : quand est-ce judicieux ?

Une PT PMA doit être une société à responsabilité limitée (PT, perseroan terbatas) de droit indonésien, domiciliée en Indonésie (règlement BKPM 5/2025, art. 23(11)). C’est la société qui détient le titre foncier ; vous, vous détenez des actions. Les règles d’investissement s’appliquent par secteur d’activité (code KBLI) et par site, et la société rend compte de ses investissements : c’est donc un véhicule pour une entreprise, pas pour une résidence privée.

Elle peut se justifier pour une activité sous licence, comme l’hébergement ou la construction et la vente d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier entier, mais seulement dans un secteur d’activité encore ouvert aux sociétés à capitaux étrangers à Bali : la location de biens immobiliers détenus ou loués (68111) est fermée aux nouvelles demandes de sociétés à capitaux étrangers depuis mai 2026. Pour votre propre résidence, un Hak Pakai ou un bail conviennent mieux ; notre guide pour acheter un bien à Bali en tant qu’étranger compare les options.

Quel capital faut-il pour une PT PMA en 2026 ?

En vertu du règlement BKPM 5/2025, en vigueur depuis le 2 octobre 2025, une PT PMA doit disposer d’un capital libéré d’au moins 2,5 milliards IDR et d’un plan d’investissement supérieur à 10 milliards IDR par secteur d’activité à cinq chiffres (KBLI) et par site de projet. L’ancien minimum de 10 milliards IDR de capital libéré (règlement BKPM 4/2021) a été abrogé, même si des guides plus anciens le citent encore.

La société s’engage à respecter ce blocage par une déclaration sur l’honneur dans OSS, le système public de licences en ligne ; y manquer entraîne des sanctions administratives. Faites confirmer par un consultant agréé la façon dont ces règles s’appliquent à votre projet.

Quels titres fonciers une PT PMA peut-elle détenir ?

Une PT PMA peut détenir un HGB ou un Hak Pakai, jamais un Hak Milik. Le HGB sur les terres de l’État dure 30 ans au plus, prolongeable de 20 ans au plus et renouvelable pour 30 ans au plus ; le HGB constitué sur le Hak Milik d’un tiers dure 30 ans au plus et ne se renouvelle que par un nouvel acte passé avec le propriétaire (règlement gouvernemental, PP, 18/2021, art. 37). Les prolongations ne sont pas automatiques (art. 41), et un titulaire qui ne remplit plus les conditions pour détenir un HGB doit le céder dans un délai d’un an (art. 35).

Comment la société acquiert un terrain :

• Terrain en HGB : par un acte de vente (AJB, Akta Jual Beli) signé devant un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, officier public chargé des actes fonciers).
• Terrain en Hak Milik : le transfert d’un Hak Milik à une société est nul (loi agraire fondamentale, UUPA, art. 26(2)). Soit le propriétaire constitue un HGB sur son Hak Milik par un acte de PPAT et conserve la pleine propriété (PP 18/2021, art. 38(3)), soit le Hak Milik est converti en HGB au bureau foncier. Demandez au PPAT quelle voie suit votre opération et quelle durée en découle.
• Un bail : la société peut prendre à bail un terrain ou une villa sans détenir de HGB ; elle retient alors à la source l’impôt de 10 % sur le loyer dû par le propriétaire.

L’acquisition d’un HGB, y compris par une nouvelle constitution sur un Hak Milik, donne lieu à la BPHTB (droit de mutation sur les terrains et les bâtiments), jusqu’à 5 % ; consultez notre guide des taxes et frais d’acquisition immobilière à Bali.

Les licences d’une activité de villa via une PT PMA

Posséder une villa ne signifie pas que la société peut l’exploiter commercialement. Il lui faut :

1. Zonage : un KKPR (constat officiel de la conformité de l’usage au plan d’aménagement du territoire), obtenu via OSS ; consultez notre guide du zonage à Bali.
2. Bâtiment : un PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, permis de construire) correspondant à ce qui est construit et un SLF (Sertifikat Laik Fungsi, certificat de conformité), deux conditions de base d’une licence d’activité en vertu du PP 28/2025.
3. Licence : un numéro d’identification d’entreprise (NIB) délivré par OSS pour le bon code KBLI. Dans la classification de 2020, les villas (55193) et les hébergements chez l’habitant, appelés Pondok Wisata (55130), avaient leurs propres codes ; OSS devait passer à une nouvelle classification, la KBLI 2025, au plus tard le 18 juin 2026 : demandez donc quel code s’applique aujourd’hui.
4. Un secteur ouvert aux investissements étrangers : les villas et les Pondok Wisata seraient réservés aux micro, petites et moyennes entreprises (sans confirmation officielle), et la liste de 2021 des secteurs ouverts à l’investissement peut changer.

Les courts séjours dans une villa sont en outre soumis à la taxe de la régence sur les services hôteliers (PBJT), jusqu’à 10 % ; la question de savoir si les locations au mois ou à l’année y sont soumises n’est pas tranchée. Plus de détails dans notre guide sur la mise en location d’une villa à Bali.

Les limites imposées par Bali en 2026 aux nouvelles sociétés à capitaux étrangers

Depuis la troisième semaine de mai 2026, avec l’accord du ministre de l’Investissement, Bali a fermé OSS aux nouvelles demandes de sociétés à capitaux étrangers dans 18 secteurs d’activité « jusqu’à nouvelle décision ».

• Fermés : la location de biens immobiliers détenus ou loués (68111), les hôtels de moins de 6 000 m² (55110, 55120) et les autres hébergements (55900), ainsi que des secteurs comme la location de véhicules, le commerce de détail et les cafés. Les villas (55193) et les hébergements chez l’habitant (55130) ne figuraient pas sur la liste.
• Pourquoi : l’objectif est d’empêcher les exploitants à capitaux étrangers d’utiliser des classifications à faible risque pour échapper à l’investissement minimum de 10 milliards IDR.
• Points flous : aucun numéro de règlement n’a été communiqué, et la fermeture pourrait aller au-delà des secteurs cités, alors vérifiez votre cas précis.
• Sociétés existantes : elles ne sont pas tenues de fermer. Les licences délivrées avant la fermeture restent valables, mais les nouvelles licences dans les secteurs fermés sont bloquées, et les rapports LKPM restent dus.

Créer une PT PMA : les étapes

Une PT PMA est constituée par acte notarié, enregistrée auprès du ministère du Droit et dotée de ses licences via OSS. Dans les grandes lignes (votre consultant fixe l’ordre exact) :

1. Projet : secteur d’activité, site, plan d’investissement et personnes impliquées.
2. Acte constitutif : au moins deux actionnaires signent devant un notaire, en indonésien, chacun souscrivant des actions (loi sur les sociétés, UU 40/2007, art. 7) ; les statuts fixent le siège de la société, une ville ou une régence d’Indonésie.
3. Enregistrement au ministère : le notaire dépose l’acte en ligne dans le système des personnes morales du ministère du Droit (AHU) dans les 60 jours suivant la signature ; selon la loi sur les sociétés modifiée par la loi sur la création d’emplois, la société acquiert la personnalité morale une fois enregistrée et munie de la preuve de son enregistrement.
4. Numéro fiscal : immatriculation comme contribuable (NPWP).
5. OSS : le NIB, le KKPR, les licences et la déclaration sur l’honneur relative au capital.
6. Capital : un compte bancaire au nom de la société, sur lequel au moins 2,5 milliards IDR sont versés.

Dirigeants et visas

La société doit avoir au moins un directeur (loi sur les sociétés, art. 92). Des étrangers peuvent être directeurs et membres du conseil des commissaires, mais les postes liés à la gestion du personnel (RH) sont fermés aux travailleurs étrangers (règlement gouvernemental 34/2021).

En tant qu’employeur, la société se porte garante du KITAS de travail (permis de séjour temporaire) d’un étranger qu’elle emploie. Un KITAS investisseur de la catégorie à deux ans exige une participation d’au moins 10 milliards IDR (règlement sur l’immigration Permenkumham 22/2023, art. 38). Demandez à un agent de visa agréé quel permis correspond à votre rôle, et consultez notre guide des visas pour vivre à Bali.

Faire fonctionner une PT PMA : rapports, impôts et comptes

Une société a des obligations déclaratives et fiscales toute l’année : prévoyez donc un comptable dès le départ. Les principales obligations en 2026 (pour les LKPM, demandez dans quelle catégorie se trouve votre société) :

L’impôt sur les sociétés s’élève à 22 % du bénéfice imposable. Pour un chiffre d’affaires allant jusqu’à 50 milliards IDR, le bénéfice correspondant aux premiers 4,8 milliards IDR de chiffre d’affaires est imposé à la moitié du taux : avec un chiffre d’affaires de 4,8 milliards IDR au plus, le taux effectif est donc de 11 % (loi sur l’impôt sur le revenu, art. 31E). En 2026, l’impôt libératoire de 0,5 % sur le chiffre d’affaires ne s’applique qu’aux coopératives et aux sociétés à fondateur unique : ne comptez donc pas dessus.

Combien coûtent la création et le fonctionnement d’une PT PMA ?

Aucune source fiable sur les coûts habituels en 2026 n’a pu être vérifiée : demandez donc à plusieurs consultants agréés des devis écrits et un calendrier, et comparez ce que chacun comprend. Les principaux postes de coût sont l’acte et l’approbation ministérielle ; les licences, y compris le contrôle du zonage, le PBG et le SLF ; la comptabilité, les déclarations fiscales, les rapports LKPM et un éventuel audit ; les visas ; et l’achat du terrain (BPHTB et frais d’acte). S’y ajoute le capital lui-même : au moins 2,5 milliards IDR, immobilisés dans la société pendant au moins un an.

Les risques à peser avant de choisir une PT PMA

• Prête-noms : une convention par laquelle quelqu’un détient des actions pour votre compte est nulle en vertu de la loi sur l’investissement (UU 25/2007). La détention d’un terrain pour votre compte au nom d’un Indonésien est nulle elle aussi, et le règlement provincial de Bali (Perda) 4/2026 interdit la détention de terrains par prête-nom. Vous risquez de perdre le bien et votre argent.
• Capital : immobilisé dans la société pendant au moins un an.
• Conformité : les déclarations sont dues, que l’activité soit soutenue ou calme.
• Règles changeantes : la fermeture décidée par Bali en 2026, la KBLI 2025 et d’éventuels changements de la liste des secteurs ouverts à l’investissement.
• Durée du titre : un HGB constitué sur un Hak Milik exige un nouvel acte avec le propriétaire au bout de 30 ans au plus.

PT PMA, Hak Pakai ou bail (leasehold) : quelle option pour votre objectif ?

Le Hak Pakai convient à une résidence dont le prix atteint au moins le minimum fixé, le bail à une résidence moins chère ou à un terrain, et la PT PMA à une véritable activité commerciale.

Plus de détails sur l’option résidentielle dans notre guide du Hak Pakai à Bali.

Prochaines étapes

1. Définissez l’objectif : une résidence, des revenus locatifs ou une promotion immobilière.
2. Vérifiez le secteur d’activité par écrit avec un consultant agréé, y compris au regard de la fermeture décidée par Bali en 2026.
3. Vérifiez le bien : titre de propriété (par l’intermédiaire d’un PPAT), zone, PBG et SLF.
4. Convenez de la voie d’acquisition du terrain et de la durée avec le PPAT.
5. Prévoyez un budget pour le capital, les taxes d’acquisition et une année d’obligations déclaratives.

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