Freehold на Бали для иностранцев: реален ли freehold через PT PMA?

Могут ли иностранцы купить недвижимость на Бали в собственность (freehold)?

Нет, не в собственность. В объявлении на Бали «freehold» описывает право продавца: на землю есть сертификат Hak Milik (SHM) — самое сильное из существующих прав, без срока окончания. Что в итоге будет у покупателя, зависит от того, кто покупатель. Гражданин Индонезии принимает Hak Milik. Иностранный покупатель — никогда: по пути к покупателю право меняется — на HGB для компании или на Hak Pakai (право пользования) для частного дома.

Так что «вилла freehold на продажу» — честное описание того, что продаётся, но не того, чем будет владеть иностранец. Поэтому мы помечаем наши объявления по сертификату продавца — собственность (freehold) или право аренды (leasehold) — а сторону покупателя объясняем здесь. Если вы выбираете между этими двумя вариантами, их сравнивает наша статья leasehold или freehold на Бали.

Почему PT PMA не может владеть собственностью (freehold)

Hak Milik закреплено за гражданами Индонезии (UUPA, ст. 21). Закон также признаёт ничтожной любую продажу, дарение или иную сделку, направленную на передачу Hak Milik иностранцу «прямо или косвенно». Земля переходит к государству, а уже уплаченные деньги вернуть нельзя (ст. 26(2)). PT PMA — компания, а не гражданин, а обычные компании владеть Hak Milik не могут. Иностранное владение акциями в этом правиле ничего не меняет: компания с индонезийским капиталом тоже не может владеть Hak Milik.

Чем индонезийская компания владеть может, так это HGB (Hak Guna Bangunan, право застройки) и Hak Pakai (UUPA, ст. 36 и 42; постановление правительства, PP, 18/2021, ст. 34 и 49). PT PMA — индонезийское юридическое лицо, поэтому она может владеть HGB, пока остаётся реальной компанией, соблюдающей требования. Таким образом, путь через PT PMA означает: собственность перестаёт быть собственностью, а компания вместо этого владеет правом с ограниченным сроком.

Что PT PMA получает вместо этого: HGB

HGB — зарегистрированное право, внесённое в реестр земельного ведомства (BPN) на имя компании, с собственным сертификатом. Его можно продать, заложить и передать по наследству через компанию.

Обычный путь, когда PT PMA покупает у местного владельца, выглядит так. Владелец отказывается от Hak Milik в пользу государства (освобождает землю от права), либо право переоформляется в земельном ведомстве в рамках покупки; в любом случае Hak Milik перестаёт существовать. С юридической точки зрения участок становится «государственной землёй», хотя вы купили его у балийской семьи, и государство предоставляет компании HGB на нём (UUPA, ст. 27; PP 18/2021, ст. 38; Permen ATR/BPN 18/2021, ст. 158). У такого HGB полный трёхэтапный срок: до 30 лет с продлением до 20 лет и возобновлением до 30 лет (PP 18/2021, ст. 37).

Есть и вторая, менее распространённая форма: владелец сохраняет Hak Milik и предоставляет компании HGB на этой земле актом PPAT (ст. 38(3)). Такое HGB действует до 30 лет и возобновляется только новым актом с владельцем; по окончании земля возвращается владельцу. Вы можете заранее договориться с владельцем о возобновлениях, но это остаётся обещанием в договоре, а не зарегистрированным правом на 80 лет: в сертификате указано 30 лет, заранее подписанные акты или безотзывная доверенность на землю не допускаются (PP 24/1997, ст. 39), а через 30 лет подписывать, возможно, придётся уже наследникам. На бумаге это выглядит похоже, но горизонта в 80 лет здесь нет, поэтому убедитесь, что понимаете, какую именно форму подписываете.

Спросите нотариуса (PPAT, должностное лицо по земельным актам), какая форма используется в вашей сделке и какая дата окончания будет указана в сертификате. Когда PT PMA покупает землю, на которую у другой компании уже есть сертификат HGB, она принимает оставшиеся годы, а не новые 30.

Настоящая ли это собственность — freehold через PT PMA? Пять отличий

Нет. Люди называют это freehold, потому что цена платится один раз, нет арендодателя, а право оформлено на имя, которое вы контролируете. Вот пять пунктов, которые отличают HGB вашей компании от Hak Milik:

Последняя строка важна для перепродажи: ваши покупатели — индонезийцы (которые могут вернуть землю в собственность, см. ниже) и компании. Иностранному физическому лицу, которому вилла нужна как жильё, потребовалось бы переоформление в Hak Pakai, с минимальной ценой для дома на Бали в 5 млрд IDR.

Сколько действует HGB: 80 лет в три этапа

HGB предоставляется на срок до 30 лет. Затем его можно продлить на срок до 20 лет и возобновить на срок до 30 лет — всего до 80 лет (PP 18/2021, ст. 37). Каждый этап — это заявление в земельное ведомство, а не автоматическое право. Подавайте заявление на продление, когда земля используется по назначению, и до окончания срока; заявление на возобновление можно подать ещё в течение двух лет после окончания срока (ст. 41). После этого земля уже вернулась государству.

За каждым продлением стоят два условия: правообладатель по-прежнему должен соответствовать требованиям (компания продолжает существовать как индонезийское юридическое лицо), а земля должна использоваться. Землю, намеренно оставленную без использования на два года, после предупреждений могут объявить заброшенной и вернуть государству (PP 20/2021); здание, забор или сад считаются использованием. Если компания перестаёт соответствовать требованиям, например из-за ликвидации, у неё есть один год на передачу HGB (ст. 35).

Насколько это проверено практикой? Первый срок и продление на 20 лет стали рутиной ещё с 1960-х годов. Возобновление на 30 лет существует с 1996 года, поэтому самые старые индонезийские HGB проходят его сейчас. Покупки вилл на Бали через PT PMA стали распространёнными только в 2000-х годах, так что большинство этих прав ещё в первых 30 годах; немногие были продлены, и ни одно не было возобновлено.

Часы принадлежат праву, а не покупателю. Компания, которая покупает существующее SHGB с оставшимися 12 годами, получает 12 лет плюс то продление, которое ещё доступно. Проверьте дату окончания в сертификате, прежде чем согласовывать цену.

Что происходит через 80 лет?

Когда срок, продление и возобновление исчерпаны, земля возвращается государству (PP 18/2021, ст. 37(3)). Затем министр решает, как земля будет использоваться дальше, и «может отдать приоритет» прежнему правообладателю (ст. 37(4); Permen ATR/BPN 18/2021, ст. 107). На практике это значит, что компания подаёт заявление на новое HGB на той же земле, и новое предоставление запускает цикл заново: 30 лет, плюс 20, плюс 30. Именно это имеют в виду, когда говорят, что PMA может «продлевать бесконечно».

Три честные оговорки:

• Приоритет — это усмотрение, а не гарантия. Заявление оценивается по тому, по-прежнему ли земля хорошо используется, соответствует ли компания требованиям и вписывается ли использование в план территориального развития.
• Через это ещё никто не проходил. HGB существует только с Аграрного закона 1960 года, поэтому первые права смогут дойти до конца полного 80-летнего цикла лишь в 2040-х годах. Права на виллы PMA на Бали ещё моложе: большинство оформлено в 2000-х годах или позже и находится в первых 30 годах, так что даже у этапа продления здесь мало практики.
• Правила, действующие тогда, могут отличаться от сегодняшних. Сроки HGB уже переписывали дважды (PP 40/1996, затем PP 18/2021), а только в 2026 году Бали закрыл виды деятельности для новых компаний с иностранным капиталом и запретил номинальное владение. Правила об иностранном владении могут как ужесточаться, так и смягчаться, поэтому «продлевать бесконечно» — это ожидание, а не юридическая определённость.

Покупателю стоит заложить эту неопределённость в цену, а не рассчитывать на новое предоставление.

Для HGB на земле в Hak Milik индонезийца конец проще и наступает раньше: самое большее через 30 лет земля возвращается владельцу, если тот не подпишет новый акт.

Может ли HGB снова стать собственностью (freehold)?

Да, в два шага и только через реальную продажу гражданину Индонезии. Сначала PT PMA продаёт HGB индонезийскому покупателю по акту купли-продажи у PPAT; уплачиваются обычные налоги на переход права, и HGB регистрируется на имя покупателя. Затем новый владелец обращается в земельное ведомство за переоформлением HGB в Hak Milik.

У упрощённой процедуры чёткие условия (Kepmen ATR/BPN 1339/2022, по состоянию на 2026 год):

• дом принадлежит физическому лицу — гражданину Индонезии;
• площадь участка не более 600 м²;
• здание — жилой дом: есть разрешение на строительство (PBG или прежнее IMB) либо письмо главы деревни о том, что оно используется как жильё, плюс уведомление о земельном налоге (PBB), где указано строение;
• весь участок на одном сертификате; HGB может ещё действовать или уже закончиться.

Сбор земельного ведомства — 50 000 IDR за участок, а для домов на участках до 600 м², по словам министерства, переоформление занимает около пяти рабочих дней.

Участки большего размера. Большинство участков под виллами на Бали больше 600 м² (6 соток). Они тоже могут стать Hak Milik, но не по быстрой процедуре. Индонезийский владелец подаёт заявление о предоставлении Hak Milik, по которому земельное ведомство выносит решение на основании отчёта о земле и декрета (SK), вместо простого изменения в сертификате. Требования те же (физическое лицо — гражданин Индонезии, жилой дом, разрешения), а правило министерства 1998 года ограничивает жилое Hak Milik пятью участками или 5 000 м² на человека. Вилла, которая работает как бизнес, или земля в туристической либо коммерческой зоне могут не считаться жильём. Спросите земельное ведомство или своего PPAT, прежде чем на это рассчитывать.

Для иностранного владельца практический смысл — в перепродаже. Гражданин Индонезии, покупающий дом на участке до 600 м², может вернуть его в Hak Milik, поэтому круг ваших покупателей — не только компании.

Сколько стоит путь «freehold через PMA»

Сверх цены покупка HGB обходится покупателю в BPHTB — налог на переход права на землю и строения (Закон № 1/2022). Он составляет до 5% от цены или от оценочной стоимости (NJOP), в зависимости от того, что больше, за вычетом необлагаемой суммы. Продавец платит подоходный налог 2,5%. Услуги PPAT ограничены нормативным актом пределом в 1% от цены или меньше, и этот предел снижается при более высокой стоимости. Земельное ведомство взимает регистрационный сбор 0,1% от стоимости земли плюс 50 000 IDR, а также 50 000 IDR за проверку сертификата. Попросите у PPAT письменную смету с указанием каждой позиции. Сама компания добавляет расходы на создание и ежегодное содержание; читайте нашу статью о налогах и расходах при покупке недвижимости на Бали и статью о PT PMA.

Кому подходит «freehold через PMA» в 2026 году

PT PMA подходит для реального бизнеса: сдачи жилья в аренду, небольшого курорта, девелопмента на продажу. Для частного дома она не подходит, потому что компания должна иметь лицензию на вид деятельности, отчитываться об инвестициях и платить налоги как бизнес. С мая 2026 года Бали закрыл 18 видов деятельности для новых заявок от компаний с иностранным капиталом, включая сдачу в аренду собственной или арендованной недвижимости (KBLI 68111), поэтому до покупки проверьте, что ваш планируемый вид деятельности всё ещё открыт.

Для собственного жилья лучше подходят два пути. Первый — Hak Pakai на ваше имя, для дома по минимальной цене Бали или дороже (наша статья о Hak Pakai на Бали). Второй — долгосрочная аренда. При аренде нет компании, нет отчётности и нет переоформления права; чего ей не хватает, так это окончания, которое контролируете вы, — именно поэтому так важно условие о продлении. Наша статья о покупке недвижимости на Бали иностранцем сравнивает все пути.

Как мы обозначаем право на объект в наших объявлениях

• Freehold (собственность): на землю есть сертификат Hak Milik (SHM). Индонезийский покупатель сохраняет его; покупатель PT PMA владеет землёй как HGB; иностранный частный покупатель дома — как Hak Pakai. Смотрите наши виллы в собственность (freehold) и землю в собственность (freehold).
• Leasehold (право аренды): нотариальный договор аренды с указанием оставшихся лет в объявлении, цена за весь срок, а для земли — за сотку в год. Смотрите наши виллы на праве аренды (leasehold) и землю на праве аренды (leasehold).
• HGB: если вилла уже стоит на сертификате HGB, объявление говорит об этом и показывает дату окончания, потому что покупатель принимает оставшиеся годы.

Мы проверяем сертификат и разрешения вместе с владельцем до публикации объявления. Официальную проверку в земельном ведомстве может запросить только PPAT; эта проверка и шаги из нашей статьи о проверке объекта предшествуют любому задатку.

Что делать дальше

1. Решите, для чего вы покупаете: для бизнеса (PT PMA с HGB), для жилья (Hak Pakai или аренда) или как инвестицию для перепродажи. Путь следует из этого.
2. При покупке через PT PMA спросите PPAT, какой путь HGB используется в сделке и какая дата окончания будет в сертификате; получите налоги и сборы в письменном виде.
3. Внесите даты продления в календарь компании, вовремя сдавайте отчёты LKPM и налоговые декларации и используйте землю.
4. Попросите лицензированного консультанта подтвердить, что вид деятельности компании открыт на Бали, и правила о капитале для вашего плана.
5. Расскажите нам, что вам нужно, и мы пришлём виллы и участки, подходящие под выбранный путь, с уже проверенными сертификатом и разрешениями.