巴厘岛别墅长租：2026年实用指南

想在巴厘岛长租别墅？了解2026年各区域的报价租金、月租与年租的区别、租金包含哪些费用、押金、租约，以及签约前要核查的事项。

在巴厘岛长租别墅，通常有两种方式：一是签订年租租约，在起租时一次性付清全年租金；二是按月租住，每月租金更高，但可以更早搬走。2026年10月，Canggu 和 Berawa 当前房源的报价大致为：2卧别墅每年2.5亿–4.5亿印尼盾，3卧别墅每年3.3亿–4.8亿印尼盾，高端别墅更贵。本指南介绍各区域的租金、租金包含哪些费用、看房时要检查什么、租约内容，以及如何安全付款。

巴厘岛别墅长租：月租还是年租？

如果您确定会住满一年，并且能够预付租金，请选择年租：折算到每月通常更便宜。如果您的计划、签证或预算尚未确定，或者想先体验某个区域，请选择月租。先月租一两个月，是在做出长期决定之前试住某个街区的好办法。

月租与年租之间的价差并不固定，取决于别墅本身、房东和季节，因此请务必将同一套别墅的年租价格与其月租价格的12倍进行比较。在巴厘岛年租别墅，还能让您全年的居住成本固定下来，便于做预算。

两种房源我们都有：欢迎浏览我们的年租别墅和月租别墅。

2026年长租一套别墅要多少钱？

2026年10月，年租的2卧别墅在 Canggu 和 Berawa 的报价约为每年2.5亿–4.5亿印尼盾，在 Umalas 和 Kerobokan 约为2.5亿–4.2亿印尼盾。这些区域的3卧别墅报价约为每年3亿–4.8亿印尼盾，Pererenan 为3.3亿–5.5亿印尼盾，高端别墅更贵。以上均为参考报价，并非固定价格。

这些数字从何而来。2026年10月，我们查阅了85条别墅房源。我们剔除了明显有误的信息、出售价和租赁产权价格、酒店式服务公寓，以及4卧及以上的别墅。剩下约25条标有年租价格的房源（其中三条为3–6个月的租期，按月租金的12倍计算），上表的区间即由这些房源取整得出。其中没有 Seseh 的房源。部分房源已数月未更新，而且全部是报价，因此您最终谈定的租金可能更低；房源这么少，也可能遗漏较旧或较简朴的别墅。

月租。月租价格的差异更大。2026年10月，按月出租或租期为3–6个月的2卧和3卧别墅，报价大多为每月2200万–4000万印尼盾；以同样条件出租的少数几套1卧别墅，报价为每月2500万–3300万印尼盾。如果您在 Canggu 寻找月租别墅，请做好价格差距很大的心理准备，并比较每个价格包含的内容。

影响价格的因素

• 位置：与海滩、商店和咖啡馆以及主干道的距离。
• 面积与布局：卧室数量、土地和花园面积、泳池，以及封闭式还是开放式客厅。
• 房龄与装修：新建和设计感强的别墅报价高于老别墅。
• 家具：2026年10月的房源中唯一一套无家具的2卧别墅，报价约为每年1.7亿印尼盾。
• 包含的服务：保洁或泳池维护等服务可能已计入租金，也可能不包含在内。
• 交通与周边环境：是否可通车、噪音，以及附近是否有施工。
• 租赁条件：租期长短和付款方式。

如何选择区域

巴厘岛西南部的各个租房区域，在生活节奏、价格以及您每天要在路上花多少时间等方面各不相同。我们的巴厘岛西南部最佳居住区域指南对此做了深入比较，以下是简要版本。

Canggu 和 Berawa。这一带海岸最繁忙的地段，咖啡馆、健身房和商店最多，交通也最拥堵。在2026年10月的房源中，唯一一套高端别墅位于 Canggu 和 Berawa，这里的3卧别墅租金也高于 Umalas 和 Kerobokan；2卧别墅的租金则与之相近。请参阅我们的Canggu 和 Berawa 区域指南。

Pererenan 和 Seseh。沿海岸位于 Canggu 西北方向不远处，总体更安静，别墅之间点缀着稻田。2026年10月，这里标有年租价格的别墅房源很少，所以不妨多方打听，并做好多花些时间找房的准备。请阅读我们的Pererenan 指南和Seseh、Cemagi 与 Munggu 指南。

Umalas 和 Kerobokan。位于内陆，在 Canggu 以东、Seminyak 以北，以住宅区为主。2026年10月，这里3卧别墅的报价略低于 Canggu 和 Berawa。请参阅我们的Umalas 和 Kerobokan 区域指南。

Kedungu、Kediri 及 Tabanan 其他村落。位于更远的西北方向，越过县界即属 Tabanan 县：更具乡村气息、更安静，离 Canggu 的各项生活服务也更远。这里挂牌的长租别墅较少，价格差异很大。更多信息请参阅我们的Kedungu、Tanah Lot 与 Tabanan 指南。

浏览以下区域的现有别墅：Canggu 和 Berawa、Pererenan 和 Seseh、Umalas 和 Kerobokan，或Kedungu 和 Kediri。

租金包含什么？还需额外支付哪些费用？

广告上的租金通常包括别墅及其家具，但不一定包括电费、网费、保洁、维护或员工费用。包含哪些内容因别墅而异，因此请逐项询问下表中的各项费用，并确保租约写明每项费用由谁支付。

如需全面了解每月的日常开支，请参阅我们的别墅水电杂费与日常开支指南。

什么是 banjar 社区费？

banjar 是 desa adat（传统村落）下属的邻里单位。巴厘岛关于传统村落的条例（Perda Bali 4/2019）将在村中暂住或居住、但并非巴厘印度教村民的人（例如外国租客）称为 tamiu。他们在村庄的社区事务和环境事务中只承担有限的义务，而所有在村中生活的人都必须协助维护村庄的神圣、清洁与秩序。该条例并未规定任何费用。各村在自己的村规（awig-awig 和 pararem）中规定具体细节，因此是否要求住户缴纳社区费、金额多少，因村而异。请向房东询问，并把答复写进租约。

看房时要检查什么

如有可能，请白天看一次、傍晚再看一次，最好在大雨过后去看。各项设施请亲自测试，不要只依赖照片。

• 水压：同时打开楼上的淋浴和水龙头。询问水从哪里来，是否有水泵、水箱和过滤器。
• 潮湿与霉菌：查看衣柜内部、床后、浴室角落和天花板。有霉味就是警示信号。
• 屋顶漏水：查看天花板和窗户周围是否有水渍，并询问这套别墅在上一个雨季的情况如何。
• 水浸：询问大雨时别墅、花园或进出道路是否会被淹。2025年9月，巴厘岛曾发生致命洪灾。
• 噪音：留意附近是否有工地和空地、繁忙的道路、酒吧和海滩俱乐部。寺庙仪式和村里的活动有时也会很吵。如有可能，问问邻居。
• 进出道路：汽车能否开到大门口，还是只能骑摩托车穿过狭窄小巷？这关系到搬家入住、打车、送货和紧急情况。
• 电力：询问电力容量（单位为 VA，电表上有标示），以及电表是预付费还是按月计费，并把每台空调都打开试一试。泳池水泵加上几台空调需要更大的电力容量，而容量越大，每千瓦时的电价越高：截至2026年10月，3500 VA 及以上为每千瓦时1699.53印尼盾，1300–2200 VA 则为1444.70印尼盾。
• 网络与手机信号：询问别墅由哪家运营商提供网络、是否为光纤，用 Wi-Fi 测一下网速，并在每个房间检查手机信号。
• 安保：检查大门、门锁、室外照明和保险箱（如有），并询问还有谁持有钥匙。
• 泳池和花园：检查水泵和过滤器，并询问由谁维护、多久维护一次。
• 宠物：如果您养宠物，请确保租约允许，并且花园有围栏。

预订与议价

不要因为压力而在读过租约之前就付款。先索取租约草稿，并就整套条件进行协商，而不只是租金。

• 预订费：如果您为保留一套别墅而支付预订费，请索取收据，写明这笔钱的用途、可抵扣租金，以及交易未能达成时何时退还。
• 价格与付款：一次性预付全年租金，是您争取更低租金最有力的筹码。如果您更想分两次支付，可以提出，但折扣可能会小一些。
• 其他一切：起租日期、包含的内容、入住前的维修或升级、添置家具，以及第二年的租金如何确定。

如需帮助，请告诉我们您的需求，我们会为您推荐合适的别墅。

租约：必须涵盖的内容

租约是印尼《民法典》下的一种合同。双方签署的私人书面租约具有法律效力，公证人并非必需。真正保护您的是租约的内容，所以请逐条阅读。我们的别墅租赁合同清单会逐条为您讲解。

• 房东的出租权：要求查看土地产权证书（sertifikat）和房东的身份证件，并核对姓名是否一致。如果出租给您的人不是业主，例如是承租了这套别墅的人，请要求查看其租约，并确认该租约的到期日晚于您的租约到期日，且允许对外出租。
• 租金、租期与付款：金额、起止日期、付款日期，以及续租时如何处理。
• 押金：金额、可以扣除哪些费用、何时退还。可退还的押金是惯例；金额由双方按每套别墅商定，因此请把金额、允许的扣款项目和退还日期都以书面形式写明。
• 费用与包含项目：即上表所列各项，包括可能产生的 banjar 社区费和 PBB。
• 维修：常见的分工是业主负责保持别墅适宜居住并承担大修，租客负责日常维护。请把具体分工写下来。
• 别墅出售：根据《民法典》，出售已出租的房产并不会终止租约，除非租约在订立时已作此约定；房东或租客去世，租约也继续有效。请留意是否有允许房东在出售时终止租约的条款。
• 提前退租：如果您需要提前搬走会怎样，以及您是否可以推荐接替租客。
• 印花税：在每份签署的正本上贴一枚1万印尼盾的 meterai（印花税票）。缺少 meterai 并不会使租约无效；在租约用于诉讼之前，可以补缴印花税并缴纳罚款。

如果承租别墅的是一家印尼公司，例如您雇主在印尼的实体或您的 PT PMA（外资公司），则根据 PP 34/2017，该公司必须代扣房东就租金应缴的10%最终所得税。私人个人，或在印尼没有办事处的外国公司，通常无需代扣，由房东自行缴税。请在租约中约定该税由谁承担。

租约应该用印尼语吗？

如果房东是印尼人，答案是肯定的：最好采用印尼语和英语对照的版本。印尼的语言法（2009年第24号法律）规定，涉及印尼公民或公司的协议必须使用印尼语；如有外国人参与，还应附上英语或该外方语言的版本。

2015年，最高法院维持了一项判决，该判决宣告一份与印尼公司签订的纯英文贷款协议无效。2023年12月的最高法院通函（SEMA 3/2023）现在指示法官：缺少印尼语版本本身并不构成撤销协议的理由，除非是出于恶意而未提供。通函只是对法官的指导，并非法律，因此稳妥的做法仍是签订双语租约，并同时签署两个版本。对于年租，我们使用英语–印尼语双语租约。

安全付款

只在租约签署之后付款，只向有权出租该别墅的个人或公司付款，并且每次付款都要取得收据。

• 核实收款人：银行账户上的名字应与产权证书上的业主、其租约中的承租人，或您租约中写明的公司一致。
• 通过银行转账付款，而不是现金，以便留有记录。
• 每笔付款都要索取签字收据。金额超过500万印尼盾的收据须缴纳1万印尼盾的印花税（meterai）。
• 通过中介租房？请以书面形式确认由谁收款、中介费由谁支付。
• 保留副本：包括已签署的租约、收据、房东的身份证件和产权证书（或其租约），以及入住物品清单。

入住

入住当天，请记录别墅的状况和各项表计读数，并办理住址登记。

1. 附照片的物品清单：与房东或管理人员一起走遍每个房间，列出家具和电器，拍下所有已有的损坏，双方在清单上签字。这是保护您押金的依据。
2. 表计读数：拍下电表（如为预付费电表，连同 token 余额一起拍）以及水表（如有）。
3. 水电杂费与联系人：记下电费和网络账户登记在谁的名下，以及泳池、花园和维修问题应该联系谁。
4. 移民局申报：在印尼，包括别墅在内的住宿提供方需要通过 APOA 应用（Aplikasi Pelaporan Orang Asing，外国人申报应用）申报外国住客。对于长租，房东或别墅管理人员应通过这一方式为外国租客登记。请让他们办理，并向他们提供您的护照信息。
5. KITAS 持有人办理 SKTT：如果您持有 KITAS（有限居留许可），请到所在县的人口与民事登记局（Disdukcapil）登记，办理 SKTT（Surat Keterangan Tempat Tinggal，居住证明）。请随身携带，因为外出时未携带可能会被处以行政罚款。KITAP（永久居留许可）持有人则办理电子身份证（KTP-el）。持访问签证的游客不能办理 SKTT。

在租住的别墅里生活

尽早以书面形式报告问题，按租约要求爱护别墅，并在租约到期前尽早商谈续租。

• 维护：一旦出现漏水、水泵故障或空调故障，立即附上照片发消息告知房东或管理人员，并保留这些消息。
• 雨季：保持排水沟和檐沟畅通，给房间通风，并使用空调或除湿机防霉；屋顶漏水要立即报告。
• 村庄生活：仪式和游行是巴厘岛生活的一部分。难免会有些噪音，偶尔也会封路，请尊重您所在 banjar 的规矩。
• 提前退租：先阅读您的提前退租条款。对于已预付的年租租约，除非租约另有规定，提前搬走往往拿不到退款，因此找一位经房东认可的接替租客，可能是您的最佳选择。
• 续租：如果您想在巴厘岛长期租住别墅、住满第一年后继续租住，请在到期日之前尽早提出续租，并以书面形式约定新的租金。
• 退租：对照入住物品清单进行退房验收，结清最后的账单，并以书面形式约定押金的退还时间。