Pleno dominio en Bali para extranjeros: ¿es real con una PT PMA?

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en pleno dominio en Bali?

No, no en pleno dominio. En un anuncio de Bali, “freehold” describe el título del vendedor: el terreno tiene un certificado de Hak Milik (SHM), el derecho más fuerte que existe, sin fecha de fin. Lo que acaba teniendo el comprador depende de quién sea el comprador. Un ciudadano indonesio se queda con el Hak Milik. Un comprador extranjero nunca lo hace: el título cambia por el camino hacia el comprador, a HGB si es una sociedad o a Hak Pakai (derecho de uso) si es una vivienda particular.

Así que “villa en venta en pleno dominio” es una descripción honesta de lo que se vende, no de lo que un extranjero va a tener. Por eso clasificamos nuestros anuncios según el certificado del vendedor, pleno dominio o arrendamiento, y explicamos aquí el lado del comprador. Si está sopesando las dos opciones, nuestra guía sobre arrendamiento o pleno dominio en Bali las compara.

Por qué una PT PMA no puede tener el pleno dominio

El Hak Milik está reservado a los ciudadanos indonesios (UUPA, art. 21). La ley también considera nula cualquier venta, donación u otro acuerdo destinado a transmitir un Hak Milik a un extranjero “directa o indirectamente”. El terreno pasa al Estado, y el dinero ya pagado no puede reclamarse (art. 26(2)). Una PT PMA es una sociedad, no un ciudadano, y las sociedades ordinarias no pueden tener un Hak Milik. Que las acciones sean de extranjeros no cambia nada en esa norma; una sociedad de capital indonesio tampoco puede tener un Hak Milik.

Lo que sí puede tener una sociedad indonesia es un HGB (Hak Guna Bangunan, derecho de edificación) y un Hak Pakai (UUPA, arts. 36 y 42; Reglamento del Gobierno, PP, 18/2021, arts. 34 y 49). Una PT PMA es una persona jurídica indonesia, así que puede tener un HGB, siempre que siga siendo una sociedad real y que cumpla la normativa. La vía de la PT PMA significa, por tanto, que el pleno dominio deja de ser pleno dominio y la sociedad tiene en su lugar un título de duración limitada.

Lo que recibe la PT PMA en su lugar: un HGB

El HGB es un título inscrito, registrado en la oficina de tierras (BPN) a nombre de la sociedad, con su propio certificado. Puede venderse, hipotecarse y heredarse a través de la sociedad.

La vía habitual cuando una PT PMA compra a un propietario local funciona así. El propietario renuncia (libera) al Hak Milik a favor del Estado, o el título se cambia en la oficina de tierras como parte de la compra; en ambos casos el Hak Milik deja de existir. En términos legales la parcela se convierte en “tierras del Estado”, aunque usted se la haya comprado a una familia balinesa, y el Estado otorga a la sociedad un HGB sobre ella (UUPA, art. 27; PP 18/2021, art. 38; Permen ATR/BPN 18/2021, art. 158). Ese HGB tiene el plazo completo en tres etapas: hasta 30 años, prorrogables hasta 20 más y renovables hasta 30 más (PP 18/2021, art. 37).

Hay una segunda forma, menos habitual: el propietario conserva el Hak Milik y otorga a la sociedad un HGB sobre él mediante una escritura ante un PPAT (art. 38(3)). Ese HGB dura hasta 30 años y solo se renueva mediante una nueva escritura con el propietario; al final, el terreno vuelve al propietario. Puede acordar las renovaciones con el propietario de antemano, pero eso sigue siendo una promesa en un contrato, no un título inscrito de 80 años: el certificado indica 30 años, las escrituras firmadas por adelantado o un poder irrevocable sobre terrenos no están permitidos (PP 24/1997, art. 39), y dentro de 30 años quizá sean los herederos quienes tengan que firmar. Sobre el papel parece similar, pero no tiene un horizonte de 80 años, así que asegúrese de saber qué forma está firmando.

Pregunte al notario (PPAT, el fedatario de escrituras de tierras) qué forma utiliza su operación y qué fecha de vencimiento figurará en el certificado. Cuando una PT PMA compra un terreno que ya tiene un certificado de HGB de otra sociedad, se queda con los años restantes, no con 30 nuevos.

¿Es el “freehold” con PT PMA un verdadero pleno dominio? Cinco diferencias

No. La gente lo llama pleno dominio porque el precio se paga una sola vez, no hay arrendador y el título está a un nombre que usted controla. Estos cinco puntos son los que separan un HGB en manos de su sociedad de un Hak Milik:

La última fila importa para la reventa: sus compradores son indonesios (que pueden devolverlo al pleno dominio, véase más abajo) y sociedades. Una persona física extranjera que quiera la villa como vivienda necesitaría que se convirtiera en Hak Pakai, con el precio mínimo de Bali de 5 mil millones IDR para una casa.

Cuánto dura el HGB: 80 años en tres etapas

El HGB se otorga por hasta 30 años. Después puede prorrogarse hasta 20 años más y renovarse hasta 30 años más, es decir, hasta 80 años en total (PP 18/2021, art. 37). Cada etapa es una solicitud ante la oficina de tierras, no un derecho automático. Solicite la prórroga cuando el terreno ya se use para su fin, y antes de que termine el plazo; la renovación todavía puede solicitarse hasta dos años después de que el plazo haya terminado (art. 41). Pasado ese tiempo, el terreno ha vuelto al Estado.

Detrás de cada prórroga hay dos condiciones: el titular debe seguir cumpliendo los requisitos (la sociedad sigue existiendo como persona jurídica indonesia), y el terreno debe estar en uso. Un terreno que se deja deliberadamente sin usar durante dos años puede declararse abandonado tras los avisos correspondientes y ser recuperado por el Estado (PP 20/2021); un edificio, una valla o un jardín cuentan como uso. Si la sociedad deja de cumplir los requisitos, por ejemplo porque se disuelve, tiene un año para transmitir el HGB (art. 35).

¿Hasta qué punto está probado todo esto? El primer plazo y la prórroga de 20 años son rutina desde los años 1960. La renovación de 30 años existe desde 1996, así que los HGB indonesios más antiguos la están pasando ahora. Las compras de villas en Bali a través de una PT PMA solo se generalizaron en la década de 2000, así que la mayoría de esos títulos siguen en sus primeros 30 años; pocos se han prorrogado, y ninguno se ha renovado.

El reloj pertenece al título, no al comprador. Una sociedad que compra un SHGB existente al que le quedan 12 años recibe 12 años, más la prórroga que todavía esté disponible. Compruebe la fecha de vencimiento del certificado antes de acordar un precio.

¿Qué pasa después de los 80 años?

Cuando el plazo, la prórroga y la renovación se han agotado, el terreno vuelve al Estado (PP 18/2021, art. 37(3)). El ministro decide entonces cómo se usa de nuevo el terreno y “puede dar prioridad” al antiguo titular (art. 37(4); Permen ATR/BPN 18/2021, art. 107). En la práctica eso significa que la sociedad solicita un nuevo HGB sobre el mismo terreno, y una nueva concesión inicia el ciclo de nuevo: 30 años, más 20, más 30. Eso es lo que quiere decir la gente cuando afirma que una PMA puede “renovar para siempre”.

Tres advertencias honestas:

• La prioridad es una facultad discrecional, no una garantía. La solicitud se valora según si el terreno sigue bien utilizado, si la sociedad sigue cumpliendo los requisitos y si el uso sigue ajustándose al plan de ordenación territorial.
• Nadie ha pasado todavía por esto. El HGB solo existe desde la Ley Agraria de 1960, así que los primeros títulos solo pueden llegar al final de un ciclo completo de 80 años en la década de 2040. Los títulos de villas con PMA en Bali son aún más jóvenes: la mayoría datan de la década de 2000 o después y están en sus primeros 30 años, así que incluso la etapa de la prórroga tiene poco recorrido aquí.
• Las normas en vigor entonces quizá no sean las de hoy. Los plazos del HGB ya se han reescrito dos veces (PP 40/1996 y después PP 18/2021), y solo en 2026 Bali cerró líneas de actividad a las nuevas sociedades de capital extranjero y prohibió la propiedad mediante testaferro. Las normas sobre la propiedad extranjera pueden endurecerse igual que relajarse, así que “renovar para siempre” es una expectativa, no una certeza legal.

Un comprador debería poner precio a esa incertidumbre en lugar de dar por hecha una nueva concesión.

Para el HGB sobre el Hak Milik de un indonesio, el final es más sencillo y llega antes: pasados como máximo 30 años, el terreno vuelve al propietario, salvo que este firme una nueva escritura.

¿Puede el HGB volver a ser de pleno dominio?

Sí, en dos pasos, y solo mediante una venta real a una persona física indonesia. Primero, la PT PMA vende el HGB al comprador indonesio mediante una escritura de compraventa ante un PPAT; se aplican los impuestos de transmisión habituales y el HGB se inscribe a nombre del comprador. Segundo, el nuevo propietario solicita a la oficina de tierras el cambio del HGB a Hak Milik.

La vía simple tiene condiciones claras (Kepmen ATR/BPN 1339/2022, a fecha de 2026):

• la casa pertenece a una persona física de nacionalidad indonesia;
• la parcela tiene como máximo 600 m²;
• el edificio es una vivienda: un permiso de construcción (PBG o el antiguo IMB), o una carta del jefe del pueblo que acredite que se usa como residencia, más una notificación del impuesto sobre terrenos (PBB) en la que conste un edificio;
• la parcela completa en un solo certificado; el HGB puede seguir vigente o haber terminado.

La tasa de la oficina de tierras es de 50.000 IDR por parcela y, para casas de hasta 600 m², el ministerio indica que el cambio tarda unos cinco días hábiles.

Parcelas más grandes. La mayoría de las parcelas de villas en Bali superan los 600 m² (6 áreas). También pueden convertirse en Hak Milik, pero no por la vía rápida. El propietario indonesio solicita una concesión de Hak Milik, que la oficina de tierras decide con un informe sobre el terreno y un decreto (SK), en lugar de un simple cambio en el certificado. Los requisitos son los mismos (una persona física indonesia, una vivienda, los permisos), y una norma ministerial de 1998 limita el Hak Milik residencial a cinco parcelas o 5.000 m² por persona. Una villa explotada como negocio, o un terreno en una zona turística o comercial, puede no contar como vivienda. Pregunte en la oficina de tierras o a su PPAT antes de contar con ello.

Para un propietario extranjero, lo práctico es la reventa. Una persona física indonesia que compra una casa en una parcela de hasta 600 m² puede devolverla al Hak Milik, así que su grupo de compradores no se limita a las sociedades.

Cuánto cuesta la vía del “freehold” con PMA

Además del precio, comprar un HGB le cuesta al comprador el BPHTB, el impuesto sobre la adquisición de terrenos y edificios (Ley 1/2022). Es de hasta el 5 % del precio o del valor fiscal (NJOP), el que sea mayor, menos un mínimo exento. El vendedor debe el 2,5 % de impuesto sobre la renta. Los honorarios del PPAT están limitados por reglamento al 1 % o menos del precio, y bajan para los valores más altos. La oficina de tierras cobra una tasa de registro del 0,1 % del valor del terreno más 50.000 IDR, y 50.000 IDR por la verificación del certificado. Pida al PPAT un presupuesto por escrito en el que figure cada concepto. La propia sociedad añade gastos de constitución y gastos anuales; consulte nuestra guía sobre impuestos y gastos de compra de propiedades en Bali y la guía sobre la PT PMA.

A quién le conviene el “freehold” con PMA en 2026

Una PT PMA conviene a un negocio real: alojamiento en alquiler, un pequeño complejo turístico, una promoción para vender. No conviene para una vivienda particular, porque la sociedad debe tener licencia para una línea de actividad, informar de su inversión y pagar impuestos como negocio. Desde mayo de 2026, Bali ha cerrado 18 líneas de actividad a las nuevas solicitudes de sociedades de capital extranjero, entre ellas el alquiler de inmuebles propios o arrendados (KBLI 68111), así que compruebe que su línea de actividad prevista sigue abierta antes de comprar.

Para una vivienda propia, encajan mejor dos vías. Una es el Hak Pakai a su propio nombre, para una casa de precio igual o superior al mínimo de Bali (nuestra guía sobre el Hak Pakai en Bali). La otra es un arrendamiento a largo plazo. Un arrendamiento no tiene sociedad, ni informes, ni conversión del título; lo que le falta es un final que usted controle, y por eso importa tanto la cláusula de prórroga. Nuestra guía sobre comprar una propiedad en Bali como extranjero compara todas las vías.

Cómo indicamos el tipo de derecho en nuestros anuncios

• Pleno dominio (freehold): el terreno tiene un certificado de Hak Milik (SHM). Un comprador indonesio lo conserva; una PT PMA compradora lo tiene como HGB; un comprador extranjero particular de una vivienda lo tiene como Hak Pakai. Vea nuestras villas en pleno dominio y terrenos en pleno dominio.
• Arrendamiento (leasehold): un contrato de arrendamiento notarial con los años restantes indicados en el anuncio, con el precio por todo el plazo y, en los terrenos, por área y por año. Vea nuestras villas en arrendamiento y terrenos en arrendamiento.
• HGB: cuando una villa ya está sobre un certificado de HGB, el anuncio lo indica y muestra la fecha de vencimiento, porque el comprador se queda con los años restantes.

Revisamos el certificado y los permisos con el propietario antes de que un anuncio se publique. La verificación oficial en la oficina de tierras solo puede solicitarla un PPAT; esa verificación y los pasos de nuestra guía de comprobaciones previas van antes de cualquier anticipo.

Próximos pasos

1. Decida para qué compra: un negocio (PT PMA con HGB), una vivienda (Hak Pakai o un arrendamiento) o una inversión para revender. La vía se deriva de eso.
2. Para una compra con PT PMA, pregunte al PPAT qué vía de HGB utiliza la operación y qué fecha de vencimiento figurará en el certificado; pida los impuestos y las tasas por escrito.
3. Anote las fechas de prórroga en el calendario de su sociedad, mantenga al día los informes LKPM y las declaraciones de impuestos, y mantenga el terreno en uso.
4. Pida a un asesor autorizado que confirme que la línea de actividad de la sociedad está abierta en Bali y las normas de capital para su plan.
5. Cuéntenos qué necesita y le enviaremos villas y parcelas que encajen con la vía que elija, con el certificado y los permisos ya revisados.