巴厘岛西部土地出售：Tabanan 与 Jembrana 区域指南

巴厘岛西部土地出售：Jatiluwih、Bedugul、Balian 与 Medewi，梯田、绿化带与湖区的规定，以及购地前要核查的事项。

巴厘岛西部的在售土地分布在三种截然不同的地貌中：Balian、Soka 和 Medewi 的冲浪海岸，Jatiluwih 和 Penebel 的梯田，以及 Bratan 湖周边凉爽的高地。这里大部分是农地，部分还位于世界遗产区内，因此请先核查分区和 Tabanan 县的绿化带规定，再谈价格。以下是购地前需要了解的内容。

巴厘岛西部在哪里？那里是什么样的？

本文所说的巴厘岛西部是指两个县。Tabanan 县从西南海岸（详见我们的Kedungu、Tanah Lot 与 Tabanan 海岸指南）一直延伸到岛中部的山区。Jembrana 是巴厘岛最西端的县，沿海岸继续向西延伸；Negara 是其主要城镇。

• 海岸：Balian 和 Soka 海滩位于 Tanah Lot 以西的 Tabanan 海岸；Medewi 位于 Jembrana 县 Pekutatan 区的 Medewi 村。
• 梯田：Jatiluwih 位于内陆的 Penebel 区。
• 高地：Bedugul 和 Baturiti 位于从 Denpasar 通往 Singaraja 的主路上，Bratan 湖（Danau Beratan）位于 Baturiti 区的 Candikuning 村。

海岸、梯田与湖泊

Balian、Soka 和 Medewi

这些海滩面朝开阔的印度洋，Medewi 以冲浪闻名。海滩也是神圣之地，用于举行 Nyepi（静居日）前的 melasti 等仪式。

Jatiluwih 和 Penebel：世界遗产梯田

Jatiluwih 的梯田通过 subak 灌溉，这是巴厘岛由水渠、堰坝和水神庙组成的合作灌溉系统。2012年，联合国教科文组织将“巴厘省文化景观”列为世界遗产，Catur Angga Batukaru 的 subak 景观是其组成部分之一。Tabanan 县的绿化带条例保护 Jatiluwih 世界遗产区（Kawasan Warisan Budaya Dunia Jatiluwih），包括 Pura Batukaru 一带；2005年的一项县政府决定也保护这些梯田免受大规模旅游开发。

这些规定确实在执行：2025年，Jatiluwih 世界遗产区内查出了违反 Tabanan 县空间规划（Perda Tabanan 3/2023）建造的旅游住宿，梯田步道沿线涉嫌违反受保护农地规定的建筑也接受了检查，数名经营者被传唤。请在购买之前核实分区，而不是事后补查。

Bedugul、Baturiti 和 Bratan 湖

Bratan 湖海拔约1200米，因此 Bedugul 比海边凉爽，而且经常下雨。这一带的三座湖泊都是重要水源；Buyan 湖和 Tamblingan 湖位于边界另一侧的 Buleleng 县。subak 共享 Bratan 湖的水用于灌溉。湖畔的 Pura Ulun Danu Beratan 神庙供奉水之女神 Dewi Danu。湖泊周边有自然保护区（Cagar Alam Batukahu）、保护林和巴厘植物园。这里的土壤容易侵蚀，巴厘植物园在2016年和2017年都发生过严重的山体滑坡。

日常生活与服务

这里的日常生活以乡村为主，服务设施不及西南部完善，因此看病和办大事通常要开车去 Tabanan 城区、Negara 或 Denpasar。购地之前，请在雨季到地块实地检查手机信号、网络以及汽车能否进出。

想先租房住住看？我们的长租房源全部位于西南部；在这一带，我们出售别墅和土地。

交通出行：从巴厘岛西部出发的车程

以下是我们粗略估算的非高峰时段行车时间；交通状况、仪式和山路都可能大大延长所需时间。

医疗与学校

县立医院有位于 Tabanan 城区 Jalan Pahlawan 的 RSUD Tabanan，以及位于 Negara 的 RSU Negara；私立的 Kasih Ibu Hospital 也在 Tabanan 城区。Denpasar 有卫生部的教学医院 RSUP Prof. Ngoerah。遇到紧急情况，请拨打119或112；请在需要之前就先了解从您的地块到医院的车程，并参阅我们的巴厘岛医院指南。我们国际学校指南中介绍的学校都位于西南部。

巴厘岛西部土地出售：购地前要核查的事项

外国人不能持有永久产权（Hak Milik）。他们可以租赁土地，为自住房屋持有 Hak Pakai（使用权），或为真实经营的业务通过持有 HGB（建筑权）的外资公司（PT PMA）购买；请参阅我们的外国人在巴厘岛买房指南和租赁产权与永久产权对比指南。

这里的大部分土地是农地：梯田和沿海平原上是稻田，山坡上是种植园，更高处是保护林。请核查：

• 分区：Tabanan 县的空间规划是 Perda Tabanan 3/2023；Jembrana 县有自己的规划。请以书面形式确认所在分区。
• 农地：约自2026年2月下旬起，Perda Bali 4/2026 严格管控生产性土地的转用；根据国家法律，转用受保护农地（LP2B）最高可判处五年监禁。请按农地为稻田估价，并向公证人/PPAT 询问这项规定如何适用于您的地块。
• 绿化带：Perda Tabanan 6/2014 禁止在所列绿化带内建造与土地功能不符的建筑，除非县长根据县议会的建议予以批准；这一例外不适用于 Jatiluwih 世界遗产区。另有一些绿化带沿部分路段分布，例如穿过 Baturiti 和 Penebel 的道路，从道路中心线起算，其中的现有建筑不得扩建。请向县政府确认该条例目前的效力，以及您的地块所处的位置。
• 退让带：距最高潮位线至少100 m，另有沿河道和湖岸的保护带。
• 神庙：如果地块靠近 Pura Ulun Danu Beratan 或 Pura Batukaru，请询问适用哪些神庙保护区规定。
• 灾害风险与道路：请检查坡度和排水，了解地块如何接通水电，并确认道路通行有合法依据，而不是仅靠邻居的善意。
• 许可证：如果是别墅，请索取 PBG（建筑许可证）和 SLF（建筑使用合格证）。

我们的巴厘岛规划分区指南和巴厘岛购地指南介绍了每一个步骤。然后，您可以浏览巴厘岛西部的在售土地或巴厘岛西部的在售别墅。

在巴厘岛西部出租别墅

月租或年租租约属于合同，按租金的10%征税。度假出租属于须持证经营的业务，需要合适的分区、PBG、SLF 和营业识别号（NIB），此外还要缴纳县级酒店服务税，税率最高10%。自2026年5月起，巴厘岛已在 OSS 中对18个业务类别（包括房产出租）停止受理外资公司的新申请。请参阅我们的巴厘岛别墅出租指南。

巴厘岛西部适合哪些人

还没想好？告诉我们您的需求：我们的办公室位于西南部的 Tibubeneng，我们在全岛出售别墅和土地，包括巴厘岛西部。