巴厘岛北部置业指南：Lovina、Munduk 与 Pemuteran

巴厘岛北部置业详解：Lovina、Munduk 与 Pemuteran，从机场出发的漫长车程、医院、规划分区，以及购房前要核查的事项。

巴厘岛北部的房产，指的是 Buleleng 县：Lovina 的深色火山沙海滩、Munduk 周边种满丁香的凉爽山丘，以及 Pemuteran 的珊瑚礁，县城则是 Singaraja。无论您看中的是 Lovina 的在售别墅，还是山区的土地，本指南都会介绍各地的特点、距机场多远，以及购房前要核查的事项，信息截至2026年10月。

巴厘岛北部在哪里？那里是什么样的？

Buleleng 县涵盖巴厘岛的北部海岸及其背后的山区。巴厘岛中部的群山横亘在它与南部之间，因此这里感觉离 Canggu 和机场都很远。这里的几个主要地方风格迥异：

• Lovina 沿海岸绵延8 km 以上，经过 Kaliasem、Kalibukbuk、Anturan 和 Tukad Mungga，以 Kalibukbuk 为中心，距 Singaraja 约9 km。这里比 Kuta 或 Seminyak 更安静，生活节奏也更慢。
• Munduk 是海拔约500至1500米的山村，气候凉爽，常有雾气。山坡上大多种着丁香树，自荷兰殖民时期起这里就开始种植咖啡。
• Pemuteran 位于西北部，是一个介于大海与山丘之间的农业和渔业村落，海滩周边有小规模的旅游业。
• Singaraja 是县城。它曾是荷兰殖民时期巴厘和 Lombok 驻扎区（residency）的首府，此后一直是巴厘岛的首府，直到1958年至1960年间省会迁往 Denpasar。

海岸、珊瑚礁与湖泊

Lovina 的海滩是灰色至黑色的火山沙。最主要的看点是海豚，通常在日出前后出现，人们乘坐从海滩出发的 jukung（传统舷外支架船）观赏。潜水和浮潜爱好者为 Lovina 和 Pemuteran 外海的水下生态而来；在 Pemuteran，海湾里一项持续多年的珊瑚礁修复项目，从海滩下水浮潜就能看到。这里的海岸面朝巴厘海，而不是西南部那样开阔的印度洋，但这并不意味着游泳就一定安全。

Munduk 的瀑布与双子湖

Melanting（Munduk）瀑布和 Labuhan Kebo 瀑布就在 Munduk 村外，位于相邻的 Gobleg 村。附近是双子湖 Buyan 和 Tamblingan。两湖及其周边森林构成受保护的自然休闲公园 Taman Wisata Alam Danau Buyan–Danau Tamblingan，由国家自然资源保护机构（BKSDA）管理。它们也是神圣之地：Gobleg、Gesing、Umejero 和 Munduk 四个传统村落照管着那里的许多神庙，并守护着森林和湖泊。湖泊正在淤积，大雨过后可能淹没附近的土地。

日常生活与服务

村落之间相距较远，因此日常生活主要围绕您所在的村子，以及去县政府机构所在的 Singaraja 办事。请向业主询问当地的 banjar（邻里社区组织）是否要求住户缴纳社区费，测试手机信号和网络，并确认汽车能开到大门口。

交通出行：从巴厘岛北部到机场和 Canggu

以下是我们粗略估算的非高峰时段行车时间；交通状况、仪式和山路都可能大大延长所需时间。

从南部出发，通常的路线是翻山经过 Bedugul；另一条路线绕经西部的 Gilimanuk，去 Lovina 要花的时间长得多。

医疗与学校

县综合医院是 RSUD Kabupaten Buleleng，地址为 Singaraja 的 Jl. Ngurah Rai No. 30（电话 0362 22046）；私立的 BaliMéd 集团在 Buleleng 也有一家医院。遇到紧急情况，请拨打119或112。请询问每家医院有哪些专科医生：有些治疗可能需要长途前往 Denpasar。请参阅我们的巴厘岛医院与医疗指南。我们尚未考察过巴厘岛北部的学校，因此请直接联系学校。

在巴厘岛北部购房：要核查的事项

外国人不能持有永久产权（Hak Milik）。可选的途径有：长期租约；为真实经营的业务由外资公司（PT PMA）持有 HGB（建筑权）；或在巴厘岛为价值至少50亿印尼盾的房屋取得 Hak Pakai（使用权）；代持交易无效。我们的外国人在巴厘岛买房指南和巴厘岛购地指南对每种途径都有介绍。在这里，核查地块要像核查房屋本身一样仔细：

• 分区：Buleleng 县的空间规划 Perda Buleleng 4/2024（2024–2044）自2024年8月起施行，取代了2013年的规划，因此旧地图可能已经过时。Singaraja 城区（Perbup Buleleng 5/2021）和 Gerokgak 城区（Perbup Buleleng 32/2024）已有详细规划（RDTR）；请询问您的地块是否在其覆盖范围内。请让县公共工程与空间规划局（Dinas PUTR）以书面形式确认该分区允许做什么。
• 农地与梯田：约自2026年2月下旬起，Perda Bali 4/2026 严格管控生产性土地的转用。我们没有找到专门针对 Buleleng 县的2025–2026年规定。请询问丁香园或咖啡园是否算作生产性土地，并按农地为稻田估价。
• 海岸与河流：在距最高潮位线至少100 m的范围内（Perpres 51/2016，具体界线由县政府确定）以及河流沿岸，建筑受到限制。
• 湖泊与森林：Buyan 湖和 Tamblingan 湖周边的公园受到保护，也是神圣之地。在考虑附近的任何地块之前，请先咨询县政府和 BKSDA。
• 神庙：Pura Pemuteran 是一座 Kahyangan Jagat 神庙（面向所有印度教徒、而不仅仅是本村村民的公共神庙）。重要神庙设有保护区，其范围取决于神庙的地位，因此请向县政府和传统村落询问附近可以建造什么。
• 灾害风险：请询问山坡上的排水和山体滑坡情况、湖泊附近的洪水情况，以及海岸的大潮和侵蚀情况。
• 供水与道路：请询问是否有自来水（PDAM）、水井或泉水，以及卡车能否开到建筑用地。
• 许可证：如果是现有别墅，请索取 PBG（建筑许可证）和 SLF（建筑使用合格证）。

我们的办公室位于西南部的 Tibubeneng，我们在全岛出售别墅和土地，包括巴厘岛北部。请浏览巴厘岛北部的在售别墅和巴厘岛北部的在售土地，并参阅我们的巴厘岛规划分区指南，了解每一项核查。

在巴厘岛北部出租别墅

我们的长租房源位于西南部（查看我们的出租别墅）；在巴厘岛北部，我们出售别墅和土地。如果您在这里出租房屋，适用全岛统一的规定。月租或年租租约按租金总额的10%征税。度假住宿属于须持证经营的业务，需要合适的分区、PBG、SLF，以及由印尼个人、印尼公司或 PT PMA 持有的营业识别号（NIB），此外还要缴纳县级税，税率最高10%。自2026年5月起，巴厘岛已在 OSS 许可系统中对18个业务类别（包括房产出租）停止受理外资公司的新申请。我们的巴厘岛别墅出租指南介绍了每一个步骤；请对照许可、税费和实际成本，检验任何收益数字。

巴厘岛北部适合哪些人