在 Ubud 生活：在大 Ubud 地区购买别墅或土地

Ubud 在哪里？在 Ubud 生活是什么样的？

Ubud 位于 Denpasar 以北的丘陵地带。大 Ubud 地区横跨 Gianyar 县的 Ubud、Tegallalang 和 Payangan 三个区，再加上 Badung 县的 Abiansemal 和 Gianyar 海岸。

• Ubud 镇和 Peliatan：建成区的中心，商店和服务设施众多，游客也多。
• Penestanan、Sayan 和 Kedewatan：位于西边，朝向 Ayung 河谷。
• Mas：位于中心以南，在通往 Denpasar 的主路上。
• Tegallalang 和 Payangan：更靠北、地势更高，乡村气息更浓，有层层梯田。
• Abiansemal：位于西南，属于 Badung 县，Green School 就在这里。
• 海岸：Blahbatuh 区的 Saba 和 Keramas，以及更东边、靠近 Gianyar 城区的 Lebih。

巴厘岛的省级规划将 Ubud 及其周边列为国家旅游战略区，但 Ubud 区的大部分土地被划为农业用地，因此热闹的中心区一过，很快就是稻田。

梯田、河流与神庙

这里的稻田通过 subak 灌溉。subak 是一套由水渠和堰坝组成的合作灌溉系统，可追溯到9世纪，由围绕水神庙组织起来的农民协会管理。自2012年起，它被列为联合国教科文组织世界遗产“巴厘省文化景观”，其中包括 Gianyar 的 Pakerisan 流域 subak 景观。

河流在这里切割出幽深的河谷；Ayung 河沿西侧流经 Sayan 和 Kedewatan 下方。在巴厘岛的各级空间规划中，河岸和沟谷边缘都属于保护带，这一点对任何坐拥河谷景观的地块都很重要。

仪式是日常生活的一部分：供品、神庙庆典，还有可能让交通放慢的游行队伍。省级规划保护重要神庙周边的区域，例如 Gianyar 的 Pura Pusering Jagat，并将泉水、河流交汇处和大海视为神圣之地。每个 banjar（邻里社区组织）都有自己的规定，因此请询问住户是否需要缴纳社区费。

Gianyar 海岸：Saba、Keramas 和 Lebih

在 Ubud 东南方向，海岸面朝开阔的大海。Keramas 以冲浪闻名，Gianyar 县的规划将 Lebih 定为海洋旅游区。海滩同样是神圣之地：当地社区会在海边举行仪式，例如 melasti，即 Nyepi（静居日）前的净化游行。

日常生活与服务

Ubud 镇、Mas 和 Peliatan 有许多商店和服务设施；再往外走，办事就得开车。山路往往狭窄蜿蜒，中心区也常常拥堵。看房时，请确认汽车能开到大门口，测试一下网络，并询问用水来自市政供水还是水井。

交通出行：从 Ubud 出发的车程

以下是我们粗略估算的非高峰时段行车时间；交通状况、仪式和山路都可能大大延长所需时间。

Ubud 附近的医疗与学校

Gianyar 县的县立医院包括 Gianyar 城区的 RSUD Sanjiwani，以及设有24小时急诊科的 RSU Payangan。Ari Canti Hospital 位于 Mas，私立的 Kasih Ibu Hospital 位于 Saba，BIMC 则在 Kedewatan 开设了一家医疗中心。Denpasar 的大型医院请参阅我们的医疗指南。遇到紧急情况，请拨打119或112。

Green School Bali 位于 Abiansemal 的 Sibang Kaja，开设学前班至12年级；我们的国际学校指南介绍了其学费。

在 Ubud 购房：要核查的事项

Hak Milik（永久产权）仅限印尼公民持有。外国人可以签订长期租约，在巴厘岛为价值至少50亿印尼盾的房屋持有 Hak Pakai（使用权），或为真实经营的业务通过持有 HGB（建筑权）的 PT PMA（外资公司）购买；请参阅外国人在巴厘岛买房指南和巴厘岛购地指南。这里有村落民居和别墅，也有位于稻田间、山坡上和海岸附近的地块。价格因地块而异，因此请比较Ubud 的在售别墅和Ubud 的在售土地。

• 分区：Gianyar 县的规划（Perda Gianyar 2/2023），以及 Ubud（Perbup Gianyar 7/2023）、Payangan（Perbup 23/2023）和 Tegallalang（Perbup 1/2024）的详细规划（RDTR），划定了农业、住宅、旅游和保护分区；县公共工程局（Dinas PUPR）在其KKPR 核验网站上公布这些规划。2026年10月，该网站没有列出沿海村落的详细规划，因此请询问那里如何核查分区。Abiansemal 适用 Perda Badung 4/2025 和 Perbup Badung 6/2023。
• 稻田：Gianyar 县的规划保护粮食农地，而 Perda Bali 4/2026（约自2026年2月下旬起）严格管控农地转用。请按农地为稻田估价；如果地块旁有 subak 水渠，请询问由谁掌管用水和田间小路。
• 河流与沟谷：对于无堤防的河流，退让带（Permen PUPR 28/2015）在城市区域内视水深为10–30 m，在城市区域外至少50 m（小河）或100 m（大河）；沟谷边缘同样受到保护。请向公共工程局（Dinas PUPR）询问您的地块适用哪一项，取得书面的界线，并询问侵蚀情况：河谷地块可能因此失去大部分可建面积。
• 神庙：1994年的 Bhisama（宗教裁定）在 Sad Kahyangan 神庙周边划定至少5 km、在 Dang Kahyangan 神庙周边划定至少2 km 的保护区；请向县政府询问重要神庙附近可以建造什么。
• 海岸：距最高潮位线至少100 m（Perpres 51/2016）。
• 道路与许可证：需要有足够宽、施工卡车能够通行的公共道路；如果是现有别墅，请索取 PBG（建筑许可证）和 SLF（建筑使用合格证）。

我们的办公室位于西南部的 Tibubeneng，我们在全岛出售别墅和土地，包括大 Ubud 地区。

在 Ubud 出租别墅

月租或年租租约属于合同，业主须就租金缴纳10%的最终所得税。度假住宿属于须持证经营的业务：所在分区必须允许，别墅需要取得 PBG 和 SLF，许可证必须由印尼个人、印尼公司或 PT PMA 持有。自2026年5月起，巴厘岛已在 OSS 许可系统中对18个业务类别（包括房产出租）停止受理外资公司的新申请；请向持牌顾问询问目前哪些类别仍然开放。我们的巴厘岛别墅出租指南介绍了相关规定。我们自己的长租房源位于西南部；在这一带，我们出售别墅和土地。

大 Ubud 地区适合哪些人