Construire une villa à Bali : permis, règles et coûts

Qui peut construire une villa à Bali, et sur quel terrain ?

Toute personne qui détient le terrain, ou qui le loue avec le droit d’y bâtir. La loi sur les bâtiments (UU 28/2002, telle que modifiée) permet de construire sur le terrain d’autrui sur la base d’un accord écrit avec le propriétaire du terrain.

• Les citoyens indonésiens construisent sur leur propre terrain en Hak Milik (pleine propriété) ou en HGB (Hak Guna Bangunan, droit de bâtir).
• Les étrangers, sur un terrain loué : la loi agraire fondamentale (UUPA, art. 44 et 45) reconnaît la location de terrains pour y bâtir, y compris à des étrangers domiciliés en Indonésie. Notre guide leasehold ou pleine propriété à Bali compare les titres.
• Les étrangers, avec un Hak Pakai : le titre prévu pour un logement unique où vivre, sur 2 000 m² au plus, à partir de 5 milliards IDR pour une maison à Bali. Demandez à un PPAT (officier public chargé des actes fonciers) si ce titre convient pour une parcelle nue.
• Une PT PMA (société à capitaux étrangers) peut détenir un HGB et construire pour une activité commerciale ; consultez notre guide de la détention d’un bien via une PT PMA.
• Jamais de prête-nom : une pleine propriété détenue pour votre compte au nom d’un Indonésien est nulle, et le Perda Bali 4/2026 interdit la détention par prête-nom.

Construire une villa à Bali, étape par étape

1. Vérifier le terrain et sa zone

Avant tout acompte, et en faisant de ces points des conditions de l’accord :

• Titre de propriété : un PPAT demande la vérification officielle au bureau foncier (BPN). Nous proposons des terrains dans tout le sud-ouest de Bali et examinons le titre de propriété et les permis avec le propriétaire avant toute mise en ligne, mais cela ne remplace pas la vérification du PPAT.
• Zone : la régence confirme par écrit que la zone autorise votre projet, qu’il s’agisse d’une maison ou d’une villa en location. Notre guide du zonage à Bali explique comment procéder.
• Terres agricoles : ne touchez pas aux rizières. En décembre 2025, une instruction du gouverneur a demandé aux régences de ne pas autoriser de changements d’affectation, et depuis fin février 2026 environ, le Perda Bali 4/2026 encadre strictement le changement d’affectation des terres productives.
• Limites et accès : les murs doivent correspondre au titre de propriété, et la parcelle doit donner sur une voie publique. Si l’accès traverse le terrain d’un voisin, faites-le convenir par écrit.

Pour en savoir plus, consultez notre guide sur l’achat d’un terrain à Bali.

2. Concevoir dans le respect des règles de construction de Bali

Avant de finaliser les plans, obtenez par écrit les règles applicables à votre parcelle auprès du service des travaux publics et de l’aménagement du territoire de la régence (Dinas PUPR).

• Hauteur : à Bali, la hauteur des bâtiments est en général limitée à 15 mètres par le plan provincial d’aménagement du territoire (Perda Bali 2/2023), et le service des travaux publics de Badung contrôle la conformité des bâtiments à cette règle. Demandez comment la hauteur est mesurée.
• Architecture balinaise : le Perda Bali 5/2005 demande le respect des principes balinais : l’agencement traditionnel de la parcelle, un bâtiment divisé en pied, corps et tête, des portails et des murs balinais le long de la route, et des espaces verts équilibrés. Les hôtels, les commerces et les autres bâtiments modernes doivent les appliquer le long des grands axes et des itinéraires touristiques.
• Emprise au sol et espaces verts : le plan local fixe, par zone, la part de la parcelle que les bâtiments peuvent couvrir (KDB, koefisien dasar bangunan), la surface de plancher autorisée par rapport à la parcelle (KLB, koefisien lantai bangunan) et la part qui doit rester végétalisée (KDH, koefisien daerah hijau).
• Marges de recul : une distance minimale par rapport à la route (GSB, garis sempadan bangunan), fixée localement, et des bandes protégées le long des rivières (pour une rivière non endiguée, 10 à 30 m en zone urbaine selon la profondeur, et 50 m ou 100 m hors zone urbaine selon qu’il s’agit d’une petite ou d’une grande rivière ; moins le long d’une rivière endiguée), des plages (au moins 100 m à partir de la ligne des plus hautes marées) et autour des grands temples.

3. Obtenir les permis

Comment fonctionne le PBG. Le PBG a remplacé l’ancien permis de construire IMB en vertu du règlement gouvernemental (PP) 16/2021, toujours en vigueur et non modifié. Le propriétaire, ou une personne mandatée comme l’architecte, dépose la demande dans le SIMBG (les entreprises passent par l’OSS) :

1. Consultation (gratuite) : vous téléversez les plans (architecture, structure, mécanique, électricité et plomberie), et des experts les contrôlent au regard des normes techniques. Le PP 16/2021 accorde jusqu’à 28 jours ouvrés pour cet examen, et une procédure régionale le limite à cinq séances au plus ; demandez à la régence quel délai s’applique à votre type de bâtiment.
2. Délivrance : la régence fixe la redevance, vous la payez, et le PBG est délivré.

Le temps d’établissement des plans précède ces 28 jours et la redevance vient après : demandez donc à votre architecte un calendrier réaliste.

La redevance. Chaque régence la fixe dans son règlement régional sur les taxes et redevances (à Badung, le Perda 7/2023 ; Tabanan a le sien), et la régence la calcule dans le SIMBG à partir de la surface de plancher, d’un prix unitaire local et d’indices liés à la fonction et au type du bâtiment. L’ancien règlement de Badung sur les redevances (Perda Badung 4/2022, remplacé depuis par le Perda 7/2023) appliquait aux bâtiments commerciaux un indice de fonction bien plus élevé qu’aux logements. Nous n’avons pas pu confirmer les chiffres actuels : demandez donc à la régence sous quelle fonction votre villa est enregistrée, ainsi qu’une estimation de la redevance, avant d’établir votre budget.

4. Choisir un entrepreneur et signer un contrat clair

En vertu de la loi sur les services de construction (UU 2/2017, telle que modifiée), toute entreprise de construction doit détenir un SBU (Sertifikat Badan Usaha, certificat d’entreprise), en plus de sa licence d’activité délivrée via l’OSS. Les bonnes pratiques contractuelles :

1. Une entreprise agréée : demandez à voir son NIB et son SBU, au nom de la société qui signe.
2. Un périmètre écrit : plans, cahier des charges et bordereau détaillé des quantités, pour que tous les devis chiffrent les mêmes travaux.
3. Mode de prix : un prix forfaitaire laisse les dépassements à la charge de l’entrepreneur ; la régie (coûts réels plus une rémunération) est souple mais exige un contrôle étroit. Convenez de la manière dont les modifications sont chiffrées.
4. Paiements échelonnés : payez après des étapes vérifiées, comme les fondations, la structure, la toiture et les finitions, et non selon des dates.
5. Retenue et garantie : conservez une partie de chaque paiement jusqu’à la fin d’une période de garantie des défauts courant après la réception, les réparations étant à la charge de l’entrepreneur.
6. Retards : une date d’achèvement et une pénalité de retard, sauf pour les modifications que vous commandez.
7. Permis, raccordements et rupture : qui s’occupe des permis et des raccordements et qui les paie, et ce qui se passe si l’une ou l’autre partie arrête.

Les étrangers qui travaillent sur le projet, comme un architecte ou un conducteur de travaux étranger, ont besoin d’un permis de séjour de travail, avec un employeur indonésien pour garant ; un visa de visite ne permet pas de travailler.

5. Construire et superviser

• Construisez ce qui a été autorisé : les modifications et les extensions doivent elles aussi être autorisées, et un bâtiment non conforme à son PBG s’expose aux mêmes sanctions qu’un bâtiment qui n’en a pas.
• Contrôles indépendants : votre architecte ou un ingénieur vérifie les travaux avant chaque paiement, en particulier les fondations, les armatures, l’étanchéité et la toiture.

6. SLF, raccordements et réception

• SLF : une fois le bâtiment achevé, une déclaration attestant qu’il est apte à l’usage est téléversée dans le SIMBG, et la régence délivre le SLF sous 3 jours ouvrés. Il est valable 20 ans pour une maison individuelle ou une maison en bande et 5 ans pour les autres bâtiments, renouvelable après une nouvelle inspection. Demandez quel régime s’applique à une villa en location.
• Électricité : demandez à PLN, la compagnie publique d’électricité, un raccordement dimensionné pour la climatisation, la pompe de la piscine et le chauffe-eau ; consultez notre guide des charges et frais courants d’une villa.
• Eau et eaux usées : demandez si l’eau de ville (PDAM) arrive jusqu’à la rue ou s’il vous faut un puits, et ce qu’exige un nouveau puits. Faites figurer la fosse septique ou la station d’épuration dans les plans.
• Réception : listez par écrit les défauts, récupérez les plans de récolement et les garanties, et libérez la retenue une fois la liste soldée.

Combien coûte la construction d’une villa à Bali ?

Il n’existe pas de chiffre unique fiable, et nous n’avons trouvé aucun prix officiel au mètre carré pour les villas. Le prix unitaire de référence d’une régence pour les bâtiments publics (SHST, anciennement HSBGN) est un plafond pour les bâtiments de l’administration, pas un devis de villa. Les coûts de construction varient fortement selon la conception et les finitions :

Comparez plusieurs devis établis sur les mêmes plans, et prévoyez à part le budget du mobilier et une réserve pour les modifications.

Construire sur un terrain loué

Sur un terrain loué, c’est le bail qui vous donne le droit de construire :

• Droit de construire : le bail doit vous permettre de construire, de rénover et de démolir, ainsi que de demander les permis et les raccordements. Construire sur le terrain d’autrui exige un accord écrit avec le propriétaire du terrain (UU 28/2002, art. 35, telle que modifiée), de préférence sous forme d’acte notarié précisant les droits, les obligations et la durée. La demande de PBG exige aussi le titre de propriété du propriétaire du terrain.
• Qui dépose les demandes : convenez de qui demande les permis, à quel nom, et de l’engagement du propriétaire du terrain à signer ce que la régence exige.
• Durée : suffisamment longue pour justifier la construction. Si la villa n’est pas encore construite, précisez quand la durée commence à courir.
• À l’échéance : un bail écrit prend fin à sa date d’échéance (Code civil, art. 1570). Nous n’avons trouvé aucune règle sur le sort des constructions : le bail doit donc préciser si elles sont remises au propriétaire du terrain, retirées ou indemnisées.
• Mise en location : la sous-location exige l’accord du propriétaire du terrain, sauf si le bail l’autorise (art. 1559).

Si vous prévoyez de la mettre en location

La location de vacances est une activité soumise à licence : la zone doit l’autoriser, le PBG et le SLF doivent correspondre à ce qui est construit (ce sont deux conditions de base de la licence d’activité en vertu du PP 28/2025), et l’activité doit disposer d’un NIB. Un étranger ne peut pas détenir la licence à titre personnel, et depuis mai 2026, Bali a fermé l’OSS aux nouvelles demandes de sociétés à capitaux étrangers dans 18 secteurs d’activité. Consultez notre guide sur la mise en location d’une villa à Bali.

Les erreurs à éviter

• Pas de PBG, ou une construction non conforme : les sanctions vont de l’avertissement et de l’arrêt des travaux au retrait des autorisations et à l’ordre de démolition.
• Ignorer les marges de recul : fin 2025, une villa de Canggu construite jusque dans le lit d’une rivière a été mise sous scellés, et son propriétaire a commencé à en démolir environ 250 m².
• Terres agricoles : changer l’affectation de terres LP2B (terres agricoles protégées pour la production alimentaire) peut valoir jusqu’à cinq ans de prison et une amende pouvant atteindre 1 milliard IDR en vertu du droit national.
• Accès incertain : une parcelle accessible seulement grâce à la bonne volonté d’un voisin peut priver d’accès les camions, puis les futurs acheteurs.

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