Hak Pakai на Бали: как иностранцу законно владеть домом

Как иностранцу владеть домом на Бали на праве Hak Pakai: кто имеет право, минимум 5 млрд IDR, сроки и возобновление, этапы покупки, расходы, наследники и продажа.

Hak Pakai (право пользования) — это зарегистрированное право на землю, которое позволяет иностранцу владеть домом на Бали на своё имя. Имея иммиграционный документ, вы можете оформить его на одно жильё стоимостью от 5 млрд IDR на участке площадью до 2 000 м², изначально на срок до 30 лет. Ниже — о том, как Hak Pakai на Бали работает по состоянию на октябрь 2026 года: от покупки до возобновления, наследования и перепродажи.

Что такое Hak Pakai на Бали?

Hak Pakai — это право пользоваться участком земли и владеть стоящим на нём домом в течение установленного срока; оно регистрируется в земельном ведомстве. Основной аграрный закон (UUPA, Закон № 5/1960) допускает его для иностранцев, проживающих в Индонезии (ст. 42). Подробности установлены постановлением правительства (PP) 18/2021, действующим с февраля 2021 года, и постановлением министерства по земельным вопросам Permen ATR/BPN 18/2021 (ст. 185–188); минимальные цены определены решением министра — Kepmen ATR/BPN 1241/2022.

В отличие от Hak Milik (собственности, freehold), которым могут владеть только граждане Индонезии (ст. 21 UUPA), у Hak Pakai есть срок окончания и условия. В отличие от аренды, которая представляет собой договор с владельцем, Hak Pakai возникает с момента регистрации (PP 18/2021, ст. 54), может быть обременено зарегистрированной ипотекой и влечёт уплату BPHTB — налога на переход права. Все способы сравниваются в нашей статье о покупке недвижимости на Бали иностранцем.

Кто может получить Hak Pakai?

Для Hak Pakai иностранцу нужен действующий иммиграционный документ (PP 18/2021, ст. 69; Permen, ст. 185). Официальные пояснения к PP определяют его как визу, паспорт или разрешение на пребывание; так же его определяет и министерский перечень документов для переоформления права в Hak Pakai иностранца (Permen, ст. 159).

Таким образом, сами правила не требуют KITAS или KITAP (разрешения на пребывание), но PPAT (должностные лица по земельным актам) и земельные ведомства всё равно могут его попросить, как и индонезийский налоговый номер (NPWP). Уточните это у своего PPAT заранее.

Может ли иностранец владеть домом на Бали на праве Hak Pakai?

Да: одним домом с землёй, для собственного проживания, стоимостью от 5 млрд IDR. Ограничения (Permen ATR/BPN 18/2021, ст. 186–187; PP 18/2021, ст. 72):

• Один участок на человека или семью площадью не более 2 000 м², если только министр не разрешит больше ввиду положительного экономического и социального эффекта.
• «Элитный дом» в том значении, которое дают другие нормативные акты; ваш PPAT может подтвердить, что дом подходит под это определение.
• Для проживания, а не для бизнеса.
• Не менее 5 млрд IDR на Бали — за новый или уже построенный дом (Kepmen 1241/2022, действует по состоянию на октябрь 2026 года).

Квартира принадлежит владельцу на праве strata title (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), а не Hak Pakai (PP 18/2021, ст. 67 и 71; Permen, ст. 188). На Бали она должна стоить не менее 2 млрд IDR (Kepmen 1241/2022).

Два способа купить дом на земле в Hak Milik

Для земли в Hak Milik правила предусматривают два способа предоставить вам Hak Pakai. С самого начала спросите своего PPAT, какой из них используется в вашей сделке.

Владелец предоставляет вам Hak Pakai на земле в своём Hak Milik

Владелец-индонезиец сохраняет Hak Milik и предоставляет вам Hak Pakai на эту землю актом PPAT (PP 18/2021, ст. 53(3)). Предоставление права должно быть зарегистрировано; с этого момента ваше право существует и обязательно для третьих лиц, а не только для владельца (ст. 54). Оно действует до 30 лет и возобновляется только новым актом с владельцем (ст. 52(3), 55(3)). Когда срок истекает, земля возвращается владельцу (ст. 62(4)).

Право переоформляется в Hak Pakai на ваше имя

Когда иностранец покупает дом вместе с землёй в Hak Milik или HGB (праве застройки), право переоформляется в Hak Pakai (Permen, ст. 187(3)), то есть Hak Milik или HGB продавца прекращается навсегда. К заявлению прилагаются ваши документы, удостоверяющие личность, и иммиграционные документы, сертификат, акт о передаче права (или иное подтверждение приобретения), а если земля обременена ипотекой — согласие кредитора (ст. 159). Земельное ведомство регистрирует Hak Pakai на земле, ранее находившейся в Hak Milik или HGB, изначально на срок до 30 лет, вносит запись в сертификат и может одновременно оформить переход права (ст. 161).

Сколько действует Hak Pakai?

Ни одно продление не происходит автоматически. Срок зависит от того, на какой земле оформлено право:

• Государственная земля или земля под правом управления (HPL): до 30 лет, плюс до 20 лет продления и до 30 лет возобновления, если вы по-прежнему соответствуете условиям (PP 18/2021, ст. 52(1)). Подайте заявление на продление до истечения срока, а на возобновление — в течение двух лет после его окончания (ст. 56). По окончании срока земля снова становится государственной землёй или землёй HPL; министр может предоставить бывшему правообладателю приоритет (ст. 52(4)–(5)).
• На земле в чьём-либо Hak Milik: до 30 лет, с возобновлением только новым актом, согласованным с владельцем (ст. 52(3), 55(3)).
• После переоформления права: изначально до 30 лет (Permen, ст. 161). Спросите своего PPAT, какие правила продления и возобновления применяются дальше.

О чём договориться с владельцем Hak Milik

Если по окончании срока владелец или его наследники не подпишут новый акт, ваше право прекратится. Урегулируйте эти вопросы в акте о предоставлении права:

• Возобновление: продолжительность, цена или формула её расчёта, крайний срок уведомления и обязательство владельца подписать новый акт — в идеале с обязательной силой для наследников и будущих покупателей (спросите своего PPAT, насколько это можно обеспечить).
• Дом: что с ним будет, если право не возобновят.
• Перепродажа: срочное Hak Pakai можно передать (ст. 60), но проверьте, не требует ли акт согласия владельца.
• Обязательства: нарушение соглашения о предоставлении права — основание для его аннулирования (ст. 61).

Как купить дом на праве Hak Pakai: пошагово

1. Убедитесь, что вы соответствуете условиям: иммиграционный документ, не менее 5 млрд IDR и отсутствие другого дома на праве Hak Pakai у вас или вашей семьи.
2. Посмотрите сертификат как можно раньше: площадь участка и вид права на землю — Hak Milik, HGB или уже Hak Pakai. Начните с наших вилл на продажу.
3. Согласуйте способ со своим PPAT: предоставление права на земле в Hak Milik владельца или переоформление права.
4. Проверка объекта (due diligence): ваш PPAT проверяет сертификат в земельном ведомстве (официальный сбор 50 000 IDR), личность владельца и то, кто ещё должен подписать документы (супруг или сонаследники); проверьте также зонирование, разрешения и счёт по налогу на землю (см. нашу статью о проверке объекта).
5. Предварительный договор (PPJB): при продаже BPHTB по закону подлежит уплате уже при подписании этого договора; спросите, как это правило применяется в вашем округе.
6. Налоги и оплата: платите банковским переводом, который можно отследить. Чтобы оформить переход права, земельному ведомству нужно подтверждение уплаты налога продавцом, а на практике PPAT просят, чтобы обе стороны уплатили свои налоги до подписания акта.
7. Акт: ваш PPAT готовит либо акт о предоставлении Hak Pakai на земле в Hak Milik владельца, либо — при переоформлении права — акт о передаче права.
8. Регистрация: ваше Hak Pakai возникает только после того, как его зарегистрирует земельное ведомство.

Перед публикацией объявления мы проверяем вместе с владельцем сертификат и разрешения и работаем с независимыми PPAT, но официальную проверку в земельном ведомстве может провести только PPAT, поэтому поручите её своему PPAT до оплаты. Попросите реалистичный график: сроки зависят от земельного ведомства.

Сколько стоит покупка на праве Hak Pakai?

По состоянию на октябрь 2026 года:

Каждый округ устанавливает свою ставку BPHTB в пределах максимальных 5%. Уточните её у своего PPAT, а также то, как облагается налогом сторона владельца при предоставлении права на земле в Hak Milik, и сборы земельного ведомства за предоставление или переоформление права. С новых вилл от застройщиков — плательщиков НДС взимается ещё и НДС. Подробности — в нашей статье о налогах и расходах при покупке недвижимости на Бали.

Наследование, отъезд из Индонезии и последующая продажа

Наследование

Hak Pakai можно унаследовать, но иностранному наследнику тоже нужен иммиграционный документ (PP 18/2021, ст. 69); наследник — гражданин Индонезии может владеть им в любом случае. Наследник, который не соответствует условиям, как правило, должен в течение одного года передать право тому, кто им соответствует, иначе оно прекращается в силу закона (ст. 50). Продумайте это вместе с нотариусом ещё до покупки.

Отъезд из Индонезии или потеря разрешения на пребывание

Правила о жилье иностранцев (PP 18/2021, ст. 69–73; Permen, ст. 185–188) не содержат особой нормы для владельцев, которые уезжают. По общему правилу, если вы больше не соответствуете условиям — например, у вас нет действующего иммиграционного документа, — у вас, как правило, есть один год, чтобы продать или передать право, иначе оно прекращается в силу закона (PP 18/2021, ст. 50). Проконсультируйтесь с PPAT до переезда.

Последующая продажа

Продать дом можно иностранцу, соответствующему условиям, гражданину Индонезии или индонезийской компании (ст. 42 UUPA); при этом вы платите налог продавца 2,5%. Иностранный покупатель должен соответствовать тем же правилам, включая минимальную цену (Permen, ст. 187(2)). Если ваше Hak Pakai оформлено на земле в чьём-либо Hak Milik, вы продаёте оставшиеся годы, и покупатели будут внимательно изучать условия возобновления. Если оно оформлено на государственной земле, например после переоформления права, покупатель-индонезиец может подать заявление о переоформлении его в HGB (Permen, ст. 158); спросите PPAT, как это работает в вашем случае. Эта норма не охватывает переоформление в Hak Milik, поэтому не обещайте покупателю возврата к собственности (freehold).

Hak Pakai или право аренды (leasehold): что вам подходит?

• Hak Pakai подойдёт вам, если вы живёте на Бали или планируете здесь жить, хотите иметь зарегистрированное право на своё жильё и готовы потратить не менее 5 млрд IDR.
• Право аренды (leasehold) подойдёт вам, если ваш бюджет меньше или вам нужен дом для отдыха, несколько объектов, земля под строительство или доход от сдачи в аренду (если это позволяют договор аренды и лицензии).

Подробнее — в нашей статье leasehold или freehold на Бали.

Даёт ли покупка дома на Бали право на визу?

Нет. Вилла или другой дом с землёй не дают права на Golden Visa или визу Second Home; единственный вариант через недвижимость для них — апартаменты стоимостью не менее 1 млн USD (для Golden Visa — только в 10-летнем варианте). Читайте нашу статью о визах для жизни на Бали.