Vivir en Ubud: comprar una villa o un terreno en la zona de Ubud

¿Dónde está Ubud y cómo es vivir en Ubud?

Ubud se encuentra en las colinas al norte de Denpasar. La zona de Ubud abarca los distritos de Ubud, Tegallalang y Payangan, en la regencia de Gianyar, además de Abiansemal, en Badung, y la costa de Gianyar.

• La ciudad de Ubud y Peliatan: el centro urbanizado, con muchas tiendas, servicios y visitantes.
• Penestanan, Sayan y Kedewatan: al oeste, hacia el valle del río Ayung.
• Mas: al sur del centro, en la carretera principal hacia Denpasar.
• Tegallalang y Payangan: más al norte y a más altitud, más rurales, con arrozales en terrazas.
• Abiansemal: al suroeste, en Badung, donde se encuentra Green School.
• La costa: Saba y Keramas, en el distrito de Blahbatuh, y Lebih, más al este, cerca de la ciudad de Gianyar.

El plan provincial de Bali clasifica Ubud y sus alrededores como área estratégica nacional de turismo; sin embargo, gran parte del distrito de Ubud está calificada para uso agrícola, de modo que el animado centro da paso enseguida a los arrozales.

Arrozales en terrazas, ríos y templos

Los arrozales se riegan mediante el subak, un sistema cooperativo de canales y azudes que se remonta al siglo IX, gestionado por asociaciones de agricultores en torno a los templos del agua. Desde 2012 es Patrimonio Mundial de la UNESCO, con el nombre de Paisaje Cultural de la Provincia de Bali, que incluye el paisaje del subak de la cuenca del Pakerisan, en Gianyar.

Los ríos han excavado aquí valles profundos; el Ayung discurre por el oeste, bajo Sayan y Kedewatan. Las orillas de los ríos y los bordes de los barrancos son franjas protegidas en los planes de ordenación territorial de Bali, algo que importa en cualquier parcela con vistas al valle.

Las ceremonias forman parte de la vida diaria: ofrendas, fiestas de los templos y procesiones que pueden ralentizar el tráfico. El plan provincial protege los alrededores de los templos importantes, como Pura Pusering Jagat, en Gianyar, y considera sagrados los manantiales, las confluencias de ríos y el mar. Cada banjar (asociación vecinal) fija sus propias normas, así que pregunte si los residentes hacen alguna contribución.

La costa de Gianyar: Saba, Keramas y Lebih

Al sureste de Ubud, la costa da al mar abierto. Keramas es conocida por su surf, y el plan de Gianyar considera Lebih una zona de turismo marino. Las playas también son sagradas: las comunidades celebran ceremonias en la orilla, como el melasti, la procesión de purificación previa a Nyepi (el día del silencio).

Vida cotidiana y servicios

La ciudad de Ubud, Mas y Peliatan tienen muchas tiendas y servicios; más lejos, los recados se hacen en coche. Las carreteras de las colinas suelen ser estrechas y sinuosas, y el centro puede estar congestionado. Cuando visite una propiedad, compruebe que un coche puede llegar hasta la puerta, pruebe la conexión a internet y pregunte si el agua viene de la red pública o de un pozo.

Cómo llegar: tiempos de trayecto desde Ubud

Estimación aproximada propia por carretera fuera de las horas de mayor tráfico; el tráfico, las ceremonias y las carreteras de montaña pueden alargarla mucho.

Atención sanitaria y colegios cerca de Ubud

Entre los hospitales de la regencia de Gianyar están el RSUD Sanjiwani, en la ciudad de Gianyar, y el RSU Payangan, que tiene un servicio de urgencias abierto las 24 horas. El Ari Canti Hospital está en Mas, el Kasih Ibu Hospital, privado, en Saba, y BIMC tiene un centro médico en Kedewatan. Para los grandes hospitales de Denpasar, consulte nuestra guía de atención sanitaria. En caso de emergencia, llame al 119 o al 112.

Green School Bali, en Sibang Kaja (Abiansemal), imparte de Pre-K a Grade 12; nuestra guía de colegios internacionales recoge sus cuotas.

Comprar una propiedad en Ubud: qué comprobar

El Hak Milik (pleno dominio) está reservado a los ciudadanos indonesios. Los extranjeros pueden suscribir un arrendamiento a largo plazo, ser titulares de un Hak Pakai (derecho de uso) sobre una casa de al menos 5 mil millones IDR en Bali o recurrir a una PT PMA (sociedad de capital extranjero) titular de un HGB (derecho de edificación) para una actividad empresarial real; consulte cómo comprar una propiedad en Bali siendo extranjero y cómo comprar un terreno en Bali. Aquí encontrará casas de pueblo y villas, y parcelas entre arrozales, en laderas y cerca de la costa. Los precios varían según la parcela, así que compare las villas en venta en Ubud y los terrenos en venta en Ubud.

• Zona: el plan de Gianyar (Perda Gianyar 2/2023) y los planes detallados (RDTR) de Ubud (Perbup Gianyar 7/2023), Payangan (Perbup 23/2023) y Tegallalang (Perbup 1/2024) fijan zonas agrícolas, residenciales, turísticas y de protección; la oficina de obras públicas (Dinas PUPR) los publica en su sitio de validación del KKPR. En octubre de 2026 no figuraba ninguno para los pueblos de la costa, así que pregunte cómo se comprueba allí la zona. Abiansemal se rige por el Perda Badung 4/2025 y el Perbup Badung 6/2023.
• Arrozales: el plan de Gianyar protege las tierras agrícolas destinadas a alimentos, y el Perda Bali 4/2026 (desde aproximadamente finales de febrero de 2026) controla estrictamente su conversión. Valore un arrozal como tierra agrícola y, si un canal del subak linda con la parcela, pregunte quién controla el agua y el camino.
• Ríos y barrancos: en un río sin diques, la franja de protección (Permen PUPR 28/2015) es de 10–30 m en zonas urbanas, según la profundidad, y de al menos 50 m (ríos pequeños) o 100 m (ríos grandes) fuera de ellas; los bordes de los barrancos también están protegidos. Pregunte a la oficina de obras públicas (Dinas PUPR) cuál se aplica a su parcela, obtenga la línea por escrito y pregunte por la erosión: una parcela en un valle puede perder buena parte de su superficie edificable.
• Templos: el Bhisama (dictamen religioso) de 1994 fija zonas de al menos 5 km alrededor de los templos Sad Kahyangan y de 2 km alrededor de los Dang Kahyangan; pregunte a la regencia qué se puede construir cerca de un templo importante.
• Costa: al menos 100 m desde la línea de la marea más alta (Perpres 51/2016).
• Acceso y permisos: un camino público lo bastante ancho para los camiones de obra; en el caso de una villa ya construida, el PBG (permiso de construcción) y el SLF (certificado de habitabilidad).

Nuestra oficina está en Tibubeneng, en el suroeste, y vendemos villas y terrenos en toda Bali, también en Ubud y sus alrededores.

Alquilar una villa a terceros en Ubud

Un alquiler mensual o anual es un contrato, y el propietario debe pagar un impuesto final del 10 % sobre el alquiler. Las estancias vacacionales son una actividad sujeta a licencia: la zona debe permitirlas, la villa necesita un PBG y un SLF, y la licencia debe estar a nombre de una persona o sociedad indonesia o de una PT PMA. Desde mayo de 2026, Bali ha cerrado el OSS, el sistema de licencias, a nuevas solicitudes de sociedades de capital extranjero en 18 líneas de actividad, entre ellas el alquiler de inmuebles; pregunte a un asesor autorizado qué está abierto hoy. Nuestra guía sobre cómo alquilar una villa a terceros en Bali explica las normas. Nuestros propios alquileres de larga duración están en el suroeste; aquí vendemos villas y terrenos.

A quién le conviene la zona de Ubud