Freehold à Bali pour les étrangers : le freehold PT PMA existe-t-il ?

Un étranger peut-il acheter un bien en pleine propriété à Bali ?

Non, pas en pleine propriété. Sur une annonce à Bali, « freehold » décrit le titre du vendeur : le terrain a un certificat Hak Milik (SHM), le droit le plus fort qui existe, sans date de fin. Ce que l’acheteur détiendra au final dépend de qui il est. Un citoyen indonésien reprend le Hak Milik. Un acheteur étranger, jamais : le titre change en chemin vers l’acheteur, en HGB pour une société ou en Hak Pakai (droit d’usage) pour une résidence privée.

Ainsi, « villa à vendre en freehold » décrit honnêtement ce qui est vendu, mais pas ce qu’un étranger détiendra. C’est pourquoi nous classons nos annonces selon le titre de propriété du vendeur, pleine propriété ou leasehold, et expliquons ici le côté de l’acheteur. Si vous hésitez entre les deux, notre guide leasehold ou pleine propriété à Bali les compare.

Pourquoi une PT PMA ne peut pas détenir de pleine propriété

Le Hak Milik est réservé aux citoyens indonésiens (UUPA, art. 21). La loi considère aussi comme nulle toute vente, donation ou autre opération visant à transférer un Hak Milik à un étranger « directement ou indirectement ». Le terrain revient à l’État, et les sommes déjà versées ne peuvent pas être réclamées (art. 26(2)). Une PT PMA est une société, pas un citoyen, et les sociétés ordinaires ne peuvent pas détenir de Hak Milik. Que les actions soient aux mains d’étrangers ne change rien à cette règle ; une société à capitaux indonésiens ne peut pas non plus détenir de Hak Milik.

Ce qu’une société indonésienne peut détenir, c’est un HGB (Hak Guna Bangunan, droit de bâtir) et un Hak Pakai (UUPA, art. 36 et 42 ; règlement gouvernemental, PP, 18/2021, art. 34 et 49). Une PT PMA est une personne morale indonésienne : elle peut donc détenir un HGB, tant qu’elle reste une société réelle et en règle. La voie PT PMA signifie donc ceci : la pleine propriété cesse d’être une pleine propriété, et la société détient à la place un titre à durée limitée.

Ce que la PT PMA obtient à la place : un HGB

Le HGB est un titre enregistré, inscrit au bureau foncier (BPN) au nom de la société, avec son propre certificat. Il peut être vendu, hypothéqué et transmis par succession à travers la société.

La voie habituelle lorsqu’une PT PMA achète à un propriétaire local fonctionne ainsi. Le propriétaire renonce à (libère) son Hak Milik au profit de l’État, ou le titre est converti au bureau foncier dans le cadre de l’achat ; dans les deux cas, le Hak Milik cesse d’exister. Juridiquement, la parcelle devient une « terre de l’État », même si vous l’avez achetée à une famille balinaise, et l’État accorde à la société un HGB sur celle-ci (UUPA, art. 27 ; PP 18/2021, art. 38 ; Permen ATR/BPN 18/2021, art. 158). Ce HGB a la durée complète en trois étapes : jusqu’à 30 ans, prolongeable de 20 ans au plus et renouvelable pour 30 ans au plus (PP 18/2021, art. 37).

Il existe une seconde forme, moins courante : le propriétaire conserve son Hak Milik et constitue sur celui-ci un HGB au profit de la société par un acte de PPAT (art. 38(3)). Ce HGB dure 30 ans au plus et ne se renouvelle que par un nouvel acte passé avec le propriétaire ; à l’échéance, le terrain revient au propriétaire. Vous pouvez convenir des renouvellements avec le propriétaire dès le départ, mais cela reste une promesse contractuelle, pas un titre enregistré de 80 ans : le certificat indique 30 ans, les actes présignés ou une procuration irrévocable portant sur un terrain ne sont pas autorisés (PP 24/1997, art. 39), et dans 30 ans, ce sont peut-être les héritiers qui devront signer. Sur le papier, cela se ressemble, mais sans horizon de 80 ans : assurez-vous donc de savoir quelle forme vous signez.

Demandez au notaire (PPAT, officier public chargé des actes fonciers) quelle forme suit votre opération et quelle date d’expiration figurera sur le certificat. Lorsqu’une PT PMA achète un terrain qui a déjà un certificat HGB au nom d’une autre société, elle reprend les années restantes, pas 30 nouvelles années.

Le freehold PT PMA est-il une vraie pleine propriété ? Cinq différences

Non. On parle de freehold parce que le prix est payé une seule fois, qu’il n’y a pas de bailleur et que le titre est à un nom que vous contrôlez. Ces cinq points sont ce qui distingue un HGB détenu par votre société d’un Hak Milik :

La dernière ligne compte pour la revente : vos acheteurs sont des Indonésiens (qui peuvent le reconvertir en pleine propriété, voir ci-dessous) et des sociétés. Un particulier étranger qui voudrait la villa comme résidence devrait la faire convertir en Hak Pakai, avec le prix minimum fixé à Bali de 5 milliards IDR pour une maison.

Combien de temps dure le HGB : 80 ans en trois étapes

Le HGB est accordé pour 30 ans au plus. Il peut ensuite être prolongé de 20 ans au plus et renouvelé pour 30 ans au plus, soit 80 ans au total (PP 18/2021, art. 37). Chaque étape est une demande au bureau foncier, pas un droit automatique. Demandez la prolongation une fois que le terrain est utilisé conformément à son objet, et avant la fin de la durée ; un renouvellement peut encore être demandé jusqu’à deux ans après la fin de la durée (art. 41). Passé ce délai, le terrain est revenu à l’État.

Deux conditions sous-tendent chaque prolongation : le titulaire doit toujours remplir les conditions (la société existe toujours en tant que personne morale indonésienne) et le terrain doit être en usage. Un terrain délibérément laissé inutilisé pendant deux ans peut être déclaré abandonné après avertissements et repris par l’État (PP 20/2021) ; un bâtiment, une clôture ou un jardin compte comme un usage. Si la société cesse de remplir les conditions, par exemple parce qu’elle est dissoute, elle dispose d’un an pour céder le HGB (art. 35).

Dans quelle mesure cela a-t-il été éprouvé ? La première durée et la prolongation de 20 ans sont de pratique courante depuis les années 1960. Le renouvellement de 30 ans existe depuis 1996 : les plus anciens HGB indonésiens le traversent donc en ce moment. Les achats de villas à Bali via une PT PMA ne se sont répandus que dans les années 2000, de sorte que la plupart de ces titres sont encore dans leurs 30 premières années ; peu ont été prolongés, et aucun n’a été renouvelé.

Le compteur appartient au titre, pas à l’acheteur. Une société qui achète un SHGB existant auquel il reste 12 ans obtient 12 ans, plus la prolongation encore disponible. Vérifiez la date d’expiration sur le certificat avant de convenir d’un prix.

Que se passe-t-il après 80 ans ?

Lorsque la durée, la prolongation et le renouvellement sont tous épuisés, le terrain revient à l’État (PP 18/2021, art. 37(3)). Le ministre décide alors de la nouvelle affectation du terrain et « peut donner la priorité » à l’ancien titulaire (art. 37(4) ; Permen ATR/BPN 18/2021, art. 107). En pratique, cela signifie que la société demande un nouveau HGB sur le même terrain, et qu’une nouvelle attribution relance le cycle : 30 ans, plus 20, plus 30. C’est ce que l’on veut dire quand on affirme qu’une PMA peut « renouveler indéfiniment ».

Trois réserves honnêtes :

• La priorité est une faculté discrétionnaire, pas une garantie. La demande est appréciée selon que le terrain est toujours bien utilisé, que la société remplit toujours les conditions et que l’usage reste conforme au plan d’aménagement du territoire.
• Personne n’est encore passé par là. Le HGB n’existe que depuis la loi agraire de 1960 : les premiers titres ne pourront donc atteindre la fin d’un cycle complet de 80 ans que dans les années 2040. Les titres des villas PMA de Bali sont plus jeunes encore : la plupart datent des années 2000 ou après et sont dans leurs 30 premières années, si bien que même l’étape de la prolongation a peu de précédents ici.
• Les règles en vigueur à ce moment-là ne seront peut-être pas celles d’aujourd’hui. Les durées du HGB ont déjà été réécrites deux fois (PP 40/1996, puis PP 18/2021), et rien qu’en 2026, Bali a fermé des secteurs d’activité aux nouvelles sociétés à capitaux étrangers et interdit la détention par prête-nom. Les règles sur la propriété étrangère peuvent se durcir aussi bien que s’assouplir : « renouveler indéfiniment » est donc une attente, pas une certitude juridique.

Un acheteur devrait intégrer cette incertitude dans son prix plutôt que de tenir une nouvelle attribution pour acquise.

Pour un HGB constitué sur le Hak Milik d’un Indonésien, la fin est plus simple et plus proche : au bout de 30 ans au plus, le terrain revient au propriétaire, sauf si celui-ci signe un nouvel acte.

Le HGB peut-il redevenir une pleine propriété ?

Oui, en deux étapes, et uniquement par une véritable vente à un particulier indonésien. D’abord, la PT PMA vend le HGB à l’acheteur indonésien par un acte de vente devant un PPAT ; les taxes de mutation habituelles s’appliquent et le HGB est enregistré au nom de l’acheteur. Ensuite, le nouveau propriétaire demande au bureau foncier la conversion du HGB en Hak Milik.

La voie simplifiée a des conditions claires (Kepmen ATR/BPN 1339/2022, en l’état en 2026) :

• la maison appartient à un particulier de nationalité indonésienne ;
• la parcelle fait 600 m² au plus ;
• le bâtiment est une habitation : un permis de construire (PBG ou l’ancien IMB), ou une lettre du chef du village attestant qu’il sert de résidence, plus un avis de taxe foncière (PBB) mentionnant un bâtiment ;
• la parcelle entière figure sur un seul certificat ; le HGB peut être encore en cours ou avoir expiré.

Les frais du bureau foncier sont de 50 000 IDR par parcelle et, pour les maisons de 600 m² au plus, le ministère indique que la conversion prend environ cinq jours ouvrés.

Parcelles plus grandes. La plupart des parcelles de villas à Bali dépassent 600 m² (6 ares). Elles peuvent tout de même devenir Hak Milik, mais pas par la voie rapide. Le propriétaire indonésien demande l’attribution d’un Hak Milik, sur laquelle le bureau foncier statue avec un rapport sur le terrain et une décision (SK), au lieu d’une simple modification du certificat. Les conditions sont les mêmes (un particulier indonésien, une habitation, les permis), et un règlement ministériel de 1998 limite le Hak Milik résidentiel à cinq parcelles ou 5 000 m² par personne. Une villa exploitée comme entreprise, ou un terrain situé en zone touristique ou commerciale, peut ne pas être considéré comme une habitation. Renseignez-vous auprès du bureau foncier ou de votre PPAT avant de compter dessus.

Pour un propriétaire étranger, l’enjeu pratique est la revente. Un particulier indonésien qui achète une maison sur une parcelle de 600 m² au plus peut la reconvertir en Hak Milik : votre vivier d’acheteurs ne se limite donc pas aux sociétés.

Ce que coûte la voie du freehold PMA

En plus du prix, l’achat d’un HGB coûte à l’acheteur la BPHTB, le droit de mutation sur les terrains et les bâtiments (loi n° 1/2022). Elle s’élève à 5 % au plus du prix ou de la valeur fiscale (NJOP), le plus élevé des deux étant retenu, après déduction d’un abattement. Le vendeur doit 2,5 % d’impôt sur le revenu. Les honoraires du PPAT sont plafonnés par règlement à 1 % du prix ou moins, le taux diminuant pour les valeurs plus élevées. Le bureau foncier facture des frais d’enregistrement de 0,1 % de la valeur du terrain plus 50 000 IDR, et 50 000 IDR pour la vérification du titre. Demandez au PPAT un devis écrit qui détaille chaque poste. La société elle-même ajoute des frais de création et des frais annuels ; consultez notre guide des taxes et frais d’acquisition immobilière à Bali et le guide de la PT PMA.

À qui convient le freehold PMA en 2026

Une PT PMA convient à une véritable activité : hébergement locatif, petit complexe hôtelier, promotion destinée à la revente. Elle ne convient pas à une résidence privée, parce que la société doit être titulaire d’une licence pour un secteur d’activité, déclarer ses investissements et payer ses impôts en tant qu’entreprise. Depuis mai 2026, Bali a fermé 18 secteurs d’activité aux nouvelles demandes de sociétés à capitaux étrangers, dont la location de biens immobiliers détenus ou loués (KBLI 68111) : vérifiez donc que le secteur d’activité envisagé est encore ouvert avant d’acheter.

Pour votre propre résidence, deux voies conviennent mieux. L’une est le Hak Pakai en votre nom propre, pour une maison dont le prix atteint au moins le minimum fixé à Bali (notre guide du Hak Pakai à Bali). L’autre est un bail de longue durée. Un bail n’implique ni société, ni rapports, ni conversion de titre ; ce qui lui manque, c’est une fin que vous maîtrisez, et c’est pourquoi la clause de prolongation compte autant. Notre guide pour acheter un bien à Bali en tant qu’étranger compare toutes les voies.

Comment nous indiquons le régime de propriété sur nos annonces

• Pleine propriété (freehold) : le terrain a un certificat Hak Milik (SHM). Un acheteur indonésien le conserve ; une PT PMA le détient sous forme de HGB ; un particulier étranger qui achète une résidence le détient sous forme de Hak Pakai. Parcourez nos villas en pleine propriété et nos terrains en pleine propriété.
• Leasehold : un bail notarié dont les années restantes sont indiquées sur l’annonce, avec un prix pour toute la durée et, pour les terrains, à l’are par an. Parcourez nos villas en leasehold et nos terrains en leasehold.
• HGB : lorsqu’une villa repose déjà sur un certificat HGB, l’annonce le précise et indique la date d’expiration, car l’acheteur reprend les années restantes.

Nous examinons le titre de propriété et les permis avec le propriétaire avant la mise en ligne d’une annonce. La vérification officielle au bureau foncier ne peut être demandée que par un PPAT ; cette vérification et les étapes de notre guide des vérifications préalables précèdent tout acompte.

Prochaines étapes

1. Déterminez dans quel but vous achetez : une activité (PT PMA avec HGB), une résidence (Hak Pakai ou bail) ou un investissement à revendre. La voie en découle.
2. Pour un achat via une PT PMA, demandez au PPAT quelle voie HGB suit l’opération et quelle date d’expiration figurera sur le certificat ; obtenez les taxes et frais par écrit.
3. Inscrivez les dates de prolongation dans l’agenda de votre société, tenez à jour les rapports LKPM et les déclarations fiscales, et gardez le terrain en usage.
4. Faites confirmer par un consultant agréé que le secteur d’activité de la société est ouvert à Bali, ainsi que les règles de capital applicables à votre projet.
5. Dites-nous ce que vous cherchez et nous vous enverrons des villas et des parcelles adaptées à la voie que vous choisissez, titre de propriété et permis déjà examinés.