Строительство виллы на Бали: разрешения, правила и стоимость

Кто может построить виллу на Бали и на какой земле?

Любой, кто владеет землёй или арендует её с правом строительства. Закон о зданиях (UU 28/2002 с изменениями) допускает строительство на чужой земле на основании письменного соглашения с владельцем земли.

• Граждане Индонезии строят на собственной земле на праве Hak Milik (собственность, freehold) или HGB (Hak Guna Bangunan, право застройки).
• Иностранцы на арендованной земле: Основной аграрный закон (UUPA, ст. 44–45) признаёт аренду земли под строительство, в том числе иностранцами, проживающими в Индонезии. Виды прав сравниваются в нашей статье leasehold или freehold на Бали.
• Иностранцы с Hak Pakai: это право на один дом для проживания на участке площадью до 2 000 м², для дома на Бали — от 5 млрд IDR. Спросите PPAT (должностное лицо по земельным актам), подходит ли оно для пустого участка.
• PT PMA (компания с иностранным капиталом) может владеть HGB и строить для ведения бизнеса; см. нашу статью о владении недвижимостью через PT PMA.
• Никаких номинальных держателей: собственность (freehold), оформленная для вас на имя индонезийца, ничтожна, а Perda Bali 4/2026 запрещает номинальное владение.

Строительство виллы на Бали шаг за шагом

1. Проверьте участок и его зону

До внесения любого задатка — и как условия сделки:

• Сертификат: официальную проверку в земельном ведомстве (BPN) запрашивает PPAT. Мы размещаем участки по всему юго-западу Бали и вместе с владельцем изучаем сертификат и разрешения, прежде чем объявление появится в интернете, но это не заменяет проверку PPAT.
• Зона: округ письменно подтверждает, что зона допускает ваш замысел — будь то жилой дом или вилла для сдачи в аренду. Как это сделать, объясняется в нашей статье о зонировании на Бали.
• Сельхозземли: не трогайте рисовые поля. В декабре 2025 года распоряжение губернатора обязало округа не одобрять перевод таких земель, а примерно с конца февраля 2026 года Perda Bali 4/2026 строго контролирует перевод продуктивных земель.
• Границы и подъезд: стены должны совпадать с границами по сертификату, а участок — выходить на дорогу общего пользования. Если проезд идёт через землю соседа, закрепите договорённость письменно.

Подробнее — в нашей статье о покупке земли на Бали.

2. Проектируйте в рамках строительных правил Бали

Прежде чем утверждать проект, получите письменно правила для вашего участка в управлении общественных работ и территориального планирования округа (Dinas PUPR).

• Высота: по провинциальному плану территориального развития (Perda Bali 2/2023) высота зданий на Бали, как правило, ограничена 15 метрами, и управление общественных работ Badung проверяет здания на соответствие этому ограничению. Спросите, как измеряется высота.
• Балийская архитектура: Perda Bali 5/2005 предписывает соблюдать балийские принципы: традиционную планировку участка, деление здания на «ноги», «тело» и «голову», балийские ворота и стены вдоль дороги и сбалансированное озеленение. Отели, магазины и другие современные здания обязаны применять их на главных дорогах и туристических маршрутах.
• Плотность застройки и озеленение: местный план устанавливает для каждой зоны долю участка, которую могут занимать здания (KDB, koefisien dasar bangunan), допустимую общую площадь этажей относительно площади участка (KLB, koefisien lantai bangunan) и долю, которая должна оставаться зелёной (KDH, koefisien daerah hijau).
• Отступы: минимальное расстояние от дороги (GSB, garis sempadan bangunan), которое устанавливается на местах, и защитные полосы вдоль рек (для реки без дамб — от 10 до 30 м в городской черте в зависимости от глубины и 50 м или 100 м за её пределами для малой или большой реки; у реки с дамбами — меньше), вдоль пляжей (не менее 100 м от линии максимального прилива) и вокруг крупных храмов.

3. Получите разрешения

Как получают PBG. PBG заменило прежнее разрешение на строительство IMB согласно постановлению правительства (PP) 16/2021, которое по-прежнему действует без изменений. Заявку в SIMBG подаёт владелец или уполномоченное лицо, например архитектор (компании — через OSS):

1. Консультация (бесплатно): вы загружаете проект (архитектурный и конструктивный разделы, механические и электрические системы, водопровод и канализация), и эксперты проверяют его на соответствие техническим стандартам. По PP 16/2021 на эту проверку отводится до 28 рабочих дней, а одна региональная процедура допускает не более пяти раундов; спросите в округе, какой срок применяется к вашему типу здания.
2. Выдача: округ определяет размер сбора, вы его оплачиваете, и PBG выдаётся.

Время на подготовку чертежей идёт до этих 28 дней, а оплата сбора — после, поэтому попросите архитектора составить реалистичный график.

Сбор. Каждый округ устанавливает его в своём региональном акте о налогах и сборах (в Badung — Perda 7/2023, в Tabanan — собственный акт), а рассчитывает его округ в SIMBG по площади этажей, местной цене за единицу и коэффициентам назначения и типа здания. Прежний акт Badung о сборах (Perda Badung 4/2022, с тех пор заменённый Perda 7/2023) применял к коммерческим зданиям гораздо более высокий коэффициент назначения, чем к жилым домам. Актуальные цифры мы подтвердить не смогли, поэтому, прежде чем составлять бюджет, спросите в округе, с каким назначением зарегистрирована ваша вилла, и попросите оценить размер сбора.

4. Выберите подрядчика и подпишите чёткий договор

Согласно Закону о строительных услугах (UU 2/2017 с изменениями), каждой строительной компании, помимо бизнес-лицензии из OSS, нужен SBU (Sertifikat Badan Usaha, сертификат хозяйствующего субъекта). Хорошая договорная практика:

1. Лицензированная компания: посмотрите её NIB и SBU — они должны быть оформлены на ту компанию, которая подписывает договор.
2. Письменный объём работ: чертежи, спецификации и детализированная ведомость объёмов работ, чтобы все сметы оценивали одну и ту же работу.
3. Модель цены: при твёрдой цене (lump sum) перерасход ложится на подрядчика; модель «затраты плюс» (возмещение затрат плюс вознаграждение) гибкая, но требует тщательного контроля. Согласуйте, как оцениваются изменения.
4. Поэтапная оплата: платите после проверенных этапов — фундамент, каркас, кровля и отделка, — а не по календарю.
5. Удержание и гарантия: удерживайте часть каждого платежа до окончания гарантийного периода после сдачи объекта; дефекты устраняются за счёт подрядчика.
6. Задержки: срок завершения и неустойка за просрочку, кроме случаев, когда изменения заказываете вы.
7. Разрешения, подключения и выход из договора: кто их оформляет и оплачивает и что происходит, если одна из сторон прекращает работу.

Иностранцам, работающим на проекте, например иностранному архитектору или руководителю стройки, нужно разрешение на пребывание для работы при спонсорстве индонезийского работодателя; гостевая виза работать не позволяет.

5. Стройте и контролируйте

• Стройте то, что утверждено: изменения и пристройки тоже нужно согласовывать, а здание, отличающееся от своего PBG, может получить те же санкции, что и здание без него.
• Независимые проверки: ваш архитектор или инженер проверяет работу перед каждым платежом, особенно фундамент, армирование, гидроизоляцию и кровлю.

6. SLF, коммунальные подключения и сдача объекта

• SLF: когда здание готово, в SIMBG загружается заключение о его пригодности к эксплуатации, и округ выдаёт SLF в течение 3 рабочих дней. Он действует 20 лет для отдельного или блокированного дома и 5 лет для других зданий и продлевается после новой проверки. Спросите, что относится к вилле для сдачи в аренду.
• Электричество: подайте заявку в PLN, государственную электросетевую компанию, на подключение мощностью, достаточной для кондиционеров, насоса бассейна и водонагревателя; см. нашу статью о коммунальных услугах и расходах на содержание виллы.
• Вода и стоки: узнайте, подведено ли к улице центральное водоснабжение (PDAM) или вам нужна скважина, и что требуется для новой скважины. Включите септик или очистную установку в чертежи.
• Сдача объекта: письменно перечислите дефекты, получите исполнительные чертежи и гарантии и выплатите удержанную сумму, когда все дефекты из списка устранены.

Сколько стоит построить виллу на Бали?

Единой надёжной цифры нет, а официальной цены за квадратный метр для вилл мы не нашли. Стандартная цена за единицу для государственных зданий, которую устанавливает округ (SHST, ранее HSBGN), — это потолок для государственных построек, а не смета на виллу. Стоимость строительства сильно зависит от проекта и отделки:

Сравнивайте несколько смет по одним и тем же чертежам и отдельно заложите в бюджет мебель и резерв на изменения.

Строительство на арендованной земле

На арендованной земле ваше право строить определяет договор аренды:

• Право строить: договор аренды должен разрешать вам строить, перестраивать и сносить, а также подавать заявки на разрешения и подключения. Для строительства на чужой земле нужно письменное соглашение с владельцем земли (UU 28/2002, ст. 35, с изменениями); лучше всего оформить его нотариальным актом с указанием прав, обязанностей и срока. Для заявки на PBG также нужен сертификат владельца земли.
• Кто подаёт заявку: договоритесь, кто подаёт заявки на разрешения и на чьё имя, а также о том, что владелец земли подпишет всё, что потребует округ.
• Срок: достаточно долгий, чтобы оправдать строительство. Если вилла ещё не построена, укажите, когда начинается срок аренды.
• По окончании срока: письменный договор аренды прекращается в дату окончания (Гражданский кодекс, ст. 1570). Правила о постройках мы не нашли, поэтому в договоре должно быть сказано, передаются ли они владельцу, сносятся или их стоимость компенсируется.
• Сдача в аренду: для субаренды нужно согласие владельца земли, если договор аренды её не разрешает (ст. 1559).

Если вы планируете сдавать виллу

Краткосрочная сдача отдыхающим — лицензируемый бизнес: зона должна его допускать, PBG и SLF должны соответствовать построенному (оба документа — базовые требования для бизнес-лицензии согласно PP 28/2025), а бизнесу нужен NIB. Иностранец не может получить лицензию лично, а с мая 2026 года Бали закрыл в OSS приём новых заявок от компаний с иностранным капиталом по 18 видам деятельности. Читайте нашу статью о сдаче виллы в аренду на Бали.

Ошибки, которых стоит избегать

• Нет PBG или строительство с отступлением от него: санкции — от предупреждений и остановки работ до отзыва разрешений и предписания о сносе.
• Игнорирование отступов: в конце 2025 года виллу в Canggu, построенную с заходом в русло реки, опечатали, и её владелец начал сносить около 250 м².
• Сельхозземли: за перевод земель LP2B (сельхозземель, охраняемых для производства продовольствия) по национальному законодательству грозит до пяти лет лишения свободы и штраф до 1 млрд IDR.
• Неясный подъезд: если на участок можно попасть только по доброй воле соседа, грузовики, а позже и покупатели могут остаться без проезда.

Ищете участок? Посмотрите наши участки на продажу или расскажите, какая земля вам нужна.