Недвижимость на Восточном Бали: Sidemen, Candidasa, Amed и Tulamben

Покупаете недвижимость на Восточном Бали? Sidemen, Candidasa, Amed и Tulamben: зоны опасности вулкана Agung, храмы, побережье, вода и что проверить.

Недвижимость на Восточном Бали — это округ Karangasem: рисовые поля Sidemen, побережье у Candidasa и берег Amed и Tulamben, где добывают соль и занимаются дайвингом, — всё это у подножия вулкана Agung. Прежде чем покупать здесь, внимательно проверьте четыре вещи: зоны вулканической опасности, большие зоны вокруг крупных храмов, защитную полосу вдоль пляжа и водоснабжение. В этой статье мы разбираем каждую из них по состоянию на октябрь 2026 года.

Где находится Восточный Бали и каков он?

Karangasem занимает восточную оконечность Бали; в его центре — вулкан Agung, а администрация округа находится в Amlapura.

• Sidemen — сельскохозяйственный район вдоль реки Unda (Tukad Unda), с рисовыми полями, холмами и видами на Agung, известный ткаными вручную тканями tenun и songket.
• Candidasa лежит на побережье, на стыке районов Manggis и Karangasem; храм Candi Dasa находится в деревне Bugbug района Karangasem.
• Amed в районе Abang — прибрежная местность, где соль до сих пор добывают вручную. Кроме того, в Abang находятся Pura Lempuyang Luhur и водный сад Tirta Gangga.
• Tulamben в районе Kubu на северо-восточном побережье — туристическая деревня, жизнь которой строится вокруг дайвинга.

Pura Besakih на склонах Agung в районе Rendang — один из храмов Sad Kahyangan, главных храмов острова.

Вулкан Agung и побережье

Вулкан Agung

Последний период активности Agung начался в сентябре 2017 года. В ноябре 2017 года был объявлен высший уровень опасности — IV (Awas) — с опасной зоной от 8 до 10 км вокруг кратера; последнее извержение произошло в июне 2019 года. В июле 2020 года уровень снизили до II, а в сентябре 2021 года — до I (Normal). Уровень может измениться в любой момент, поэтому, прежде чем подписывать договор, проверьте текущий уровень на MAGMA Indonesia — сайте государственной вулканологической службы.

Две вещи сохраняются даже при уровне I. Реки, берущие начало на Agung, после сильных дождей могут нести лахары (вулканические грязевые потоки). Кроме того, Индонезия картирует зоны вулканической опасности (KRB, Kawasan Rawan Bencana) вокруг действующих вулканов: зона KRB III вокруг вершины часто может подвергаться пирокластическим потокам (раскалённым облакам газа и обломков пород), и постоянное жильё там не рекомендуется; зоне KRB II угрожают такие потоки, лава, сильные пеплопады и лахары; зоне KRB I, самой дальней, — лахары и пеплопады. Perda Karangasem 17/2012, план территориального развития округа, ограничивает рост поселений в зонах, подверженных стихийным бедствиям, и охраняет лес на Agung.

Побережье

В Amed в сухой сезон крестьяне выпаривают морскую воду в жёлобах из расколотых кокосовых стволов, а у соли Amed с декабря 2015 года есть сертификат географического указания. У Tulamben на глубине от 10 до 30 м лежат останки USAT Liberty — судна армии США, которое оказалось в море после извержения Agung в 1963 году. План округа отводит акватории у Tulamben и Candidasa под морские природные парки. Песчаные пляжи в некоторых частях Karangasem, в том числе в Candidasa, подвержены эрозии.

Повседневная жизнь и услуги

В Amlapura находятся учреждения округа и государственная больница. На просмотре объекта проверьте подъезд для машины, интернет и резервное электропитание, а также узнайте, чего деревня (banjar) ждёт от жителей.

В сухой сезон в горных деревнях районов Kubu, Abang, Bebandem и Karangasem может не хватать чистой воды, и агентство округа по борьбе со стихийными бедствиями (BPBD) подвозит воду по запросу старосты деревни. Спросите, откуда берётся вода на объекте в сухой сезон.

Как добраться из аэропорта и с юга

Ниже — наша приблизительная оценка по дороге вне часа пик; пробки, церемонии и горные дороги могут добавить немало времени.

Медицина и школы

RSUD Karangasem в Amlapura — государственная больница округа, а у частной группы BaliMéd есть больница в Bebandem. За специализированной помощью — в RSUP Prof. Ngoerah в Denpasar, до которой от 1,5 до 3 часов пути. При неотложной ситуации звоните 119 или 112; о страховке и медицинской эвакуации рассказывает наша статья о медицине на Бали. Если у вас есть дети, выясните вопрос со школой до покупки.

Покупка недвижимости на Восточном Бали: что проверить

Иностранцы не могут владеть недвижимостью на праве собственности (freehold, Hak Milik). Они могут взять землю в аренду, оформить Hak Pakai на одно жильё или купить через PT PMA (компанию с иностранным капиталом), как объясняет наша статья о покупке недвижимости на Бали иностранцем; Perda Bali 4/2026 запрещает номинальное владение. Затем проверьте участок:

• Зона: план округа — Perda Karangasem 17/2012 (на 2012–2032 годы) с изменениями, внесёнными Perda Karangasem 17/2020. Для Sidemen с апреля 2025 года есть ещё и детальный план (Perbup Karangasem 14/2025) с сельскохозяйственными, жилыми и туристическими зонами. Получите письменное подтверждение зоны в управлении общественных работ и территориального планирования округа (Dinas PUPR).
• Сельхозземли: Perda Bali 4/2026 строго контролирует перевод продуктивных сельхозземель, в том числе рисовых полей Sidemen. Оценивайте рисовое поле как сельскохозяйственную землю.
• Побережье: план 2012 года устанавливает защитную полосу не менее 100 м от линии максимального прилива, с поправками для скалистых берегов. Уточните действующую линию в Dinas PUPR и спросите, не размывается ли берег.
• Реки: действуют защитные полосы вдоль рек, а по долинам, по которым стекает вода с Agung, могут сходить лахары.
• Храмы: план 2012 года устанавливает священную зону не менее 5 000 м от внешней стены храмов Sad Kahyangan — здесь это Besakih (Rendang), Pasar Agung (Selat), Lempuyang Luhur (Abang) и Andakasa (Manggis) — и не менее 2 000 м для храмов Dang Kahyangan. Спросите, что можно строить внутри этих зон.
• Вулкан: спросите в BPBD Karangasem или в управлении территориального планирования, в какой зоне опасности находится участок.
• Вода, дорога, разрешения: уточните источник воды и законность подъезда; для виллы попросите показать PBG (разрешение на строительство) и SLF (сертификат эксплуатации).

Каждую проверку объясняют наши статьи о зонировании на Бали и покупке земли на Бали. Или посмотрите виллы на продажу на Восточном Бали и участки на продажу на Восточном Бали.

Сдача виллы в аренду на Восточном Бали

Аренда помесячно или на год — это договор. Сдача отдыхающим — лицензируемый бизнес в сфере туристического размещения: нужны подходящая зона, PBG и SLF, а также лицензии, которые иностранец не может получить лично; с мая 2026 года Бали закрыл в лицензионной системе OSS приём новых заявок от компаний с иностранным капиталом по 18 видам деятельности. Правила и налоги объясняет наша статья о сдаче виллы в аренду на Бали; никаких обещаний насчёт бронирований мы не даём.

Кому подходит Восточный Бали

Наш офис находится в Tibubeneng на юго-западе, а виллы и участки мы продаём по всему Бали, в том числе на Восточном Бали. Все наши виллы в долгосрочную аренду находятся на юго-западе. Расскажите, что вам нужно.