Цены на землю на Бали за ар: сколько просят за участки по деревням в 2026 году

Как оценивается земля на Бали

Поначалу цены на землю на Бали сбивают с толку двумя вещами: единицей измерения и формой права.

• Ар. Цены указываются за ар, то есть за 100 м² (1 076 кв. футов). Участок в 5 аров по 1,5 млрд IDR за ар стоит 7,5 млрд IDR. В объявлениях с ценой за квадратный метр она равна цене за ар, делённой на 100.
• Собственность (Hak Milik). Разовая цена за ар. Владеть ею могут только граждане Индонезии, а передача иностранцу, даже через номинального держателя, ничтожна. Иностранцы арендуют землю, держат HGB (право застройки) через компанию с иностранным капиталом (PT PMA) или оформляют Hak Pakai (право пользования) для собственного дома. Права на землю объясняет наша статья о покупке земли на Бали.
• Право аренды (leasehold). Котируется за ар в год, на фиксированный срок, с оплатой вперёд: участок в 4 ара по 20 млн IDR за ар в год на 25 лет стоит 20 × 4 × 25 = 2 млрд IDR за всю аренду. Там, где одна и та же земля предлагалась обоими способами, аренда на 20–30 лет обходилась примерно в треть-половину цены собственности, а некоторые 30-летние аренды в верхних деревнях — более чем в половину; доля растёт с длиной срока аренды. Продление и то, что проверить в договоре, разбирает наша статья о праве аренды и собственности на Бали.

Цены на землю по деревням в 2026 году

В таблице — диапазон, в котором просили цену большинство участков в каждой деревне в конце 2026 года, по примерно 230 объявлениям на порталах недвижимости и сайтах агентств, просмотренным в начале ноября 2026 года, и по участкам, которые мы знаем в этих деревнях; там, где объявлений было мало, диапазон — наша оценка. Диапазоны движутся: участок на главной дороге, у реки или с видом на море может стоять намного выше них.

Посмотрите нашу землю на продажу; в каждом объявлении указаны зона и цена за ар, и мы можем сказать, сколько просили за сопоставимые участки в этой деревне.

Остальной Бали для сравнения

За пределами юго-запада запрашиваемые цены 2026 года были примерно такими: на полуострове Bukit за пригодные под застройку участки в Ungasan, Pecatu и Bingin просили в собственность от 600 млн до 1,5 млрд IDR за ар, причём участки на скалах и с видом на океан стоили намного дороже участков в глубине, а право аренды — примерно от 16 до 37 млн IDR за ар в год; вокруг Ubud за участки в собственность в окрестных деревнях просили около 300–800 млн IDR, а за право аренды — 4–17 млн IDR за ар в год; Северный Бали в районе Lovina — около 100–300 млн IDR; Восточный Бали в районе Amed и Candidasa — около 80–400 млн IDR, первая линия — в верхней части; Западный Бали близ Medewi и Negara — около 60–290 млн IDR. Эти регионы описывают наши статьи о районах.

Что влияет на цену участка

Внутри одной деревни два соседних участка могут различаться вдвое. Вот причины.

• Зона. Жилая (жёлтая), смешанная (оранжевая) и туристическая (розовая) зоны допускают строительство; сельскохозяйственные земли (зелёная зона) виллу не допускают, а в декабре 2025 года распоряжение губернатора (Instruksi Gubernur 5/2025) предписало округам прекратить перевод сельхозземель до принятия провинциального акта; этот акт, Perda Bali 4/2026, действует примерно с конца февраля 2026 года и строго контролирует перевод продуктивных земель. Продавцы не всегда закладывают это в цену, поэтому участок, который выглядит дешёвым для своей деревни, вполне может оказаться зелёным. Проверьте зону письменно, прежде чем говорить о цене; как это сделать, показывает наша статья о зонировании на Бали.
• Дорога. Подъезд на машине по дороге, где разъедутся две машины, стоит дорого; участок, к которому ведёт узкая улочка или тропа через рисовые поля, стоит намного дешевле, каким бы живописным он ни был. Фронт вдоль главной дороги — отдельная, намного более высокая категория.
• Расстояние до пляжа и вид. Участки у пляжа и с видом на океан стоят в разы дороже такой же земли в глубине. В Pererenan участки ближе всего к пляжу стояли в верхней части диапазона, а в Seseh за один крупный участок в туристической зоне у пляжа просили почти вдвое больше диапазона деревни.
• Размер участка. За небольшие участки в 2–6 аров просят больше за ар, чем за участки от 20 аров; крупные участки среди рисовых полей часто самые дешёвые за ар и самые трудные для застройки.
• Форма права и срок аренды. Право аренды с оставшимися 25–30 годами и возможностью продления оценивается обычным образом; короткий остаток срока искажает цифру за год в любую сторону и в целом стоит меньше, поэтому сравнивайте дату окончания и условие о продлении, а не заголовок объявления.
• Сертификат и история. Чистый сертификат собственности (SHM) с именем продавца, правильная зона и отсутствие споров — то, что предполагают цены в диапазонах. Всё остальное — скидка или причина не покупать. Проверки перечисляет наша статья о проверке объекта.

Как пользоваться этими ценами

Прежде чем делать предложение, сделайте три вещи:

1. Подтвердите сертификат и зону: сертификат — в земельном ведомстве через PPAT (должностное лицо по земельным актам), зону — письменно в управлении территориального планирования округа (Dinas PUPR) или через KKPR в OSS для бизнеса; зона решает, применим ли диапазон вообще.
2. Сравнивайте с недавними объявлениями в той же деревне и той же категории размера, а не со средним по деревне. Два-три сопоставимых участка скажут больше любой таблицы.
3. Торгуйтесь об общей сумме, а не о цене за ар. Спросите, сколько и когда заплатил продавец, как давно участок в продаже и менялась ли цена.

Если вы назовёте нам деревню, размер и то, что вам нужно — собственность или право аренды, — мы пришлём подходящие участки, включая те, что никогда не попадают на сайт, и честно скажем, сколько за них просили и сколько они, по нашему мнению, стоят. Расскажите, что вы ищете.