Construir una villa en Bali: permisos, normas y costos

¿Quién puede construir una villa en Bali, y en qué terreno?

Cualquiera que sea titular del terreno o que lo tenga arrendado con derecho a construir. La Ley de Edificación (UU 28/2002, en su versión modificada) permite construir en terreno ajeno sobre la base de un acuerdo por escrito con el propietario del terreno.

• Los ciudadanos indonesios construyen en su propio terreno en Hak Milik (pleno dominio) o en HGB (Hak Guna Bangunan, derecho de edificación).
• Extranjeros en terreno arrendado: la Ley Agraria Básica (UUPA, arts. 44–45) reconoce el arrendamiento de terrenos para construir, también a extranjeros domiciliados en Indonesia. Nuestra guía sobre arrendamiento o pleno dominio en Bali compara ambos títulos.
• Extranjeros con Hak Pakai: el título para tener una sola vivienda en la que vivir, en una parcela de hasta 2.000 m², desde 5 mil millones IDR por una casa en Bali. Pregunte a un PPAT (fedatario de escrituras de tierras) si sirve para una parcela vacía.
• Una PT PMA (sociedad de capital extranjero) puede ser titular de un HGB y construir para un negocio; consulte nuestra guía sobre la propiedad a través de una PT PMA.
• Nunca a través de un testaferro: un pleno dominio puesto a nombre de un indonesio por cuenta de usted es nulo, y el Perda Bali 4/2026 prohíbe la propiedad mediante testaferro.

Construir una villa en Bali, paso a paso

1. Compruebe el terreno y su zona

Antes de pagar cualquier anticipo, y como condiciones de la operación:

• Certificado: un PPAT solicita la verificación oficial en la oficina de tierras (BPN). Nosotros anunciamos terrenos en todo el suroeste de Bali y revisamos el certificado y los permisos con el propietario antes de publicar un anuncio, pero eso no sustituye a la verificación del PPAT.
• Zona: la regencia confirma por escrito que la zona permite su proyecto, ya sea una vivienda o una villa de alquiler. Nuestra guía de zonificación de Bali explica cómo.
• Tierras agrícolas: descarte los arrozales. En diciembre de 2025, una instrucción del gobernador indicó a las regencias que no aprobaran conversiones y, desde aproximadamente finales de febrero de 2026, el Perda Bali 4/2026 controla estrictamente la conversión de tierras productivas.
• Linderos y acceso: los muros deben coincidir con el certificado, y la parcela debe tener salida a una vía pública. Si el acceso cruza el terreno de un vecino, déjelo acordado por escrito.

Encontrará más información en nuestra guía para comprar un terreno en Bali.

2. Diseñe dentro de las normas de construcción de Bali

Antes de cerrar el diseño, pida por escrito las normas aplicables a su parcela a la oficina de obras públicas y ordenación territorial de la regencia (Dinas PUPR).

• Altura: el límite de altura de los edificios en Bali es, por regla general, de 15 metros según el plan provincial de ordenación territorial (Perda Bali 2/2023), y la oficina de obras públicas de Badung comprueba que las construcciones lo cumplan. Pregunte cómo se mide la altura.
• Arquitectura balinesa: el Perda Bali 5/2005 pide que se apliquen los principios balineses: la distribución tradicional de la parcela, un edificio dividido en pie, cuerpo y cabeza, portones y muros balineses a lo largo de la calle, y un espacio verde equilibrado. Los hoteles, las tiendas y otros edificios modernos deben aplicarlos en las carreteras principales y en las rutas turísticas.
• Ocupación y espacio verde: el plan local fija, por zonas, la parte de la parcela que pueden ocupar los edificios (KDB, koefisien dasar bangunan), la superficie construida permitida en relación con la parcela (KLB, koefisien lantai bangunan) y la parte que debe quedar verde (KDH, koefisien daerah hijau).
• Franjas de protección: una distancia mínima a la calle (GSB, garis sempadan bangunan), fijada localmente, y franjas protegidas a lo largo de los ríos (en un río sin diques, de 10 a 30 m dentro de las zonas urbanas según su profundidad, y 50 m o 100 m fuera de ellas según sea un río pequeño o grande; menos junto a un río con diques), de las playas (al menos 100 m desde la línea de la marea más alta) y alrededor de los templos principales.

3. Obtenga los permisos

Cómo funciona el PBG. El PBG sustituyó al antiguo permiso de construcción IMB en virtud del Reglamento del Gobierno (PP) 16/2021, que sigue en vigor sin modificaciones. Lo solicita en el SIMBG el propietario o alguien autorizado, como el arquitecto (las empresas, a través del OSS):

1. Consulta (gratuita): usted sube los planos (arquitectura, estructura e instalaciones mecánicas, eléctricas y sanitarias) y unos expertos comprueban que cumplen las normas técnicas. El PP 16/2021 prevé para esta revisión hasta 28 días hábiles, y un procedimiento regional la limita a cinco rondas como máximo; pregunte a la regencia qué plazo se aplica a su tipo de edificio.
2. Expedición: la regencia fija la tasa, usted la paga y se expide el PBG.

El tiempo de elaboración de los planos va antes de esos 28 días, y la tasa, después, así que pida a su arquitecto un calendario realista.

La tasa. Cada regencia la fija en su reglamento de impuestos y tasas regionales (en Badung, el Perda 7/2023; Tabanan tiene el suyo), y la regencia la calcula en el SIMBG a partir de la superficie construida, un precio unitario local e índices según la función y el tipo del edificio. El reglamento de tasas anterior de Badung (Perda Badung 4/2022, sustituido después por el Perda 7/2023) aplicaba a los edificios de uso comercial un índice de función muy superior al de las viviendas. No hemos podido confirmar las cifras actuales, así que pregunte a la regencia con qué función se registra su villa y pídale una estimación de la tasa antes de hacer su presupuesto.

4. Elija un contratista y firme un contrato claro

Según la Ley de Servicios de Construcción (UU 2/2017, en su versión modificada), toda empresa constructora necesita un SBU (Sertifikat Badan Usaha, certificado de entidad empresarial) además de su licencia de actividad del OSS. Buenas prácticas para el contrato:

1. Una empresa con licencia: pida ver su NIB y su SBU, a nombre de la empresa que firma.
2. Alcance por escrito: planos, especificaciones y una relación desglosada de partidas y cantidades, para que todos los presupuestos valoren el mismo trabajo.
3. Modelo de precio: con un precio cerrado (a suma alzada), los sobrecostos corren por cuenta del contratista; un contrato por administración (los costos más unos honorarios) es flexible, pero exige un control estrecho. Acuerden cómo se valorarán los cambios.
4. Pagos por avance de obra: pague tras hitos comprobados, como los cimientos, la estructura, el tejado y los acabados, no por fechas.
5. Retención y garantía: retenga una parte de cada pago hasta que termine un periodo de garantía por defectos posterior a la entrega, con las reparaciones a cargo del contratista.
6. Retrasos: una fecha de terminación y una penalización por retraso, salvo por los cambios que usted encargue.
7. Permisos, conexiones y salida: quién los tramita y quién los paga, y qué ocurre si una de las partes se retira.

Los extranjeros que trabajen en el proyecto, como un arquitecto o un jefe de obra extranjero, necesitan un permiso de estancia para trabajar patrocinado por un empleador indonesio; un visado de visita no permite trabajar.

5. Construya y supervise

• Construya lo aprobado: los cambios y las ampliaciones también necesitan aprobación, y un edificio que no se corresponde con su PBG puede recibir las mismas sanciones que uno que no lo tiene.
• Controles independientes: su arquitecto o un ingeniero revisa la obra antes de cada pago, sobre todo los cimientos, el armado, la impermeabilización y el tejado.

6. SLF, suministros y entrega

• SLF: cuando el edificio está terminado, se sube al SIMBG una declaración de que es apto para su uso, y la regencia expide el SLF en un plazo de 3 días hábiles. Es válido 20 años para una casa individual o adosada y 5 años para los demás edificios, y puede renovarse tras una nueva inspección. Pregunte cuál se aplica a una villa de alquiler.
• Electricidad: solicite a PLN, la compañía eléctrica estatal, una conexión con potencia suficiente para el aire acondicionado, la bomba de la piscina y el calentador de agua; consulte nuestra guía de suministros y gastos corrientes de una villa.
• Agua y aguas residuales: pregunte si la red pública de agua (PDAM) llega a la calle o si necesita un pozo, y qué requisitos tiene un pozo nuevo. Incluya en los planos la fosa séptica o la unidad de tratamiento.
• Entrega: haga por escrito una lista de defectos, recoja los planos de obra terminada y las garantías, y libere la retención cuando se haya resuelto todo lo de la lista.

¿Cuánto cuesta construir una villa en Bali?

No hay una cifra única fiable, y no encontramos ningún precio oficial por metro cuadrado para villas. El precio unitario de referencia que fija una regencia para los edificios del Estado (SHST, antes HSBGN) es un tope para los edificios públicos, no un presupuesto para una villa. Los costos de construcción varían mucho según el diseño y los acabados:

Compare varios presupuestos para los mismos planos, y prevea aparte el mobiliario y una reserva para cambios.

Construir en terreno arrendado

En un terreno arrendado, el contrato de arrendamiento es su derecho a construir:

• Derecho a construir: el contrato debe permitirle construir, reformar y demoler, y solicitar permisos y conexiones. Construir en terreno ajeno requiere un acuerdo por escrito con el propietario del terreno (UU 28/2002, art. 35, en su versión modificada), preferiblemente en escritura notarial que fije los derechos, las obligaciones y el plazo. La solicitud del PBG también requiere el certificado del propietario del terreno.
• Quién lo solicita: acuerden quién solicita los permisos, a nombre de quién, y que el propietario del terreno firme lo que pida la regencia.
• Plazo: lo bastante largo para justificar la construcción. Si la villa aún no está construida, indique cuándo empieza a correr el plazo.
• Al final: un contrato de arrendamiento por escrito termina en su fecha de finalización (Código Civil, art. 1570). No encontramos ninguna norma sobre las construcciones, así que el contrato debe indicar si se entregan, se retiran o se pagan.
• Alquilarla a terceros: subarrendar requiere el consentimiento del propietario del terreno, salvo que el contrato lo permita (art. 1559).

Si piensa ponerla en alquiler

El alquiler vacacional es un negocio que requiere licencia: la zona debe permitirlo, el PBG y el SLF deben corresponderse con lo construido (ambos son requisitos básicos para una licencia de actividad según el PP 28/2025) y el negocio necesita un NIB. Un extranjero no puede ser titular de la licencia a título personal, y desde mayo de 2026 Bali ha cerrado el OSS a nuevas solicitudes de sociedades de capital extranjero en 18 líneas de actividad. Consulte nuestra guía sobre cómo poner una villa en alquiler en Bali.

Errores que debe evitar

• No tener PBG, o construir de forma distinta a lo aprobado: las sanciones van desde advertencias y la paralización de las obras hasta la revocación de los permisos y una orden de demolición.
• Ignorar las franjas de protección: a finales de 2025 se precintó una villa de Canggu construida dentro del cauce de un río, y su propietario empezó a demoler unos 250 m².
• Tierras agrícolas: convertir tierras LP2B (tierras agrícolas protegidas para la producción de alimentos) puede acarrear hasta cinco años de prisión y una multa de hasta 1 mil millones IDR según la legislación nacional.
• Acceso poco claro: una parcela a la que se llega gracias a la buena voluntad de un vecino puede dejar sin acceso a los camiones y, más adelante, a los compradores.

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