巴厘岛外国人永久产权：PT PMA 的永久产权是真的吗？

外国人可以在巴厘岛购买永久产权房产吗？

不能，不能以永久产权的形式购买。在巴厘岛的房源中，“永久产权”描述的是卖方的产权：土地持有 Hak Milik 证书（SHM），这是现有最强的权利，没有到期日。买方最终持有什么，取决于买方是谁。印尼公民接手的是 Hak Milik。外国买方永远不会：产权在转到买方的途中会发生变更，公司取得 HGB，私人住宅则为 Hak Pakai（使用权）。

因此，“永久产权别墅出售”是对所售之物的如实描述，而不是对外国人将拥有什么的描述。这就是为什么我们按卖方的产权证书来标注房源，即永久产权或租赁产权，并在这里说明买方一侧的情况。如果您正在权衡两者，我们的巴厘岛租赁产权与永久产权对比指南对它们进行了比较。

为什么 PT PMA 不能持有永久产权

Hak Milik 仅留给印尼公民（UUPA 第21条）。法律还规定，任何旨在“直接或间接”将 Hak Milik 转移给外国人的买卖、赠与或其他安排均属无效。土地归国家所有，已支付的款项无法追回（第26条第2款）。PT PMA 是公司，不是公民，而普通公司不能持有 Hak Milik。股份由外国人持有并不改变这一规则；印尼人拥有的公司同样不能持有 Hak Milik。

印尼公司可以持有的是 HGB（Hak Guna Bangunan，建筑权）和 Hak Pakai（UUPA 第36条和第42条；政府条例 PP 18/2021 第34条和第49条）。PT PMA 是印尼法人，因此可以持有 HGB，前提是它始终是一家真实、合规的公司。所以，PT PMA 途径意味着：永久产权不再是永久产权，公司持有的是一项有期限的产权。

PT PMA 取而代之得到的是什么：HGB

HGB 是一项登记产权，在土地局（BPN）登记在公司名下，有自己的证书。它可以通过公司出售、抵押和继承。

PT PMA 从本地业主手中购买时，通常的途径是这样的。业主将 Hak Milik 放弃（释放）给国家，或者作为购买的一部分在土地局变更产权；无论哪种方式，Hak Milik 都不复存在。在法律意义上，该地块变成“国有土地”，即使您是从一个巴厘岛家庭手中买下的，然后由国家在其上授予公司 HGB（UUPA 第27条；PP 18/2021 第38条；Permen ATR/BPN 18/2021 第158条）。这种 HGB 拥有完整的三阶段期限：最长30年，可延长最多20年，并可续期最多30年（PP 18/2021 第37条）。

还有第二种较少见的形式：业主保留 Hak Milik，并通过 PPAT 契约在其上向公司授予 HGB（第38条第3款）。这种 HGB 期限最长30年，只能通过与业主签订新契约续期；期满时土地归还业主。您可以事先与业主约定续期，但这只是合同中的一项承诺，而不是登记在册的80年产权：证书上显示的是30年，预先签署的契约或不可撤销的土地授权委托书是不被允许的（PP 24/1997 第39条），而且30年后可能要由继承人来签字。它在纸面上看起来相似，却没有80年的前景，所以请务必弄清您签的是哪一种形式。

请向公证人（PPAT，土地契约官）询问您的交易采用哪种形式，以及证书上将载明的到期日。当 PT PMA 购买已有另一家公司 HGB 证书的土地时，它接手的是剩余年限，而不是全新的30年。

PT PMA 的永久产权是真正的永久产权吗？五个区别

不是。人们称之为永久产权，是因为价格一次付清、没有房东，而且产权登记在您所控制的名下。以下五点正是您公司持有的 HGB 与 Hak Milik 的区别所在：

最后一行关系到转售：您的买家是印尼人（他们可以将其变回永久产权，见下文）和公司。想把别墅作为住宅的外国个人，需要将其变更为 Hak Pakai，并受巴厘岛住宅50亿印尼盾最低价格的限制。

HGB 能持续多久：分三个阶段共80年

HGB 的授予期限最长30年。之后可延长最多20年，再续期最多30年，因此总计最长80年（PP 18/2021 第37条）。每一阶段都是向土地局提出的申请，而非自动权利。请在土地已按其用途使用后、期限结束之前申请延长；续期则在期限结束后最多两年内仍可申请（第41条）。在那之后，土地已归还国家。

每一次延长背后都有两个条件：持有人必须仍符合条件（公司作为印尼法人继续存在），土地必须处于使用状态。被故意闲置两年的土地，经警告后可被宣布为废弃地并由国家收回（PP 20/2021）；一栋建筑、一道围栏或一个花园都算作使用。如果公司不再符合条件，例如被解散，它有一年时间转让 HGB（第35条）。

这些规定经过了多少检验？第一个期限和20年的延长自1960年代以来一直是常规操作。30年的续期自1996年起才存在，因此印尼最早的那批 HGB 现在正在经历这一步。通过 PT PMA 购买巴厘岛别墅直到2000年代才变得普遍，所以这些产权大多仍处于最初的30年之内；延长过的很少，续期过的则一个也没有。

时钟属于产权，而不属于买方。一家公司购买一份剩余12年的现有 SHGB，得到的就是12年，外加仍可申请的延长。在商定价格之前，请核查证书上的到期日。

80年之后会怎样？

当期限、延长和续期全部用尽后，土地归还国家（PP 18/2021 第37条第3款）。随后由部长决定土地如何再次使用，并“可以给予”原持有人优先（第37条第4款；Permen ATR/BPN 18/2021 第107条）。在实践中，这意味着公司就同一块土地申请新的 HGB，新的授予重新开始周期：30年，加20年，再加30年。这就是人们所说 PMA 可以“永远续期”的含义。

三点坦诚的提醒：

• 优先是一种裁量，而非保证。申请的审查依据是土地是否仍得到良好使用、公司是否仍符合条件，以及用途是否仍符合空间规划。
• 还没有人经历过这一步。HGB 自1960年《土地基本法》起才存在，所以最早的产权要到2040年代才能走完完整的80年周期。巴厘岛的 PMA 别墅产权更年轻：大多数始于2000年代或之后，仍处于最初的30年之内，因此就连延长这一步在这里也几乎没有先例。
• 届时适用的规则可能不是今天的规则。HGB 的期限规定已经改写过两次（先是 PP 40/1996，后是 PP 18/2021），而仅在2026年，巴厘岛就对新设外资公司关闭了多个业务类别，并禁止了代持所有权。关于外国人所有权的规则既可能放松也可能收紧，因此“永远续期”是一种预期，而不是法律上的确定性。

买方应当为这种不确定性定价，而不是假定一定会获得新的授予。

对于设于印尼人 Hak Milik 之上的 HGB，结局更简单也更早：最多30年后土地归还业主，除非业主签订新契约。

HGB 能重新成为永久产权吗？

能，分两步，而且只能通过真实出售给印尼个人来实现。第一步，PT PMA 在 PPAT 面前以买卖契约将 HGB 出售给印尼买方；适用通常的过户税费，HGB 登记在买方名下。第二步，新业主向土地局申请将 HGB 变更为 Hak Milik。

简易途径有明确的条件（Kepmen ATR/BPN 1339/2022，截至2026年）：

• 住宅属于印尼公民个人；
• 地块不超过600 m²；
• 建筑物是住宅：有建筑许可证（PBG 或旧的 IMB），或村长出具的证明其用作住宅的信函，外加显示有建筑物的土地税通知单（PBB）；
• 整块地在一份证书上；HGB 可以仍在有效期内，也可以已经到期。

土地局的费用为每块地5万印尼盾，而对于不超过600 m²的住宅，部里表示变更大约需要五个工作日。

较大的地块。巴厘岛的大多数别墅地块都大于600 m²（6公亩）。它们仍然可以成为 Hak Milik，但不能走快速途径。印尼业主申请授予 Hak Milik，由土地局根据土地报告和一份决定书（SK）作出决定，而不是在证书上简单变更。要求相同（印尼个人、住宅、许可证），而且1998年的一项部级规定将住宅用途的 Hak Milik 限制为每人五块地或5000 m²。作为经营业务的别墅，或位于旅游或商业分区的土地，可能不算住宅。在指望这一点之前，请先询问土地局或您的 PPAT。

对于外国业主来说，实际意义在于转售。购买不超过600 m²地块上住宅的印尼个人可以将其变回 Hak Milik，因此您的买家群体不仅限于公司。

PMA 永久产权途径的费用

除了价格之外，购买 HGB 时买方须缴纳 BPHTB，即土地和建筑物权利取得税（2022年第1号法律）。税率最高为成交价或 NJOP（官方评估价值）两者中较高者的5%，减去免税额。卖方须缴纳2.5%的所得税。PPAT 的费用按规定上限为成交价的1%或更低，价值越高比例越低。土地局收取土地价值0.1%加5万印尼盾的登记费，以及5万印尼盾的产权证书核查费。请向 PPAT 索取列明每一项目的书面报价。公司本身还会增加设立和年度费用；请参阅我们的巴厘岛房产税费与购房成本指南和 PT PMA 指南。

2026年 PMA 永久产权适合谁

PT PMA 适合真正的经营业务：出租住宿、小型度假村，或用于出售的开发项目。它不适合私人住宅，因为公司必须取得某个业务类别的许可、申报其投资并作为企业纳税。自2026年5月起，巴厘岛已对18个业务类别停止受理外资公司的新申请，其中包括出租自有或租赁的房产（KBLI 68111），因此在购买之前，请核实您计划的业务类别是否仍然开放。

如果是自住房，有两种途径更为合适。一种是以您自己的名义持有 Hak Pakai，适用于价格达到或高于巴厘岛最低价格的住宅（我们的巴厘岛 Hak Pakai 指南）。另一种是长期租约。租约不涉及公司、不需要申报，也没有产权变更；它所缺少的是一个由您掌控的结局，这正是续约条款如此重要的原因。我们的外国人在巴厘岛购房指南比较了所有途径。

我们如何在房源上标注产权形式

• 永久产权：土地持有 Hak Milik 证书（SHM）。印尼买方保留它；PT PMA 买方以 HGB 持有；购买住宅的外国私人买方以 Hak Pakai 持有。浏览我们的永久产权别墅和永久产权土地。
• 租赁产权：经公证的租约，房源上显示剩余年限，按整个租期定价，土地则按每公亩每年定价。浏览我们的租赁产权别墅和租赁产权土地。
• HGB：如果别墅已经坐落在 HGB 证书之上，房源会注明这一点并显示到期日，因为买方接手的是剩余年限。

在房源上线之前，我们会与业主一起审核产权证书和许可证。土地局的官方核查只能由 PPAT 申请；这项核查以及我们尽职调查指南中的各个步骤都在支付任何定金之前完成。

后续步骤

1. 明确您购买的目的：经营业务（持有 HGB 的 PT PMA）、自住（Hak Pakai 或租约），还是用于转售的投资。途径由此而定。
2. 通过 PT PMA 购买时，请向 PPAT 询问交易采用哪种 HGB 途径，以及证书上将载明的到期日；取得书面的税费清单。
3. 把延长日期记入公司日历，按时提交 LKPM 报告和纳税申报，并持续使用土地。
4. 请持牌顾问确认公司的业务类别在巴厘岛仍然开放，以及适用于您计划的资本规定。
5. 告诉我们您的需求，我们会发送符合您所选途径的别墅和地块，产权证书和许可证均已审核。