巴厘岛房产术语详解：65个术语一览

用通俗易懂的语言解释巴厘岛房产术语：SHM、HGB、Hak Pakai、PPJB、AJB、BPHTB、PBG、KITAS 等，每个术语都链接到详细介绍它的指南。

巴厘岛的房产术语多为印尼语名称和缩写，从 SHM、HGB 到 PPJB、AJB、BPHTB 和 PBG。下面按主题分类，用通俗易懂的语言为您解释65个印尼房产术语。

巴厘岛房产术语：土地产权与权利

BPN（土地局）

Badan Pertanahan Nasional，即国家土地局。其各地办事处负责登记土地权利、测量地块，并保管每份产权证书背后的档案记录。请参阅我们的尽职调查指南。

电子产权证书（sertipikat elektronik）

数字化的土地产权证书，Badung 县自2024年2月起签发。如果您的证书还是纸质的，请向 PPAT 询问能否在过户过程中进行转换。请参阅我们的尽职调查指南。

Girik、petok D 和 pipil

未办理产权证书的土地所持有的旧时土地税凭证。这类凭证不能证明所有权，因此请只购买或租赁已取得产权证书的土地。请参阅我们的尽职调查指南。

Hak Milik 和 SHM（永久产权）

最强的土地权利，没有到期日，载于 SHM 证书。只有印尼公民才能持有；向外国人转让无效。请参阅我们的租赁产权指南。

Hak Pakai（使用权）

外国人可以为一处住宅持有的登记产权：在巴厘岛，独栋住宅价格不低于50亿印尼盾，土地不超过2000 m²，首期最长30年。请参阅我们的Hak Pakai 指南。

Hak Sewa（租约、租赁产权）

在约定期限内使用土地或别墅的合同。法律没有规定最长期限，业主去世也不会使其终止；出售只有在租约有此约定时才会使其终止。请参阅我们的租赁产权指南。

HGB 和 SHGB（建筑权）

Hak Guna Bangunan，载于 SHGB 证书：适用于印尼人以及 PT PMA 等印尼公司，在国有土地上最长30 + 20 + 30年。请参阅我们的PT PMA 指南。

HPL（管理权）

Hak Pengelolaan，即土地管理权。HPL 土地上的 Hak Pakai（须与 HPL 持有人达成协议）和 HGB，期限最长为30 + 20 + 30年。请参阅我们的Hak Pakai 指南。

国有土地（tanah negara）

由国家直接掌握、没有私人产权的土地。设于其上的 Hak Pakai 终止时，土地即归还国家。请参阅我们的Hak Pakai 指南。

分层产权（Hak Milik atas Satuan Rumah Susun）

对公寓单元的所有权。外国人可以持有；在巴厘岛，价格须不低于20亿印尼盾。请参阅我们的Hak Pakai 指南。

购买与合同

AJB（Akta Jual Beli，买卖契约）

土地或别墅的买卖契约，在 PPAT 面前签署；随后由土地局将买家登记为权利人。请参阅我们的外国买家指南。

Blokir（冻结登记）

在土地局对土地权利实施的临时冻结，例如在发生纠纷期间。由个人或公司申请的冻结为期30天，除非法院予以延长。请参阅我们的尽职调查指南。

产权证书核查（pengecekan sertipikat）

由土地局进行的官方核查，确认产权证书与其档案记录相符。只有 PPAT 才能申请（费用5万印尼盾），最好在支付任何定金之前办理。请参阅我们的尽职调查指南。

Hak Tanggungan（抵押权）

银行就土地登记的担保物权，可设于 Hak Milik、HGB 和有期限的 Hak Pakai 之上，但不能设于租约之上。注销抵押称为 roya。请参阅我们的尽职调查指南。

婚姻协议（perjanjian perkawinan）

在婚前或婚姻存续期间订立的公证协议，使夫妻双方的财产相互分离。如果没有这份协议，与外国人结婚的印尼人在婚姻期间购买的土地属于夫妻共同财产，因此这位印尼配偶无法以 Hak Milik 的形式有效持有该土地。请参阅我们的外国买家指南。

代持（pinjam nama）

由印尼人在名义上替外国人持有土地或股份：此类安排无效，巴厘省的地方条例（Perda）4/2026 也禁止代持土地，外国人可能因此失去土地和钱款。请参阅我们的外国买家指南。

公证人（notaris）

制作公证契约的官员，例如 PPJB、长期租约或婚姻协议。在巴厘岛，公证人往往同时也是 PPAT。请参阅我们的税费指南。

PPAT（土地契约官）

Pejabat Pembuat Akta Tanah，负责制作 AJB 及其他土地权利契约的官员。只有 PPAT 才能申请产权证书核查。请参阅我们的税费指南。

PPJB（具有约束力的买卖预约协议）

Perjanjian Pengikatan Jual Beli，通常经过公证，在签署 AJB 之前确定价格、付款方式和各项条件。依照法律，BPHTB 在签署 PPJB 时即应缴纳。请参阅我们的外国买家指南。

Sita（查封）

由法院或侦查人员对土地权利实施的查封，并在土地局登记。被查封的权利不能转让，也不能抵押。请参阅我们的尽职调查指南。

SKPT（土地登记证明）

Surat Keterangan Pendaftaran Tanah，载明地块登记状态、权利人及备注事项的官方证明，供与该地块存在法律关系的当事人申请。请参阅我们的尽职调查指南。

税费

BPHTB（权利取得税）

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan，买方缴纳的产权转让税：扣除 NPOPTKP 后，最高为成交价的5%；如果 NJOP 更高，则按 NJOP 计算。租赁无需缴纳。请参阅我们的税费指南。

Coretax

税务机关自2025年起使用的线上系统；如果租客不代扣10%的租金税，房东就通过该系统自行缴纳和申报。请参阅我们的房东指南。

Meterai（印花税）

对已签署的协议以及金额超过500万印尼盾的收据，统一征收1万印尼盾的印花税。缺少 meterai 并不会使租约无效；可以事后补缴，并缴纳罚款。请参阅我们的租赁合同清单。

NJOP（官方评估价值）

Nilai Jual Objek Pajak，政府对土地和建筑物核定的评估价值：既是 PBB-P2 的计税基础，也是 BPHTB 的计税下限。请参阅我们的税费指南。

NPOPTKP（免税额）

计算 BPHTB 之前的扣除额，至少为：在该县首次取得房产的8000万印尼盾，以及近亲属继承的3亿印尼盾。请参阅我们的税费指南。

NPWP（税号）

Nomor Pokok Wajib Pajak。外国人一旦成为税务居民（12个月内在印尼居住超过183天，或在印尼居住并有意长期居留），且取得租金等收入，就必须登记。请参阅我们的税费指南。

PBB-P2（土地税）

每年缴纳的土地和建筑物税，税率上限为0.5%，按 NJOP 的一部分计征。租约应写明由谁缴纳。请参阅我们的税费指南。

PBJT（地方税）

Pajak Barang dan Jasa Tertentu：对酒店服务（依法包括别墅）和电力征收，税率最高10%。别墅月租和年租是否须缴纳，目前尚无定论。请参阅我们的房东指南。

PPh final（租金最终所得税，10%）

业主按租金总额（含服务费）缴纳的10%最终所得税，适用于月租、年租和长期租约。如果租客是印尼公司，则由其代扣。请参阅我们的房东指南。

PPh final（出售最终所得税，2.5%）

无论是否获利，卖方都须按出售总价值缴纳2.5%的最终所得税，并在过户登记之前缴清。请参阅我们的税费指南。

PPN（增值税）

Pajak Pertambahan Nilai，由开发商等已登记增值税的卖方加收：新住宅的实际税率为11%，2026年对符合条件、价格不超过50亿印尼盾的住宅有减免。请参阅我们的税费指南。

PPnBM（奢侈品销售税）

Pajak Penjualan atas Barang Mewah。对于价格达到或超过300亿印尼盾的住宅，已登记增值税的卖方会在全额12%的增值税之外，另加20%的 PPnBM。请参阅我们的税费指南。

SPPT（纳税通知单）

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang，即每年的 PBB-P2 税单。购买之前，请索取近期的 SPPT 及缴税凭证。请参阅我们的尽职调查指南。

规划分区与许可

Bhisama（神庙周边保护区）

印度教理事会 PHDI 于1994年作出的宗教裁定，巴厘岛的各级规划以此保护神庙周边区域：Sad Kahyangan 神庙周边至少5 km，Dang Kahyangan 神庙周边至少2 km。请参阅我们的规划分区指南。

绿色区域（green zone）

市场上对农地的俗称，并非法定的分区名称；“黄色”（住宅）、“橙色”（住宅与商业混合）、“粉色”（旅游）和“红色”（商业用地）同样是俗称。各地图的配色不尽相同，因此请阅读图例，并以书面形式确认所在分区。请参阅我们的规划分区指南。

IMB（旧的建筑许可）

Izin Mendirikan Bangunan，已于2021年被 PBG 取代。如果一栋别墅只有 IMB，请询问它是否涵盖建筑物的现状。请参阅我们的尽职调查指南。

KKPR、KKKPR 和 PKKPR

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang：官方认定拟开展的活动符合空间规划，主要是通过 OSS 申请营业许可的一个环节。如果详细规划已纳入 OSS，则以确认书（KKKPR）的形式签发；否则须经评估后批准（PKKPR）。请参阅我们的规划分区指南。

LP2B（受保护农地）

Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan，为粮食生产而受保护的农地。转用此类土地（alih fungsi）最高可处五年监禁，而且 Perda Bali 4/2026 严格管控农地转用。请参阅我们的规划分区指南。

PBG（建筑许可证）

Persetujuan Bangunan Gedung，建造、扩建或改建建筑物所需的许可，须在开工之前取得。没有 PBG 就施工，可能被责令停工或拆除。请参阅我们的规划分区指南。

RDTR（详细空间规划）

Rencana Detail Tata Ruang，逐个地块确定规划分区的规划，在 Badung 县按区分别发布。地块是否被 RDTR 覆盖，会影响 KKPR 的办理途径。请参阅我们的规划分区指南。

RTRW（空间规划）

Rencana Tata Ruang Wilayah。现行规划为 Perda Bali 2/2023、Perda Badung 4/2025 和 Perda Tabanan 3/2023，因此较早的地图可能已经过时。请参阅我们的规划分区指南。

Sempadan pantai 和 sungai（退让带）

保护带：沿海滩的，自最高潮位线起向内陆至少100 m；沿城市地区内无堤防河流的，视水深为10–30 m。请参阅我们的规划分区指南。

SIMBG

Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung，公共工程部用于受理 PBG 申请的线上系统；企业通过 OSS 申请。请参阅我们的规划分区指南。

SLF（建筑使用合格证）

Sertifikat Laik Fungsi，证明建筑物适合使用。申请出租别墅的经营许可时，须同时具备 SLF 和 PBG。请参阅我们的规划分区指南。

经营与许可

Bapenda（地方税收局）

Badan Pendapatan Daerah，负责 BPHTB、PBB-P2 和 PBJT 等地方税的县级机构。当地税率可向该机构或您的 PPAT 询问。请参阅我们的税费指南。

KBLI（业务类别代码）

Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia，即五位数的业务类别代码。OSS 原定于2026年6月前采用 KBLI 2025，因此请核实当前使用的代码。请参阅我们的PT PMA 指南。

LKPM（投资活动报告）

Laporan Kegiatan Penanaman Modal，PT PMA 须定期提交的投资报告：中型和大型公司每季度提交一次，小型公司每六个月提交一次。请参阅我们的PT PMA 指南。

NIB（营业识别号）

Nomor Induk Berusaha，通过 OSS 签发。出租给度假客人的别墅，需要取得对应正确业务类别代码的 NIB，另需 PBG 和 SLF。请参阅我们的房东指南。

OSS（线上许可系统）

Online Single Submission，政府的线上许可系统。自2026年5月起，巴厘岛已在该系统中停止受理18个业务类别的新外资申请。请参阅我们的PT PMA 指南。

Pondok Wisata（民宿）

即民宿：业主自住的住宅，其中一部分出租给游客（2020年版代码表中为 KBLI 55130）。它不适用于独立的出租别墅。请参阅我们的房东指南。

PT PMA（外资公司）

有外国股东的印尼公司。它可以持有 HGB，但绝不能持有 Hak Milik；须有至少25亿印尼盾的实缴资本，并且每个业务类别、每个经营地点的投资计划须超过100亿印尼盾。请参阅我们的PT PMA 指南。

Vila（KBLI 55193）

2020年版 KBLI 中别墅住宿的代码。它不在巴厘岛2026年5月公布的关闭清单之内，但新设立的 PT PMA 能否使用该代码尚未得到确认。请参阅我们的房东指南。

生活与租房

APOA（外国人申报应用）

Aplikasi Pelaporan Orang Asing，移民局用于申报外国住客的应用程序。房东和别墅管理人员应通过它为外国租客登记。请参阅我们的租房指南。

Awig-awig（村规）

传统村落自己的规章，另有配套的 pararem。它们规定了住户的义务，包括可能需要缴纳的社区费，因此请向房东询问。请参阅我们的租房指南。

Banjar（邻里单位）

desa adat 下属的邻里单位。有些 banjar 会要求住户缴纳社区费；请把金额以及由谁支付写进租约。请参阅我们的租房指南。

Desa adat（传统村落）

巴厘岛的传统村落（Perda Bali 4/2019），由多个 banjar 组成。所有在村中生活的人都必须协助维护村庄的神圣、清洁与秩序。请参阅我们的移居清单。

Galon（桶装水）

19升的可续装饮用水桶，每桶约2万–3.5万印尼盾。巴厘岛的自来水不能安全饮用。请参阅我们的水电杂费指南。

KITAP（永久居留许可）

ITAP（Izin Tinggal Tetap）的通称。持有某些类型的 KITAS 若干年后，您可能符合申请条件；持有人可办理电子身份证（KTP-el）。请参阅我们的签证指南。

KITAS（有限居留许可）

ITAS（Izin Tinggal Terbatas）的通称，允许您在印尼居住一段规定的时间，视类型而定，从几个月到总计最长十年不等。请参阅我们的签证指南。

Nyepi（静居日）

巴厘岛的萨卡历新年：24小时内不得生火点灯、出行、娱乐或工作。2026年 Nyepi 期间机场关闭；下一个 Nyepi 是2027年3月8日。请参阅我们的移居清单。

PLN token（预付费电力）

用于 PLN 预付费电表的20位代码，可在网上或 ATM 购买。每次购买都会扣除一笔手续费和地方税。请参阅我们的水电杂费指南。

SKTT（居住证明）

Surat Keterangan Tempat Tinggal，由人口与民事登记局（Disdukcapil）向 KITAS 持有人签发。请随身携带：外出时未携带可能被罚款。请参阅我们的租房指南。

Tamiu（非村民住户）

在村中居住、但并非巴厘印度教村民的人，例如外国租客。他们在村中只承担有限的义务。请参阅我们的租房指南。

VA 和 kVA（电力容量）

以伏安为单位表示的 PLN 接电容量（1 kVA = 1000 VA）。容量越大，每 kWh 电价越高：3500 VA 及以上为1699.53印尼盾。请参阅我们的水电杂费指南。

对合同中的术语有疑问？

如果您收到的租约或 PPJB 中有任何术语不明白，欢迎向我们咨询，也可以浏览我们的在售别墅和在售土地。如需针对您本人交易的建议，请委托独立的公证人/PPAT。