巴厘岛东部置业指南：Sidemen、Candidasa、Amed 与 Tulamben

想在巴厘岛东部置业？详解 Sidemen、Candidasa、Amed 与 Tulamben：Agung 火山灾害易发区、神庙、海岸、供水与核查要点。

巴厘岛东部的房产，指的是 Karangasem 县：Sidemen 的稻田、Candidasa 的海岸，以及 Amed 和 Tulamben 那片以晒盐和潜水闻名的海岸，它们都位于 Agung 火山脚下。在这里购房之前，请仔细核查四件事：火山的灾害易发区、重要神庙周边的大范围保护区、海岸退让带和供水。本指南逐一介绍这些事项，信息截至2026年10月。

巴厘岛东部在哪里？那里是什么样的？

Karangasem 县占据巴厘岛的东端，Agung 火山位于其中央，县政府设在 Amlapura。

• Sidemen 是沿 Unda 河（Tukad Unda）分布的农业区，有稻田、山丘和 Agung 火山的景色，以手工织造的 tenun 和 songket 布闻名。
• Candidasa 位于 Manggis 区与 Karangasem 区交界处的海岸；当地的 Candi Dasa 神庙位于 Karangasem 区的 Bugbug 村。
• Amed 位于 Abang 区，是一片至今仍以手工晒盐的海岸地区。Abang 区还有 Pura Lempuyang Luhur 神庙和 Tirta Gangga 水宫花园。
• Tulamben 位于东北海岸的 Kubu 区，是一个围绕潜水发展起来的旅游村。

Pura Besakih 位于 Rendang 区的 Agung 火山山坡上，是 Sad Kahyangan（岛上最主要的几座神庙）之一。

Agung 火山与海岸

Agung 火山

Agung 火山最近一轮活跃期始于2017年9月。2017年11月，其警戒级别升至最高的 IV 级（Awas），火山口周边8至10 km 为危险区；最后一次喷发发生在2019年6月。警戒级别于2020年7月降至 II 级，2021年9月降至 I 级（Normal）。警戒级别随时可能变化，因此签约之前，请在政府的火山信息服务 MAGMA Indonesia 上查看当前级别。

即使处于 I 级，以下两点也不会改变。发源于 Agung 火山的河流在大雨过后可能携带火山泥流（lahar）。此外，印尼在活火山周边划定了灾害易发区（KRB，Kawasan Rawan Bencana）：KRB III 位于山顶周边，经常可能遭受火山碎屑流（由高温气体和岩石组成的炽热云团）的袭击，不建议在此建造永久住宅；KRB II 面临火山碎屑流、熔岩、大量火山灰和火山泥流的威胁；最外围的 KRB I 则面临火山泥流和火山灰降落。Karangasem 县的空间规划 Perda Karangasem 17/2012 限制灾害易发地区居住区的扩张，并保护 Agung 火山上的森林。

海岸

在 Amed，农民在旱季把海水倒进用劈开的椰子树干做成的槽里晒干；自2015年12月起，Amed 盐已获得地理标志证书。在 Tulamben 外海，USAT Liberty 号沉船静卧于10至30 m深处，这艘美国陆军船只在 Agung 火山1963年喷发后最终沉入海中。县级规划将 Tulamben 和 Candidasa 的海域划为海洋自然公园。Karangasem 部分地区的沙滩受到侵蚀，Candidasa 也不例外。

日常生活与服务

Amlapura 有县政府机构和公立医院。看房时，请确认汽车能否进出、网络情况和备用电源，并了解村里（banjar）对住户有哪些要求。

在旱季，Kubu、Abang、Bebandem 和 Karangasem 区的高地村落可能缺乏清洁用水，县灾害管理局（BPBD）会应村长的请求送水。请询问房产在旱季的用水从哪里来。

从机场和南部前往

以下是我们粗略估算的非高峰时段行车时间；交通状况、仪式和山路都可能大大延长所需时间。

医疗与学校

Amlapura 的 RSUD Karangasem 是县立公立医院，私立的 BaliMéd 集团在 Bebandem 有一家医院。如需专科治疗，前往 Denpasar 的 RSUP Prof. Ngoerah 需要1.5至3小时。遇到紧急情况，请拨打119或112；我们的巴厘岛医疗指南介绍了保险和紧急医疗转运。如果您有孩子，购房之前请先了解上学的问题。

在巴厘岛东部购房：要核查的事项

外国人不能持有永久产权（Hak Milik）。他们可以租赁土地，为一处住宅持有 Hak Pakai，或通过 PT PMA（外资公司）购买，详见我们的外国人在巴厘岛买房指南；Perda Bali 4/2026 禁止代持所有权。然后请核查地块：

• 分区：县级规划为 Perda Karangasem 17/2012（2012–2032），经 Perda Karangasem 17/2020 修订。Sidemen 还有一份2025年4月发布的详细规划（Perbup Karangasem 14/2025），划定了农业、住宅和旅游分区。请让县公共工程与空间规划局（Dinas PUPR）以书面形式确认所在分区。
• 农地：Perda Bali 4/2026 严格管控生产性农地的转用，Sidemen 的稻田也在其列。请按农地为稻田估价。
• 海岸：2012年的规划规定，退让带自最高潮位线起至少100 m，在悬崖海岸会作相应调整。请向 Dinas PUPR 确认目前的界线，并询问海岸是否正在受到侵蚀。
• 河流：河道退让带同样适用，而且发源于 Agung 火山的河谷可能出现火山泥流。
• 神庙：2012年的规划规定，自 Sad Kahyangan 神庙外墙起至少5000 m 为神圣保护区，这里的 Sad Kahyangan 神庙包括 Besakih（Rendang）、Pasar Agung（Selat）、Lempuyang Luhur（Abang）和 Andakasa（Manggis）；Dang Kahyangan 神庙则至少2000 m。请询问保护区内可以建造什么。
• 火山：请向 BPBD Karangasem 或规划部门询问地块位于哪一级灾害易发区。
• 供水、道路与许可证：请确认水源和合法的进出道路；如果是别墅，请索取 PBG（建筑许可证）和 SLF（建筑使用合格证）。

我们的巴厘岛规划分区指南和巴厘岛购地指南介绍了每一项核查。您也可以浏览巴厘岛东部的在售别墅和巴厘岛东部的在售土地。

在巴厘岛东部出租别墅

月租或年租租约属于合同。度假住宿属于须持证经营的旅游住宿业务，需要合适的分区、PBG 和 SLF，以及外国人无法以个人名义持有的许可证；自2026年5月起，巴厘岛已在 OSS 许可系统中对18个业务类别停止受理外资公司的新申请。我们的巴厘岛别墅出租指南介绍了相关规定和税费；我们不对预订情况作任何承诺。

巴厘岛东部适合哪些人

我们的办公室位于西南部的 Tibubeneng，我们在全岛出售别墅和土地，包括巴厘岛东部。我们的长租出租别墅全部位于西南部。告诉我们您的需求。