Покупка земли на Бали: права, зонирование и что проверить

Покупка земли на Бали: какие права доступны иностранцам и гражданам Индонезии, как считать цену за сотку, правила о сельхозземлях, проверки и расходы до оплаты.

Для иностранца покупка земли на Бали никогда не означает собственность (freehold), поскольку Hak Milik (собственность) доступно только гражданам Индонезии. Законные способы — долгосрочная аренда, компания с иностранным капиталом (PT PMA), владеющая HGB (правом застройки), или Hak Pakai (право пользования) для дома. Ниже — как работает каждый из них, как определяется цена земли и что нужно проверить и учесть в бюджете до оплаты (по состоянию на октябрь 2026 года).

Покупка земли на Бали: сравнение способов

Аренда земли

Аренда — это договор по Гражданскому кодексу: владелец сохраняет сертификат и позволяет вам пользоваться землёй в течение согласованного срока, а всю арендную плату можно внести сразу (UUPA, Основной аграрный закон, ст. 44). Продажа земли или смерть владельца не прекращают аренду (ст. 1575–1576 Гражданского кодекса), но письменный договор аренды заканчивается в дату окончания срока (ст. 1570), поэтому условие о продлении так же важно, как и цена. Читайте нашу статью leasehold или freehold на Бали.

Покупка через PT PMA

PT PMA — индонезийская компания с иностранными акционерами — может владеть HGB, но никогда — Hak Milik. Если земля находится в собственности (Hak Milik), владелец предоставляет на ней HGB актом PPAT (PP 18/2021, ст. 38(3)) либо право переоформляется в HGB. Помимо оплаченного капитала не менее 2,5 млрд IDR, компании нужен инвестиционный план свыше 10 млрд IDR на каждый вид деятельности и локацию (Положение BKPM 5/2025), а с мая 2026 года Бали закрыл для новых заявок от компаний с иностранным капиталом 18 видов деятельности, включая сдачу недвижимости в аренду. Читайте нашу статью о PT PMA.

Hak Pakai: рассчитано на дом

Hak Pakai позволяет иностранцу с иммиграционным документом владеть жильём: «элитным домом» на одном участке площадью до 2 000 м² на человека или семью (если министр не разрешит больше), для собственного проживания, стоимостью не менее 5 млрд IDR на Бали (Kepmen ATR/BPN 1241/2022). Проверенные нами нормативные акты не говорят, предоставит ли земельное ведомство Hak Pakai на пустой участок под дом, который вам ещё предстоит построить, и как в этом случае оценивается соответствие минимальной цене, поэтому сначала спросите PPAT. Читайте нашу статью о Hak Pakai на Бали.

Покупатели из Индонезии: Hak Milik

Граждане Индонезии могут купить Hak Milik — бессрочное право (ст. 20 UUPA). Если вы состоите в браке с иностранцем, вам нужен нотариальный договор о раздельном режиме имущества, чтобы земля не стала совместной собственностью супругов (PP 18/2021, ст. 70).

Как измеряется и оценивается земля на продажу на Бали

Землю на Бали измеряют и оценивают в сотках (are): 1 сотка — это 100 м², а гектар — 100 соток (10 000 м²). Чтобы сравнить участки, разделите цену на площадь в сотках. Для земли на праве аренды разделите ещё и на число оставшихся лет: более низкая цена может просто означать меньший срок.

Цены зависят от зоны, вида права, подъезда, размера и формы участка и расстояния до пляжа. Мы не нашли надёжного публичного источника цен на землю на юго-западе Бали с указанием даты, поэтому сравнивайте актуальные объявления: в разделе участки на продажу указана цена за сотку, а для права аренды — цена за сотку в год.

Сертификаты и земля без сертификата

В сертификате (sertipikat) указаны право, правообладатель, площадь и границы участка. Старые земельно-налоговые документы, такие как girik, letter C или pipil, сертификатами не являются: они служат лишь указанием на старое право по обычаю, а PP 18/2021 (ст. 96) дало их владельцам пять лет с февраля 2021 года на регистрацию; этот срок истёк в феврале 2026 года. Покупайте или арендуйте только землю с сертификатом.

Проверки до оплаты

Проведите эти проверки до внесения любого задатка и поставьте сделку в зависимость от их результатов.

Сначала зонирование

Сертификат подтверждает право на землю, а не то, что на ней можно строить. Попросите управление общественных работ и территориального планирования округа (Dinas PUPR) письменно подтвердить, что именно разрешает зона применительно к вашему плану; для бизнеса формальной проверкой служит KKPR (подтверждение соответствия плану территории) в лицензионной системе OSS. В нашей статье о зонировании на Бали описаны шаги и то, какие планы действуют.

Сельхозземли и зелёные зоны

Многие участки на юго-западе Бали — это рисовые поля или другие сельхозземли, которые в обиходе называют «зелёной зоной». В декабре 2025 года распоряжение губернатора обязало округа прекратить перевод сельхозземель до принятия провинциального нормативного акта (Instruksi Gubernur 5/2025). Этот акт, Perda Bali 4/2026, действует примерно с конца февраля 2026 года: он строго контролирует перевод продуктивных земель и запрещает номинальное владение. За перевод земель LP2B (сельхозземель, охраняемых для производства продовольствия) грозит до пяти лет лишения свободы и штраф до 1 млрд IDR (UU 41/2009 с изменениями).

Защитные полосы, высота и зоны вокруг храмов

Некоторые ограничения действуют независимо от зоны и могут занимать значительную часть участка, поэтому узнайте, где проходят эти линии:

• Пляжи: не менее 100 м от линии максимального прилива; точную линию устанавливает план округа (Perpres 51/2016).
• Реки: для реки без дамб — не менее 10–30 м от берега в городской черте в зависимости от глубины и не менее 50 м (малая река) или 100 м (большая река) за её пределами; у реки с дамбами — не менее 3 м от внешнего подножия дамбы в городской черте и 5 м за её пределами (Permen PUPR 28/2015). Узнайте в управлении общественных работ, где проходит линия для вашего участка.
• Храмы: зоны не менее 5 км вокруг храмов Sad Kahyangan, самых важных храмов острова, и 2 км вокруг храмов Dang Kahyangan (Bhisama 1994 года, религиозное постановление); спросите в администрации округа, что можно строить внутри этих зон.
• Высота: как правило, не более 15 м.

Подъезд и границы

Сравните заборы и межевые знаки с сертификатом; если они расходятся, попросите нотариуса организовать обмер участка земельным ведомством до подписания. Затем выясните:

• Выходит ли участок на дорогу общего пользования? Если подъезд проходит через землю соседа, оформлено ли это письменно и обязательно ли для будущих владельцев?
• Если вы покупаете часть большого участка, когда на неё будет выдан отдельный сертификат (pecah sertipikat), на чьё имя и кто за это платит? Сделайте раздел участка условием сделки.

Ипотека, споры и продавец

Запросить официальную проверку сертификата в земельном ведомстве может только PPAT (официальный сбор 50 000 IDR). При проверке сертификат сверяется с записями земельного ведомства, где отражаются ипотеки, блокировки (blokir) и аресты (sita); блокировка или арест — сигнал остановиться, а при ипотеке нужен письменный план её погашения. Убедитесь, что продавец вправе продавать, включая согласие супруга и наследников, если оно требуется. Полный чек-лист — в нашей статье о проверке объекта.

Мы предлагаем участки по всему юго-западу Бали и перед публикацией объявления проверяем вместе с владельцем сертификат и разрешения, но эта проверка не заменяет официальную, запросить которую может только PPAT.

Расходы сверх цены

По состоянию на октябрь 2026 года. Некоторые ставки устанавливают округа, поэтому уточните их у своего PPAT.

Предельные тарифы — это максимум, а не типичные цены. Кроме того, владельцы платят ежегодный налог на землю и строения (PBB-P2) — не более 0,5%, а для земель, используемых для производства продовольствия, ставка ниже.

Аренда земли под строительство: что должно быть в договоре

На арендованной земле договор аренды — правовая основа для вашего строительства: Закон о зданиях требует письменного соглашения между владельцем земли и владельцем здания (UU 28/2002, ст. 35, с изменениями), а в заявке на разрешение на строительство (PBG) нужно подтвердить право на землю. В договоре аренды должно быть предусмотрено:

1. Право строить: что вам можно строить, и обязательство владельца предоставить сертификат и подписать документы, необходимые для разрешений.
2. Срок: достаточно долгий, чтобы оправдать строительство, с запасом времени на проектирование и разрешения.
3. Постройки: кому они принадлежат во время аренды и что с ними будет в конце срока: передаются ли они владельцу, сносятся или выкупаются.
4. Продление: срок, цена или формула её расчёта и крайний срок уведомления, зафиксированные уже сейчас.
5. Субаренда и передача: право и на то, и на другое; иначе для каждого из этих действий нужно согласие владельца (ст. 1559 Гражданского кодекса).
6. Налоги: кто несёт налог владельца на аренду в размере 10% и ежегодный PBB.
7. Форма: нотариальный акт, запись о котором можно попросить земельное ведомство внести в реестр или в сертификат (PP 18/2021, ст. 90).

Покупка земли под строительство виллы

До покупки убедитесь, что зона, защитные полосы и ограничение по высоте оставляют место для вашего проекта. PBG должно быть одобрено до начала строительства; за строительство без него грозит предписание о приостановке и даже снос. Вилле для сдачи в аренду нужна ещё и бизнес-лицензия, для которой требуются PBG и SLF (сертификат эксплуатации). Разрешения, подрядчики и расходы описаны в нашей статье о строительстве виллы на Бали.

Ошибки, которых стоит избегать

• Номинальный «владелец»: такая схема ничтожна, а суды оставляли землю за тем, кто указан в сертификате.
• Задаток до проверок без письменного условия о возврате, если проверки выявят проблемы.
• Часть участка без плана раздела или подъезд только по доброй воле соседа.
• Договор аренды, в котором ничего не сказано о строительстве или о судьбе построек в конце срока.

Посмотрите наши участки в Pererenan, Seseh, Cemagi и Munggu или расскажите, что вам нужно.