Недвижимость на Бали через PT PMA: когда нужна компания с иностранным капиталом

Недвижимость на Бали через PT PMA: когда нужна компания с иностранным капиталом, правила о капитале 2026 года, HGB, лицензии, новые ограничения Бали и риски.

PT PMA — индонезийская компания с иностранными акционерами — может законно владеть недвижимостью на Бали на праве HGB (Hak Guna Bangunan, право застройки), но никогда — в собственность (freehold). Она подходит для реального бизнеса, например для сдачи жилья в аренду или девелопмента, но не для частного дома; к тому же с мая 2026 года Бали закрыл 18 видов деятельности для новых заявок от компаний с иностранным капиталом. Рассказываем, как всё устроено по состоянию на октябрь 2026 года: капитал, земля, лицензии, создание компании, ежегодные обязанности, расходы и риски.

Недвижимость на Бали через PT PMA: когда это имеет смысл

PT PMA должна быть обществом с ограниченной ответственностью (PT, perseroan terbatas), созданным по индонезийскому праву, с местонахождением в Индонезии (Положение BKPM 5/2025, ст. 23(11)). Право на землю принадлежит компании, а вам — акции. Инвестиционные правила применяются к каждому виду деятельности (коду KBLI) и локации, а компания отчитывается о своей инвестиционной деятельности, поэтому это инструмент для бизнеса, а не для частного дома.

Она может иметь смысл для лицензированного бизнеса, например в сфере размещения или для строительства и продажи здания или комплекса целиком, но только в том виде деятельности, который на Бали всё ещё открыт для компаний с иностранным капиталом: сдача в аренду собственной или арендованной недвижимости (68111) закрыта для новых заявок от таких компаний с мая 2026 года. Для собственного жилья лучше подходят Hak Pakai или аренда; способы сравниваются в нашей статье о покупке недвижимости на Бали иностранцем.

Какой капитал нужен PT PMA в 2026 году?

Согласно Положению BKPM 5/2025, действующему со 2 октября 2025 года, PT PMA нужен оплаченный капитал не менее 2,5 млрд IDR и инвестиционный план свыше 10 млрд IDR на каждый пятизначный вид деятельности (KBLI) в каждой локации проекта. Прежний минимум оплаченного капитала в 10 млрд IDR (Положение BKPM 4/2021) отменён, хотя в старых статьях его всё ещё приводят.

Компания принимает обязательство о блокировке капитала, подавая декларацию в OSS — государственной онлайн-системе лицензирования; за его нарушение предусмотрены административные санкции. Попросите лицензированного консультанта подтвердить, как эти правила применяются к вашему плану.

Какими правами на землю может владеть PT PMA?

PT PMA может владеть HGB или Hak Pakai, но никогда — Hak Milik. HGB на государственной земле действует до 30 лет с возможностью продления ещё на срок до 20 лет и возобновления на срок до 30 лет; HGB на земле в чьём-либо Hak Milik действует до 30 лет и возобновляется только новым актом с владельцем (постановление правительства, PP, 18/2021, ст. 37). Продление не происходит автоматически (ст. 41), а правообладатель, который больше не соответствует условиям для владения HGB, должен передать его в течение одного года (ст. 35).

Как компания приобретает землю:

• Земля с HGB: по акту купли-продажи (AJB, Akta Jual Beli), подписанному у PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, должностного лица по земельным актам).
• Земля с Hak Milik: передача Hak Milik компании ничтожна (Основной аграрный закон, UUPA, ст. 26(2)). Либо владелец предоставляет HGB на земле в своём Hak Milik актом PPAT и сохраняет собственность (PP 18/2021, ст. 38(3)), либо Hak Milik переоформляется в HGB в земельном ведомстве. Спросите PPAT, какой способ используется в вашей сделке и какой срок права получится в итоге.
• Аренда: компания может арендовать землю или виллу, не владея HGB; в этом случае она удерживает налог владельца в размере 10% с арендной платы.

При приобретении HGB, в том числе при новом предоставлении права на земле в Hak Milik, уплачивается BPHTB (налог на переход права на землю и строения) в размере до 5%; читайте нашу статью о налогах и расходах при покупке недвижимости на Бали.

Лицензирование виллы как бизнеса через PT PMA

То, что компания владеет виллой, ещё не значит, что она может вести на ней бизнес. Для этого нужны:

1. Зона: KKPR (подтверждение соответствия плану территории) через OSS; читайте нашу статью о зонировании на Бали.
2. Здание: PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, разрешение на строительство), соответствующее фактически построенному, и SLF (Sertifikat Laik Fungsi, сертификат эксплуатации) — оба являются базовыми требованиями для бизнес-лицензии согласно PP 28/2025.
3. Лицензия: бизнес-идентификационный номер (NIB) из OSS с правильным кодом KBLI. В классификации 2020 года у вилл (55193) и гостевых домов, называемых Pondok Wisata (55130), были собственные коды; OSS должна была перейти на новую классификацию KBLI 2025 до 18 июня 2026 года, поэтому уточните, какой код применяется сейчас.
4. Вид деятельности, открытый для иностранных инвестиций: виллы и Pondok Wisata, возможно, зарезервированы для микро-, малого и среднего бизнеса (официально это не подтверждено), а перечень видов деятельности, открытых для инвестиций, утверждённый в 2021 году, может измениться.

С краткосрочного проживания на вилле взимается также налог округа на гостиничные услуги (PBJT) в размере до 10%; облагаются ли им помесячная и годовая аренда, окончательно не решено. Подробнее — в нашей статье о сдаче виллы в аренду на Бали.

Ограничения Бали для новых компаний с иностранным капиталом в 2026 году

С третьей недели мая 2026 года с одобрения министра инвестиций Бали закрыл в OSS приём новых заявок от компаний с иностранным капиталом по 18 видам деятельности «до принятия дальнейших решений».

• Закрыты: сдача в аренду собственной или арендованной недвижимости (68111), отели площадью менее 6 000 м² (55110, 55120) и прочие средства размещения (55900), а также такие виды деятельности, как прокат транспортных средств, розничная торговля и кафе. Виллы (55193) и гостевые дома (55130) в списке не значились.
• Причина: цель — не дать компаниям с иностранным капиталом использовать классификации с низким уровнем риска, чтобы обойти минимальные инвестиции в 10 млрд IDR.
• Неясно: номер нормативного акта не назывался, а ограничения могут быть шире перечисленных видов деятельности, поэтому проверяйте свой конкретный случай.
• Действующие компании: закрываться их не обязали. Лицензии, выданные до закрытия, остаются в силе, но новые лицензии по закрытым видам деятельности заблокированы, а отчёты LKPM нужно подавать и дальше.

Создание PT PMA: этапы

PT PMA учреждается нотариальным актом, регистрируется в Министерстве юстиции и получает лицензии через OSS. В общих чертах (точный порядок определит ваш консультант):

1. План: вид деятельности, локация, инвестиционный план и люди.
2. Учредительный акт: не менее двух акционеров подписывают его у нотариуса на индонезийском языке, и каждый принимает акции (Закон о компаниях, UU 40/2007, ст. 7); в уставе указывается местонахождение компании — город или округ в Индонезии.
3. Регистрация в министерстве: нотариус в течение 60 дней после подписания подаёт акт онлайн в систему юридических лиц Министерства юстиции (AHU); согласно Закону о компаниях с изменениями, внесёнными Законом о создании рабочих мест, компания становится юридическим лицом после регистрации и получения подтверждения о регистрации.
4. Налоговый номер: регистрация в качестве налогоплательщика (NPWP).
5. OSS: NIB, KKPR, лицензии и декларация о капитале.
6. Капитал: банковский счёт компании, на который внесено не менее 2,5 млрд IDR.

Директора и визы

У компании должен быть как минимум один директор (Закон о компаниях, ст. 92). Иностранцы могут быть директорами и комиссарами (членами наблюдательного совета), но должности, связанные с управлением персоналом (HR), для иностранных работников закрыты (постановление правительства № 34/2021).

Как работодатель компания выступает спонсором рабочего KITAS (разрешения на временное пребывание) для иностранца, которого она нанимает. Для двухлетнего инвесторского KITAS нужна доля в компании не менее 10 млрд IDR (иммиграционное постановление Permenkumham 22/2023, ст. 38). Спросите лицензированного визового агента, какое разрешение подходит для вашей роли, и читайте нашу статью о визах для жизни на Бали.

Ведение PT PMA: отчёты, налоги и бухгалтерия

У компании круглый год есть отчётные и налоговые обязанности, поэтому с самого начала предусмотрите услуги бухгалтера. Основные обязанности по состоянию на 2026 год (по LKPM уточните, к какой группе относится ваша компания):

Налог на прибыль компаний составляет 22% от налогооблагаемого дохода. При обороте до 50 млрд IDR доход, приходящийся на первые 4,8 млрд IDR оборота, облагается по половинной ставке, поэтому при обороте до 4,8 млрд IDR эффективная ставка составляет 11% (Закон о подоходном налоге, ст. 31E). В 2026 году финальный налог 0,5% с оборота применяется только к кооперативам и компаниям с одним учредителем, поэтому не рассчитывайте на него.

Сколько стоит создание и содержание PT PMA?

Надёжных данных о типичных расходах в 2026 году нам проверить не удалось, поэтому запросите у нескольких лицензированных консультантов письменные расценки и сроки и сравните, что входит в каждое предложение. Основные статьи расходов: акт и одобрение министерства; лицензирование, включая проверку зонирования, PBG и SLF; бухгалтерия, налоговые декларации, отчёты LKPM и аудит, если он нужен; визы; покупка земли (BPHTB и расходы на оформление акта). Сверх того нужен сам капитал: не менее 2,5 млрд IDR, привязанных к компании как минимум на год.

Риски, которые стоит взвесить, прежде чем выбрать PT PMA

• Номинальные держатели: соглашение о том, что кто-то держит акции за вас, ничтожно согласно Закону об инвестициях (UU 25/2007). Схема, при которой земля оформлена за вас на гражданина Индонезии, тоже ничтожна, а региональный акт Бали (Perda) 4/2026 запрещает номинальное владение землёй. Вы можете лишиться и недвижимости, и денег.
• Капитал: привязан к компании как минимум на год.
• Соблюдение требований: отчётность нужно сдавать независимо от того, идут дела бойко или вяло.
• Меняющиеся правила: закрытие видов деятельности на Бали в 2026 году, KBLI 2025 и возможные изменения инвестиционного перечня.
• Сроки права: для HGB на земле в Hak Milik через срок до 30 лет нужен новый акт с владельцем.

PT PMA, Hak Pakai или право аренды: что подходит для вашей цели?

Hak Pakai подходит для жилья по минимальной цене или дороже, аренда — для более дешёвого жилья или для земли, а PT PMA — для реального бизнеса.

Подробнее о варианте для жилья — в нашей статье о Hak Pakai на Бали.

Что делать дальше

1. Определите цель: жильё, доход от аренды или девелопмент.
2. Проверьте вид деятельности письменно у лицензированного консультанта, с учётом закрытия видов деятельности на Бали в 2026 году.
3. Проверьте объект: сертификат (через PPAT), зону, PBG и SLF.
4. Согласуйте способ приобретения земли и срок права с PPAT.
5. Заложите в бюджет капитал, налоги при покупке и год соблюдения требований.

Посмотрите наши виллы на продажу и участки на продажу. Мы работаем с независимыми нотариусами; расскажите нам о своих планах, прежде чем брать на себя обязательства.