Freehold di Bali untuk Orang Asing: Apakah Freehold PT PMA Nyata?

Bisakah orang asing membeli properti freehold di Bali?

Tidak, tidak sebagai freehold. Dalam iklan properti di Bali, “freehold” menggambarkan hak atas tanah milik penjual: tanahnya bersertifikat Hak Milik (SHM), hak terkuat yang ada, tanpa tanggal berakhir. Hak apa yang pada akhirnya dipegang pembeli bergantung pada siapa pembelinya. Warga negara Indonesia mengambil alih Hak Milik tersebut. Pembeli asing tidak pernah bisa: hak atas tanahnya berubah dalam perjalanan menuju pembeli, menjadi HGB untuk perusahaan atau Hak Pakai (hak untuk menggunakan) untuk rumah pribadi.

Jadi “vila freehold dijual” adalah gambaran yang jujur tentang apa yang dijual, bukan tentang apa yang akan dimiliki orang asing. Itulah sebabnya kami melabeli iklan kami menurut sertifikat penjual, freehold atau leasehold, dan menjelaskan sisi pembelinya di sini. Jika Anda sedang menimbang keduanya, panduan kami tentang leasehold vs freehold di Bali membandingkannya.

Mengapa PT PMA tidak dapat memegang freehold

Hak Milik dikhususkan bagi warga negara Indonesia (Pasal 21 UUPA). Undang-undang itu juga menyatakan setiap jual beli, hibah, atau perbuatan lain yang dimaksudkan untuk mengalihkan Hak Milik kepada orang asing “secara langsung atau tidak langsung” batal demi hukum. Tanahnya jatuh kepada negara, dan uang yang telah dibayarkan tidak dapat dituntut kembali (Pasal 26 ayat (2)). PT PMA adalah perusahaan, bukan warga negara, dan perusahaan biasa tidak dapat memegang Hak Milik. Kepemilikan asing atas sahamnya tidak mengubah aturan itu; perusahaan milik orang Indonesia pun tidak dapat memegang Hak Milik.

Yang dapat dipegang perusahaan Indonesia adalah HGB (Hak Guna Bangunan, hak untuk mendirikan bangunan) dan Hak Pakai (Pasal 36 dan 42 UUPA; Pasal 34 dan 49 Peraturan Pemerintah, PP, 18/2021). PT PMA adalah badan hukum Indonesia, sehingga dapat memegang HGB, selama tetap menjadi perusahaan yang nyata dan patuh. Jadi jalur PT PMA berarti: freehold berhenti menjadi freehold, dan sebagai gantinya perusahaan memegang hak yang berjangka waktu.

Apa yang diperoleh PT PMA sebagai gantinya: HGB

HGB adalah hak yang terdaftar, tercatat di kantor pertanahan (BPN) atas nama perusahaan, dengan sertifikatnya sendiri. HGB dapat dijual, dibebani Hak Tanggungan, dan diwariskan melalui perusahaan.

Jalur yang lazim ketika PT PMA membeli dari pemilik lokal berjalan seperti ini. Pemilik melepaskan Hak Miliknya kepada negara, atau haknya diubah di kantor pertanahan sebagai bagian dari pembelian; dengan cara mana pun, Hak Milik itu berhenti ada. Secara hukum kavling itu menjadi “tanah negara”, meskipun Anda membelinya dari sebuah keluarga Bali, dan negara memberikan HGB kepada perusahaan di atasnya (Pasal 27 UUPA; Pasal 38 PP 18/2021; Pasal 158 Permen ATR/BPN 18/2021). HGB itu memiliki jangka waktu tiga tahap penuh: hingga 30 tahun, dapat diperpanjang hingga 20 tahun dan diperbarui hingga 30 tahun (Pasal 37 PP 18/2021).

Ada bentuk kedua yang kurang lazim: pemilik tetap memegang Hak Milik dan memberikan HGB di atasnya kepada perusahaan dengan akta PPAT (Pasal 38 ayat (3)). HGB itu berlaku hingga 30 tahun dan hanya dapat diperbarui dengan akta baru bersama pemilik; pada akhirnya tanah kembali kepada pemilik. Anda bisa menyepakati pembaruannya dengan pemilik sejak awal, tetapi itu tetap janji dalam kontrak, bukan hak terdaftar selama 80 tahun: sertifikatnya mencantumkan 30 tahun, akta yang ditandatangani di muka atau surat kuasa mutlak atas tanah yang tidak dapat ditarik kembali tidak diperbolehkan (Pasal 39 PP 24/1997), dan dalam 30 tahun mungkin ahli warislah yang harus menandatangani. Di atas kertas tampak serupa, tetapi tidak memiliki horizon 80 tahun, jadi pastikan Anda tahu bentuk mana yang Anda tandatangani.

Tanyakan kepada notaris (PPAT, pejabat pembuat akta tanah) bentuk mana yang digunakan dalam transaksi Anda dan tanggal berakhir apa yang akan tercantum pada sertifikat. Ketika PT PMA membeli tanah yang sudah bersertifikat HGB dari perusahaan lain, PT PMA mengambil alih sisa tahunnya, bukan 30 tahun yang baru.

Apakah freehold PT PMA benar-benar freehold? Lima perbedaan

Tidak. Orang menyebutnya freehold karena harganya dibayar sekali, tidak ada pihak yang menyewakan, dan haknya atas nama yang Anda kendalikan. Lima hal berikut yang membedakan HGB yang dipegang perusahaan Anda dari Hak Milik:

Baris terakhir penting untuk penjualan kembali: pembeli Anda adalah orang Indonesia (yang dapat mengubahnya kembali menjadi freehold, lihat di bawah) dan perusahaan. Perorangan asing yang menginginkan vila itu sebagai rumah tinggal memerlukan perubahannya menjadi Hak Pakai, dengan harga minimum di Bali sebesar Rp 5 miliar untuk rumah.

Berapa lama HGB berlaku: 80 tahun dalam tiga tahap

HGB diberikan untuk jangka waktu hingga 30 tahun. Kemudian dapat diperpanjang hingga 20 tahun dan diperbarui hingga 30 tahun, sehingga seluruhnya hingga 80 tahun (Pasal 37 PP 18/2021). Setiap tahap adalah permohonan kepada kantor pertanahan, bukan hak yang otomatis. Mohon perpanjangan setelah tanah dimanfaatkan sesuai tujuannya, dan sebelum jangka waktunya berakhir; pembaruan masih dapat dimohonkan hingga dua tahun setelah jangka waktu berakhir (Pasal 41). Setelah itu, tanahnya telah kembali kepada negara.

Dua syarat melandasi setiap perpanjangan: pemegang hak harus masih memenuhi syarat (perusahaan masih ada sebagai badan hukum Indonesia), dan tanah harus dimanfaatkan. Tanah yang sengaja dibiarkan tidak dimanfaatkan selama dua tahun dapat dinyatakan telantar setelah peringatan dan diambil kembali oleh negara (PP 20/2021); bangunan, pagar, atau taman dihitung sebagai pemanfaatan. Jika perusahaan tidak lagi memenuhi syarat, misalnya karena dibubarkan, perusahaan memiliki waktu satu tahun untuk mengalihkan HGB (Pasal 35).

Seberapa teruji semua ini? Jangka waktu pertama dan perpanjangan 20 tahun sudah rutin sejak 1960-an. Pembaruan 30 tahun baru ada sejak 1996, sehingga HGB tertua di Indonesia kini sedang menjalaninya. Pembelian vila di Bali melalui PT PMA baru umum pada 2000-an, sehingga sebagian besar hak itu masih berada dalam 30 tahun pertamanya; hanya sedikit yang sudah diperpanjang, dan belum ada yang diperbarui.

Hitungan waktunya melekat pada haknya, bukan pada pembelinya. Perusahaan yang membeli SHGB yang sudah ada dengan sisa 12 tahun mendapat 12 tahun, ditambah perpanjangan apa pun yang masih tersedia. Periksa tanggal berakhir pada sertifikat sebelum Anda menyepakati harga.

Apa yang terjadi setelah 80 tahun?

Ketika jangka waktu, perpanjangan, dan pembaruannya semua telah habis, tanah kembali kepada negara (Pasal 37 ayat (3) PP 18/2021). Menteri kemudian memutuskan bagaimana tanah itu digunakan kembali dan “dapat memberikan prioritas” kepada pemegang hak sebelumnya (Pasal 37 ayat (4); Pasal 107 Permen ATR/BPN 18/2021). Dalam praktiknya itu berarti perusahaan mengajukan permohonan HGB baru di atas tanah yang sama, dan pemberian hak yang baru memulai siklusnya lagi: 30 tahun, ditambah 20, ditambah 30. Itulah yang dimaksud orang ketika mengatakan PMA bisa “memperbarui selamanya”.

Tiga catatan jujur:

• Prioritas adalah kewenangan diskresi, bukan jaminan. Permohonannya dinilai dari apakah tanah masih dimanfaatkan dengan baik, perusahaan masih memenuhi syarat, dan penggunaannya masih sesuai dengan rencana tata ruang.
• Belum ada yang pernah melewati tahap ini. HGB baru ada sejak UUPA tahun 1960, sehingga hak-hak pertama baru bisa mencapai akhir siklus penuh 80 tahun pada 2040-an. Hak atas vila PMA di Bali bahkan lebih muda lagi: sebagian besar berasal dari 2000-an atau sesudahnya dan masih dalam 30 tahun pertamanya, sehingga tahap perpanjangan pun belum banyak rekam jejaknya di sini.
• Aturan yang berlaku saat itu mungkin bukan aturan hari ini. Ketentuan jangka waktu HGB sudah ditulis ulang dua kali (PP 40/1996, lalu PP 18/2021), dan pada 2026 saja Bali menutup bidang-bidang usaha bagi perusahaan milik asing yang baru dan melarang kepemilikan dengan skema nominee. Aturan kepemilikan asing bisa diperketat maupun dilonggarkan, jadi “memperbarui selamanya” adalah harapan, bukan kepastian hukum.

Pembeli sebaiknya memperhitungkan ketidakpastian itu dalam harga, alih-alih mengandaikan pemberian hak yang baru.

Untuk HGB di atas Hak Milik orang Indonesia, akhirnya lebih sederhana dan lebih cepat: setelah paling lama 30 tahun tanah kembali kepada pemilik, kecuali pemilik menandatangani akta baru.

Bisakah HGB menjadi freehold lagi?

Bisa, dalam dua langkah, dan hanya melalui penjualan yang sungguh-sungguh kepada perorangan warga negara Indonesia. Pertama, PT PMA menjual HGB kepada pembeli Indonesia dengan akta jual beli di hadapan PPAT; pajak peralihan yang biasa berlaku dan HGB didaftarkan atas nama pembeli. Kedua, pemilik baru mengajukan permohonan kepada kantor pertanahan untuk mengubah HGB menjadi Hak Milik.

Jalur sederhananya memiliki syarat yang jelas (Kepmen ATR/BPN 1339/2022, per 2026):

• rumahnya milik perorangan warga negara Indonesia;
• luas kavling paling besar 600 m²;
• bangunannya adalah rumah tinggal: ada izin bangunan (PBG atau IMB yang lama), atau surat keterangan dari kepala desa bahwa bangunan digunakan sebagai tempat tinggal, ditambah surat tagihan pajak bumi dan bangunan (PBB) yang mencantumkan adanya bangunan;
• seluruh kavling dalam satu sertifikat; HGB-nya boleh masih berlaku atau sudah berakhir.

Biaya di kantor pertanahan sebesar Rp 50.000 per bidang dan, untuk rumah dengan luas hingga 600 m², kementerian menyatakan perubahannya memakan waktu sekitar lima hari kerja.

Kavling yang lebih besar. Sebagian besar kavling vila di Bali lebih luas dari 600 m² (6 are). Kavling itu tetap bisa menjadi Hak Milik, tetapi tidak melalui jalur cepat. Pemilik Indonesia mengajukan permohonan pemberian Hak Milik, yang diputuskan kantor pertanahan dengan laporan tentang tanahnya dan surat keputusan (SK), bukan perubahan sederhana pada sertifikat. Persyaratannya sama (perorangan warga negara Indonesia, rumah tinggal, izin-izinnya), dan sebuah peraturan kementerian dari 1998 membatasi Hak Milik untuk rumah tinggal hingga lima bidang atau 5.000 m² per orang. Vila yang dijalankan sebagai usaha, atau tanah di zona pariwisata atau komersial, mungkin tidak dihitung sebagai rumah tinggal. Tanyakan kepada kantor pertanahan atau PPAT Anda sebelum Anda mengandalkannya.

Bagi pemilik asing, poin praktisnya adalah penjualan kembali. Perorangan Indonesia yang membeli rumah di atas kavling hingga 600 m² dapat mengubahnya kembali menjadi Hak Milik, sehingga calon pembeli Anda bukan hanya perusahaan.

Berapa biaya jalur freehold PMA

Di atas harganya, membeli HGB membebani pembeli dengan BPHTB, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (UU 1/2022). Besarnya hingga 5% dari harga atau nilai pajak (NJOP), mana yang lebih tinggi, dikurangi nilai tidak kena pajak. Penjual wajib membayar pajak penghasilan 2,5%. Biaya PPAT dibatasi oleh peraturan paling tinggi 1% dari harga atau kurang, dan menurun untuk nilai yang lebih tinggi. Kantor pertanahan mengenakan biaya pendaftaran sebesar 0,1% dari nilai tanah ditambah Rp 50.000, dan Rp 50.000 untuk pengecekan sertifikat. Mintalah penawaran tertulis dari PPAT yang menyebutkan setiap itemnya. Perusahaannya sendiri menambah biaya pendirian dan biaya tahunan; lihat panduan kami tentang pajak properti dan biaya pembelian di Bali dan panduan PT PMA.

Untuk siapa freehold PMA cocok pada 2026

PT PMA cocok untuk usaha yang benar-benar dijalankan: akomodasi sewa, resor kecil, pengembangan untuk dijual kembali. PT PMA tidak cocok untuk rumah pribadi, karena perusahaan harus berizin untuk suatu bidang usaha, melaporkan penanaman modalnya, dan membayar pajak sebagai usaha. Sejak Mei 2026, Bali menutup 18 bidang usaha bagi permohonan baru dari perusahaan milik asing, termasuk penyewaan properti milik sendiri atau sewaan (KBLI 68111), jadi periksa apakah bidang usaha yang Anda rencanakan masih terbuka sebelum Anda membeli.

Untuk rumah Anda sendiri, dua jalur lebih cocok. Pertama, Hak Pakai atas nama Anda sendiri, untuk rumah dengan harga setara atau di atas harga minimum di Bali (panduan kami tentang Hak Pakai di Bali). Kedua, sewa jangka panjang. Sewa tidak memerlukan perusahaan, pelaporan, maupun perubahan hak; yang tidak dimilikinya adalah akhir yang Anda kendalikan, dan itulah sebabnya klausul perpanjangan begitu penting. Panduan kami tentang membeli properti di Bali sebagai orang asing membandingkan semua jalurnya.

Cara kami melabeli status hak pada iklan kami

• Freehold: tanahnya bersertifikat Hak Milik (SHM). Pembeli Indonesia mempertahankannya; pembeli PT PMA memegangnya sebagai HGB; pembeli perorangan asing untuk rumah tinggal memegangnya sebagai Hak Pakai. Lihat vila freehold dan tanah freehold kami.
• Leasehold: perjanjian sewa yang dibuat di hadapan notaris dengan sisa tahun yang tercantum pada iklan, dengan harga untuk seluruh masa sewa, dan untuk tanah per are per tahun. Lihat vila leasehold dan tanah leasehold kami.
• HGB: bila sebuah vila sudah berdiri di atas sertifikat HGB, iklannya menyebutkan hal itu dan mencantumkan tanggal berakhirnya, karena pembeli mengambil alih sisa tahunnya.

Kami memeriksa sertifikat dan izin bersama pemilik sebelum sebuah iklan tayang. Pengecekan resmi di kantor pertanahan hanya dapat dimintakan oleh PPAT; pengecekan itu dan langkah-langkah dalam panduan uji tuntas kami dilakukan sebelum uang muka apa pun dibayarkan.

Langkah selanjutnya

1. Tentukan untuk apa Anda membeli: usaha (PT PMA dengan HGB), rumah tinggal (Hak Pakai atau sewa), atau investasi untuk dijual kembali. Jalurnya mengikuti dari situ.
2. Untuk pembelian melalui PT PMA, tanyakan kepada PPAT jalur HGB mana yang digunakan transaksi itu dan tanggal berakhir apa yang akan tercantum pada sertifikat; mintalah rincian pajak dan biayanya secara tertulis.
3. Masukkan tanggal-tanggal perpanjangan ke kalender perusahaan Anda, jaga agar laporan LKPM dan pelaporan pajak tetap mutakhir, dan jaga agar tanah tetap dimanfaatkan.
4. Mintalah konsultan berizin memastikan bahwa bidang usaha perusahaan terbuka di Bali dan aturan modal untuk rencana Anda.
5. Ceritakan kebutuhan Anda kepada kami dan kami akan mengirimkan vila dan kavling yang sesuai dengan jalur yang Anda pilih, dengan sertifikat dan izin yang sudah diperiksa.